北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称：
赵某华称：2015年，赵某华欲购买涉案门头沟区某花园小区801号房屋，因资金紧张，与赵某丽协商，由赵某华付首付，尾款向赵某丽借款。赵某丽称需将房屋登记在赵某丽名下，等赵某华还款后再过户给赵某华。赵某华同意，就以赵某丽名义购买801号房屋，相关购房及付款手续均以赵某丽名义签属，由赵某丽执有，赵某华收房后居住至今。
2018年5月，双方再次就借名买房签订《情况说明》，确认赵某华已还清借款21万元，约定剩余房款41元在办理更名时还清。2019年9月，赵某华支付给赵某丽剩余41元借款。但赵某丽至今未办理过户，故赵某华起诉。请求判决赵某丽立即将801号房屋过户至赵某华名下。
二、被告辩称：
被告赵某丽不同意上述请求，称2015年赵某丽与开发公司针对涉案801号房屋签订买卖合同，赵某丽支付购房款后，房屋于2018年登记在赵某丽名下。2016年期间，赵某丽同意房屋由赵某华无偿使用，赵某华对房屋装修并居住至今。赵某华曾与赵某丽协商过购买涉案房屋，但最终合同未成立，更未履行。不存在借名买房，房屋始终为赵某丽所有。2019年，赵某丽要求赵某华腾房，赵某华以借名买房为由拒绝。2021年，赵某丽函告赵某华腾房，否则将收取占有使用费，赵某华拒绝腾房。
赵某丽反诉要求：赵某华立即腾房，并按每月3800元标准支付使用费。
法院认定事实：
双方系姐妹。2015年11月6日，赵某丽与开发公司签订合同，赵某丽购买涉案房屋，合同约定买受人在签约当天交纳房款14万元，第二笔房款47万在一个月内付清，余款3万于入住前付清。赵某丽按时支付了上述房款，房屋登记在赵某丽名下。
赵某华主张系其借名购买，首付款和其他费用共计15万元，是由赵某华转账给开发商，第二笔款系赵某丽支付，尾款系赵某华支付。赵某华提交《情况说明》一份写道：“801号69890，18万加上3万=21万。赵某华已还房款21万，余房款41万过户时还清。买方：赵某华。”
赵某华称《情况说明》“801号68890元”是房屋的契税、公维、物业费、办证费等。以上表示赵某华已还房款21万元。赵某华另称《情况说明》能够证明借名买房的事实，是以书面的方式予以确认的，即赵某华已还赵某丽房款21万元，剩余41万元房款于办理过户时还清。赵某华向赵某丽转账记录载明赵某华2019年9月16日向赵某丽转账41万元，赵某华称该证据证明赵某华已将剩余房款支付给赵某丽。
赵某丽不认可，针对《情况说明》，赵某丽称2018年5月，因赵某华想买涉案房屋，赵某丽同意并报价90万元，但赵某华希望支付70万元，后赵某华还想降，双方就开始对账。《情况说明》上涉及的款项共50万元，剩下的21万元赵某华说不用写，双方还有其他经济往来再折抵。针对赵某华的转账记录，赵某丽主张赵某华转账给开发商的15万元别的房屋房款，双方还合伙买过别的房子，不是涉案房屋的首付款。赵某华给赵某丽的41元转账，是由于2019年赵某华与赵某丽合伙做生意的分账，与涉案房屋无关。
赵某华称其出资装修了房屋，亦在房屋内居住。赵某丽称赵某华免费进行装修是擅自所为，与赵某丽无关。房屋的产权证书以及与购房有关的相关票据原件均在赵某丽处。
法院判决：
1.赵某华将801号房屋腾退给赵某丽；
2.赵某华按每月3800元标准给付赵某丽房屋占有使用费。
五、裁判理由：
法院认为赵某华无法证明与赵某丽之间存在借名买房关系，亦无法证明其支付了涉案房屋的全部购房款。理由如下：
1、双方未签订书面合同，赵某华称借名买房的原因是资金紧张需要向赵某丽借款，该理由不符合常理，从风险规避的角度来说，赵某华完全可以直接向赵某丽出具借条，而非先将涉案房屋登记在赵某丽名下再过户至赵某华名下。
2、赵某华称房屋的首付款系其支付，但其提交的转账记录日期为2015年12月3日，而房款发票时间是2015年11月20日，发票时间早于转账时间，不符合常理。因此与赵某丽主张该笔款项是802号房屋首付款的主张相一致。
3、赵某华称《情况说明》系借名买房的书面约定，但《情况说明》并未直接体现借名买房的意思，且赵某华对《情况说明》上的多处数字来源说不清楚。赵某丽在庭审中详细解释了《情况说明》中所有数字的来源并有相应证据予以印证。
4、赵某华主张2019年9月16日向赵某丽转账41万元系《情况说明》中所指的41万元房款，但由于双方之间还有其他生意合作，也有大量财务往来，无法确定这笔钱就是房款。此外，根据双方《情况说明》“余房款41万过户时还清”，而双方数年时间没有办理过户。
5、涉案房屋的产权证书以及与购房有关的票据原件全部在赵某丽处。
综上，赵某华的证据与法庭调查的事实不符，不足以证明涉案房屋系其借赵某丽之名所购买，法院应以不动产登记为准，认定房屋归赵某丽所以，赵某华应予以返还，并支付占用费。
律师点评：
1、本案是发生在亲属之间的借名买房合同确认及返还原物纠纷。赵某华主张双方存在借名买房合同关系，应当承担举证责任。因为双方没有签订正式的书面借名合同，《情况说明》表述的不是很明确。赵某华主张《情况说明》的内容即为借名买房的合意,但情况说明里没有具体表述是赵某华借用赵某丽之名购买房屋，房屋归赵某丽所有。所以法院要结合其他证据来分析。
2、根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案房产证登记人为赵某丽，故首先推定赵某丽系所有权人。赵某华称双方之间有借名买房的合意，但赵某华并没有支付涉案房屋的全部房款，房产证、买卖合同、收据等购房手续均由赵某丽持有，这不符合借名买房的客观表现。在双方没有签订书面借名协议的情况下，法院通常从四个方面来考查双方是否存在口头的借名买房合意，一是出资人支付全部房款；二是出资人自始控制房屋；三是出资人持有房产证等相关手续；四是借名买房的合理解释，赵某华的借名买房的解释不太合理，正如法官所言，赵某华可以直接向赵某丽借钱，没有必要先把房子写赵某丽名，假设当时赵某丽这样提出来，赵某华不应该同意。
