北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于北京市海淀区一号房屋转移登记至原告名下；2、判令被告承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
事实和理由：2000年周某坤与秦某峰签订《备忘录》（实为房屋买卖合同），约定：我以30万元总价，购买秦某峰所有的位于北京市海淀区一号房屋，支付24万元，作为我购买诉争房屋首付款，剩余房款6万元，在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。《备忘录》签订后，双方履行了各自义务，且秦某峰依约向我交付了诉争房屋，我多次催促秦某峰尽快办理房屋过户并支付尾款6万元，但秦某峰以诉争房屋暂时不能办理房本而不能过户，待能过户时再配合将诉争房屋过户至我名下。
直到2019年我经过私下打听获知秦某峰已经于2012年办理下诉争房屋的房本，后我要求秦某峰尽快办理过户，秦某峰同意办理过户，但迟迟不予办理。综上所述，秦某峰违反合同约定，拒不履行合同义务，严重侵害我的合法权益。我为保障资产安全，维护合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼。
被告辩称
秦某峰辩称，周某坤要求将诉争房屋过户必须满足三个条件即合同有效且合同具有履行的可能性，且周某坤在2002年2月27日之前付清剩余房款6万元，这三个条件缺一不可。但本案未满足任何一个过户前提，周某坤无权要求办理房屋转移登记手续。一、《备忘录》中关于房屋买卖事宜的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应当认定无效。北京市海淀区一号房屋（下称“诉争房屋”）为90年代初海淀区政府工会集资合作建房，还是经济适用住房都必须满足一定的资格、条件才可购买。
经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。《住房城乡建设部印发加强经适房管理有关问题通知》规定：“经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途”。本案中，周某坤于2000年与我签订《备忘录》，签订合同时诉争房屋尚未取得房屋取得房屋所有权证，诉争房屋处于限制上市交易期限内，该行为违反了经济适用住房的相关规定，同时有损社会公共利益，上述《备忘录》关于住房约定事宜应属无效。周某坤具有一定的过错。
二、我出售诉争房屋时未征求房屋共有人即我配偶贾某君的同意，属于无权处分，同时周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件。我的配偶贾某君不同意过户，周某坤要求办理房屋转移登记手续已构成法律上履行不能。诉争房屋是我与贾某君的夫妻共同财产。1997年左右，在《备忘录》签订之前，周某坤就借住于诉争房屋，一直未归还。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君现明确表示不同意诉争房屋的交易，周某坤要求办理房屋转移登记手续已构成法律上的履行不能。同时，周某坤对诉争房屋的情况是了解的，同时也认识贾某君。
周某坤在明知诉争房屋系我与贾某君共有房屋的情况下，于2000年起拟《备忘录》，缔约时并未征求贾某君的意见，明显不是“善意”的，也应承担一定的责任。周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。
三、周某坤未在2002年2月27日之前付清剩余房款6万元，无权要求办理房屋转移登记手续。《备忘录》第三条住房事宜明确约定：“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，该《备忘录》约定了先后履行顺序以及履行时间，我作为后履行方，有权拒绝其相应的履行要求。因此，周某坤要求办理房屋转移登记手续无任何事实和法律依据。
综上所述，周某坤的诉讼请求均无事实依据和法律依据，应全部予以驳回。
秦某峰提出反诉请求：1、解除周某坤与秦某峰于2000年签署是的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定；2、周某坤立即腾退诉争房屋，并将诉争房屋交还给秦某峰；3、周某坤向秦某峰支付自1997年12月1日起至周某坤实际交换房屋之日止占用房屋期间的租金损失，暂计为1548000元；4、周某坤将诉争房屋恢复原状；5、周某坤承担本案全部诉讼费用。
事实和理由：2000年2月28日，秦某峰与周某坤签订《备忘录》，约定了北京市海淀区一号房屋买卖事宜。《备忘录》第三条住房事宜明确约定：“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，周某坤迟延履行付款义务，时间长达约20年之久，属于严重违约，我有权解除合同。同时，1982年我与贾某君结婚，20世纪90年代初，我与贾某君共同购买诉争房屋。因此，诉争房屋系我与贾某君的夫妻共同财产。
1997年年底，在《备忘录》签订之前，周某坤就借住于诉争房屋，一直未归还。贾某君对房屋买卖约定毫不知情，《备忘录》的签订损害了贾某君的合法权益。贾某君现明确表示不同意诉争房屋的交易，合同目的无法实现，故我要求解除合同。
贾某君辩称，同意秦某峰的答辩意见，另补充如下：我一直以为涉案房屋处于借住或租赁状态，对房屋交易毫不知情。2、周某坤在1997年就与我认识，明知我的存在，但在缔约时并未征求过我的意见，明显不是善意的。周某坤出售涉案房屋的行为属于无权处分，我现在明确不同意涉案房屋的交易，周某坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。
贾某君提出反诉请求：1、确认周某坤与秦某峰于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定无效；2、判令周某坤立即腾退、归还位于北京市海淀区一号房屋。
周某坤对秦某峰的反诉辩称，1、反诉被告周某坤与反诉原告秦某峰签订的《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，反诉原告无权要求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定。反诉被告周某坤与秦某峰签订的《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。虽争议房屋性质为经济适用房，但《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定，争议房屋现已完全具备上市交易条件，因此《备忘录》合法有效，双方应当按照《备忘录》中就争议房屋买卖事宜的约定履行相应义务。
即便秦某峰配偶贾某君未在《备忘录》上签字，不表示其不同意争议房屋的转让或对此不知情，且周某坤在争议房屋已居住20多年，贾某君对此从未提出异议，足以证明其对争议房屋转让的事实明知且认可的态度。基于上述事实情，《备忘录》中就争议房屋买卖事宜约定有效的情况下，双方未就争议房屋买事宜的约定解除权，亦不符合法定解除的情况下，反诉原告秦某峰不享有任何解除争议房屋买卖事宜相关约定的权利。
2、争议房产未取得产权证，且不具备上市条件的情况下，无法将争议房产转登记至反诉被告名下，反诉原告违约事实确定的情况，反诉被告有权拒绝支付剩余房款。根据《备忘录》约定，反诉被告已按约定支付了80%的购房款(24万元)，剩余房款6万元，周某坤在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续，此项约定是周某坤在2年内支付完毕剩余6万元房款同时应当办理争议房屋的过户手续，也即秦某峰办理过户手续的时限也应为《备忘录》签订后2年内，双方需同时履行相关义务。
但根据周某坤与贾某君的微信聊天记录可以证明，争议房屋在订《备忘录》后2年内不能办理产权证，在此等情况下，即便周某坤履行支付剩余购房款的义务，但履行相应义务后存在无法办理争议房屋过户的现实危险时，根据《民法典》第五百二十七条的规定，周某坤享有不安抗辩权，在前述危险未消除的情况下，有权中止履行，拒绝支付剩余房款，且不构成违约。
后秦某峰在2012年办理完产权证后未予告知，后续周某坤联系催促办理过户登记均不予配合，在秦某峰存在恶意违约的情况下，周某坤未支付剩余房款，亦符合法律规定，并不存在反诉原告所述周某坤存在恶意违约的情形，因此反诉原告不能据此主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定。
3、退一步讲，即便反诉原告享有解除权，已超出法律规定的行使期限，无权再主张解除。反诉原告主张反诉被告迟延履行付款义务长达20年之久，但其从未催告反诉被告履行付款义务，说明其明知争议房屋不具备过户条件，自己违约在先，而在争议房屋具备上市交易条件能够办理过户时，又恶意隐瞒拒不履行过户义务，也未催告反诉被告履行付款义务，基于上述事实情况，退一步讲，即便反诉原告享有解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若F问题的解释》第十一条第二款规定”解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”秦某峰未在期限内行使解除权，除权已消灭，另，根据法律规定，反诉原告请求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定已超出诉讼时效，无权请求法院保护其诉讼权利。
现秦某峰违反合同约定，拒绝办理争议房屋转移登记手续，并要求解除争议房屋买卖事宦的约定，无任何法律和合同依据，并严重侵害了周某坤的合法权益。综上所述，反诉原告无权主张解除《备忘录》中关于争议房屋买卖事宜的约定．因此也无权主张争议房层腾退，恢复原状、赔偿租金等损失，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。
周某坤对贾某君的反诉辩称，不同意贾某君的反诉请求，我认为《备忘录》是有效的，且明确了是房屋买卖，依照法律规定，目前此经济适用房可以履行过户手续。我已经起诉要求继续履行备忘录里关于房屋买卖的条款，所以不存在腾退一说，秦某峰、贾某君均已多次明确表示认可备忘录里房屋买卖事宜，且自我于2000年购买涉案房屋至今一直居住在此，已经形成了事实。
法院查明
1996年，甲方北京市海淀区某单位与乙方秦某峰签订《集资建房协议书》，双方约定如下：乙方集资的住宅坐落在海淀区一号，由甲方集资建房，乙方需向甲方交纳集资费共计176200元。
2000年2月28日，甲方周某坤与乙方秦某峰签订《备忘录》……三、住房事宜10、甲方目前所居住房子（北京市海淀区一号（以下简称一号），产权属于乙方所有，乙方愿以30万元总价格出售给甲方。乙方应支付甲方的款项（包括工资及股权变现等……双方同意折合人民币24万元，并以此款作为甲方目前居住房子的首付款。剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。
以上合同签订后，周某坤自1999年入住涉案一号房屋至今。2012年涉案一号房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为秦某峰，房屋性质为经济适用房。
庭审中，周某坤主张在自己了解到涉案房屋具备过户条件后，与秦某峰进行了短信联系，后周某坤与贾某君进行了微信沟通，因涉案房屋直至2012年才办理完毕产权证，涉案房屋因政策原因无法办理过户，上述不能履行过户的原因导致自己履行不安，不能向秦某峰、贾某君支付尾款6万元，秦某峰于2020年11月17日回复自己“按当年合同办”，贾某君知悉并同意涉案房屋转让事宜，并积极沟通过户或回购之事，秦某峰与贾某君从未提出过异议，已表明认可涉案房屋已转让的事实，且自自己使用涉案房屋20年期间，秦某峰、贾某君并未提出任何异议，应当配合自己办理过户，为证明其上述主张提交周某坤与秦某峰手机短信沟通记录、周某坤与贾某君微信沟通记录为证。
秦某峰、贾某君对周某坤提交的上述证据真实性认可，但主张上述对话均为不完整的，秦某峰称“按照当年合同办”，周某坤应在两年内付清尾款，但其没有付款，违约在先，秦某峰有权解除合同，并且贾某君是2020年3月11日第一次看到备忘录的，可以证明在此之前贾某君对于房屋的交易毫不知情，双方微信聊天记录只是协商、沟通的过程，并没有实质性的承诺任何事，2021年2月23日，贾某君在微信中明确表示了其态度是不同意该交易的，为证明其上述主张提交贾某君与周某坤的微信聊天记录为证。
周某坤对贾某君提交的上述证据真实性认可，但主张2020年3月11日自己提出将涉案房屋过户至自己名下时，贾某君并未第一时间表示不同意或对涉案房屋买卖不知情，而是先解释涉案房屋未能办理房本的情况以及经济适用房限制上市的情况，表明导致不能将涉案房屋转移至周某坤名下的原因，并非是他们不配合办理过户，在后续沟通中，贾某君积极咨询了办理涉案房屋转移的具体流程、沟通准备资料等，足以表明贾某君对涉案房屋转让给周某坤认可的态度，贾某君最后表示不同意出售涉案房屋，是贾某君在早知道涉案房屋转让给周某坤的事实并认可的情况下反悔或违约的一种表现，并非其所主张的并未追认，不同意卖房的情况。
另查，周某坤现具备相应购房资格。
裁判结果
一、周某坤于本判决生效后十日内支付秦某峰剩余购房款六万元；
二、秦某峰、贾某君于收到购房款三日内将位于北京市海淀区一号房屋所有权转移登记至周某坤名下；
房产律师点评
鉴于涉案一号房屋性质系经济适用住房，该房屋原购房合同即《集资建房协议书》系在2008年4月11日之前签订，房屋所有权证于2012年8月14日取得，现该房屋已具备上市交易条件，故秦某峰与周某坤于2000年2月28日签订的《备忘录》中关于涉案一号房屋买卖事宜的约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
关于秦某峰与周某坤之间就涉案一号房屋买卖事宜，贾某君是否知情一节，结合庭审查明的事实，周某坤自1999年开始入住涉案房屋至今，在长达20余年的时间里，无论是秦某峰还是贾某君均未就涉案房屋提出过异议，在周某坤向秦某峰、贾某君提出涉案房屋过户事宜后，贾某君与周某坤微信沟通的过程中，亦未就涉案房屋系秦某峰出售给周某坤的事实予以否认，相反在双方微信沟通的记录中，双方就涉案一号房屋过户或回购事宜进行多次协商沟通，均可说明贾某君对于涉案一号房屋出售给周某坤是明知且认可的，贾某君已经以自己的行为构成对涉案一号房屋过户登记债务的加入。
现秦某峰要求解除周某坤与自己于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定、腾退房屋、支付租金、恢复原状的请求以及贾某君要求确认周某坤与秦某峰于2000年2月28日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定无效、腾退归还房屋的请求，均无事实及法律依据，法院不予支持。
关于剩余购房款6万元尚未支付一节，双方在《备忘录》第三条明确约定“剩余房款6万元由甲方在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续”，实际涉案一号房屋自1999年交由周某坤居住直至周某坤起诉之前，秦某峰、贾某君均未向周某坤主张过剩余购房款的支付，且在秦某峰于2012年8月14日取得房屋所有权证后亦未主动告知周某坤涉案房屋权属证书取得情况以及何时可以协助周某坤办理房屋过户手续的情形，故秦某峰、贾某君主张有权拒绝周某坤相应履行要求，于法无据，法院不予采信。
现周某坤要求秦某峰、贾某君将位于北京市海淀区一号房屋转移登记至周某坤名下，符合事实及法律依据，法院予以支持。同时，周某坤同意一次性支付秦某峰、贾某君剩余购房款6万元，法院对此支持。
