北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杨某文向本院提出诉讼请求称：由杨某文按照遗嘱继承位于北京市石景山区一号的房屋。
事实和理由：2013年12月，三被告在原告家中商议遗产继承事宜。杨某鑫提出异议称遗嘱标的与现房屋地址不符，五年来多次商议没有结果。原告的父母立遗嘱将位于北京市石景山区一号位于五层的房产指定由原告继承。2001年原告母亲病重，为了方便看病，由原告父亲单位某单位主持将原有房屋调换房到一号的一层的房屋，房屋结构、面积、房款均没有变化。由于父母在遗嘱中已经说明把此处房产留给我的原因，我认为此房产应属原告所有，望查明事实判如所请。
被告辩称
被告杨某旭辩称：要求按照法定继承分割房屋。
被告杨某鑫、杨某涛共同辩称：不认可遗嘱的真实性，要求按法定继承分割房屋。
法院查明
杨某贤与高某系夫妻关系，婚后二人育有杨某旭、杨某鑫、杨某涛、杨某文四名子女，杨某贤、高某分别于2013年、2005年死亡。
2001年3月30日，杨某贤以成本价购买了位于北京市石景山区一号的房屋（以下简称一号房屋），该房屋购房款总计13441．3元。杨某贤于2004年2月22日取得了该房屋的产权登记证书。杨某文称杨某贤原福利分房位于北京市石景山区H号房屋（以下简称H号房屋），2001年杨某贤为居住方便至分房单位将房屋调换为一号楼。
杨某文称杨某贤、高某已经指定其为一号房屋的继承人，并提交了1999年6月25日杨某贤、高某遗嘱及2007年4月14日杨某贤遗嘱。原、被告均表示如按照法定继承分割该房屋，仅需要法院确认各方在房屋中的所有权份额。同时，不需要法院处理该房屋的居住使用权。
庭审中，杨某鑫另要求对以下房屋进行分割：
（一）位于北京市东城区C号的房屋（以下简称C号房屋）。经查，杨某贤、刘某慧、杨某易、杨某明、杨某芬、杨某英每人各享有该房屋六分之一的所有权份额，本案中，双方认可该房屋中杨某贤名下六分之一的份额系杨某贤、高某的共同财产。杨某文称杨某贤已经指定其作为继承人继承该遗产并提交了日期为2006年8月7日杨某贤书写的声明及2007年4月14日杨某贤书写的遗嘱。
（二）位于北京市丰台区Y号的房屋（以下简称Y号房屋）。经查，1995年12月31日，高某以成本价购买了该房屋，该房屋购房款总计46234．66元。高某于2000年取得了该房屋的产权登记证书杨某旭称杨某贤、高某已经指定其作为继承人继承该遗产并提交了日期为2003年3月6日高某遗嘱、2006年3月9日杨某贤遗嘱、1996年3月14日高某《关于Y号房屋的说明》。
杨某涛、杨某鑫对于以上遗嘱及说明的真实性不予认可，杨某文及杨某旭向本院提出笔迹鉴定申请，在进行鉴定谈话的过程中，杨某旭向本院提交日期为2018年8月31日的《继承不动产协议》一份，内容为：一、c号房屋由杨某文继承，二、Y号房屋由杨某旭继承；三、一号的房产由杨某旭、杨某鑫、杨某涛、杨某文四人继承，每人占25%；四、一号的房产出售，由杨某涛负责，价格根据市场价公议，一切费用从售房款中扣除。以上协议由杨某旭、杨某文、杨某鑫、杨某涛签字。
杨某文、杨某旭认可该协议并要求按照该协议进行继承分割，杨某涛、杨某鑫称其签署以上协议时协议中“继承不动产协议”及协议日期未写明，该协议的签订以一号房屋的拆迁为目的并以一号房屋的拆迁为生效条件且在协议签订过程中存在欺诈与重大误解。杨某涛、杨某鑫称杨某旭另持有各方签订的约定内容为杨某涛、杨某鑫继承一号房屋的其他协议。杨某涛、杨某旭未就其主张的以上事实进行举证。
裁判结果
一、位于北京市石景山区一号的房屋由杨某旭、杨某鑫、杨某涛、杨某文共同继承所有，每人各继承该房屋25%的所有权份额，杨某旭、杨某鑫、杨某涛、杨某文于本判决书生效后十五日内相互协助办理房屋过户手续；
二、位于北京市丰台区Y号的房屋由杨某旭继承所有，杨某鑫、杨某涛、杨某文于本判决书生效后十五日内协助杨某旭办理房屋过户手续；
三、位于北京市东城区C号的房屋中杨某贤名下六分之一的房屋份额由杨某文继承所有，杨某旭、杨某鑫、杨某涛于本判决书生效后十五日内协助杨某文办理房屋过户手续。
房产律师点评
继承开始后，遗产分割完毕前，各继承人之间就被继承人所遗留的财产是共同共有的关系。各继承人可协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。本案中Y号房屋、一号房屋、C号房屋中杨某贤所占六分之一的份额系杨某贤与高某的遗产，二人的继承人系杨某旭、杨某鑫、杨某涛、杨某文，各继承人在继承开始后，遗产分割前就以上遗产的份额达成了《继承不动产协议》，法院认为该协议系各继承人的真实意思表示，应属合法有效，对各继承人均具有约束力，以上遗产应按照该协议分割处理。
就杨某鑫、杨某涛所称《继承不动产协议》系以一号房屋拆迁为目的与生效条件一节，法院认为就一号房屋各继承人在该协议中约定了平均享有份额后由杨某涛主持出售的处理方案，且协议中并无拆迁相关内容，从文意解释该协议内容并无以一号房屋的拆迁为生效条件的意思表示；该协议在约定一号房屋的处理方案的同时对其他遗产的房屋的分割亦进行了明确约定，从该协议的签订目的上看，进行遗产分割的目的明显，缺乏针对房屋拆迁的意图。因此对于杨某鑫、杨某涛提出的该项抗辩意见法院不予采纳。
对于杨某涛、杨某鑫提出的协议签订时协议中“继承不动产协议”及协议日期未写明一节，其未提交证据且即便存在以上内容的缺失，亦不影响各方对于协议正文内容的理解，故法院对于二人该项抗辩亦不予采纳。二人未就其主张的该协议签订存在重大误解和欺诈情形进行举证，法院对其抗辩不予采纳。就杨某文、杨某旭提出的笔迹鉴定申请，因二人已经就遗产分割达成分割协议，该笔迹鉴定的结果对本案的审理结果无实际影响，故对该鉴定申请，法院不予准许。
