北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告按《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）向原告交付符合法定和约定条件的位于北京市朝阳区XX号房屋（以下简称涉案房屋）；2．判令被告向原告支付因被告逾期交房给原告造成的损失。
事实和理由：2017年，原告与被告签订预售合同，约定原告购买被告开发的涉案房屋，同时，双方又签订《补充协议》，明确房屋总房款为3848959元。原告依约支付全部购房款。预售合同约定被告应于2018年12月31日以前交付涉案房屋，否则应支付违约金。被告至今未能交付房屋，给原告造成了较大损失，预售合同系被告提供的格式文本，违约金约定过低，故请求法院对违约金进行调整。
被告辩称
关于逾期交房的责任，1．逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方预售合同附件九的有关约定，被告不应承担逾期交房的违约责任。
2．预售合同附件九第一条第2款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”在本案中，因施工过程中发生多次设计变更，根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。
3．2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期违约金，被告主观无过错，即使交房时间有变动也是客观原因、不可抗力所致，被告不应承担违约责任。
预售合同约定了逾期交房违约金的计算标准，且约定被告支付的违约金总额不应超过购房人已付房款的万分之五，应按照预售合同的约定执行。原告主张的违约金标准是租金标准，但租住房屋还包括家具、家电等生活设施，房屋所在区域及生活设施对租金有直接的影响，故原告主张的违约金标准没有任何事实及法律依据。
涉案房屋已经具备交付条件，且被告已于2020年4月12日发出交房通知要求原告在20日内办理收房手续，但原告仅以装修、违约金等问题为由未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应当由其自行承担。
法院查明
2017年1月6日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，总房款3623977元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；……出卖人因违反预售合同约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。
后双方又签订预售合同附件十《补充协议》，对房屋面积及购房款总额进行了调整。原告提交发票、兴业银行借款借据，拟证明其已经支付了全部购房款。
原告提交其与被告客户经理高某的微信聊天记录，拟证明原告一直积极收房，但因房屋密码锁故障，被告一直没有维修或更换，故原告未能收房。被告认可上述证据的真实性。
关于原告主张被告逾期交房，被告提交因因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据的证明目的均不予认可。
被告提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。
被告提交材料，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。
经查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日通过规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。
经法院组织双方协商，原告已经收房。
裁判结果
北京C公司于本判决生效之日起七日内向宋某行支付迟延交房违约金126993元；
房产律师点评
涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了涉案房屋的购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务。鉴于原告已收房，故对原告要求被告交付房屋的请求，法院不再予以支持。
关于被告在交付房屋过程中是否存在逾期，预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据被告提交的《设计变更通知单》，法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合上述预售合同附件九的约定，法院予以支持。
关于被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，法院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见法院不予采纳。
综上，被告应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付原告，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故被告逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。
被告称其于2020年4月12日发出交房通知要求原告办理收房手续，但被告对此未提交任何证据佐证，且彼时涉案房屋的交付条件尚未成就。另根据原告提交的证据，原告购买的涉案房屋门锁故障，被告一直未予以处理，房屋不具备交付条件。后经法院组织双方协商，交房日期确定为2021年12月16日，故被告应当支付2019年7月1日至2021年12月16日期间的逾期交房违约金。
关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
本案中，预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于原告主张的市场租金标准。法院认为，被告迟延交付涉案房屋，直接导致原告不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以原告所购涉案房屋的租金价格作为确定原告相应损失的依据较为公平合理。
法院参照涉案房屋所处地段的房屋租赁市场价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日的2021年12月16日。关于被告主张的其因违反预售合同约定而产生的违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五的答辩意见，虽有预售合同附件九的约定作为依据，但法院认为，该约定属于限制被告责任、排除原告权利的格式条款，被告未提交证据证明其曾对该条款向原告进行充分提示，故该项约定应属无效，被告据此主张限制其责任，法院不予支持。
