北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉请：
原告李某军向房山法院起诉请求：确认原告与被告周某芹、李某民就房山区某两居室房屋的借名买房合同无效，二被告返还原告购房款55万元，赔偿升值损失180万元。
原告称，被告李某民、周某芹系我儿子、儿媳，二被告于2012年结婚。现二被告离婚诉讼正在房山法院另案审理，我本次提起借名买房诉讼。2017年，二被告与开发商签订限价商品房买卖合同，约定二被告购买涉案房屋，价款为92万，其中首付55万，贷款为37万，与银行签有借款合同。房屋于2020年登记在二被告名下，共同共有，房屋交付后一直对外出租。
原告提交了银行单据证明分三次向儿子转账支付首付款，第一次5万、第二次50万、第三次3万，后儿子向开发商支付首付款55万元。原告每月向儿子名下转账进行还贷。后提前还贷，原告又分三次向儿子转账，第一次5万、第二次4万、第三次0.27万。
原告主张与二被告系借名合同关系，因儿媳说没能力买房，但不想浪费购房指标，原告又不具备购买限价房的资格，所以借二被告名买房，双方达成口头协议，房款均系原告支付，贷款均系原告偿还，未与二被告财产混同，且房屋所有权证、购房合同等材料原件由原告持有，交付后原告装修并出租。但因涉案房屋性质属于限价商品房，属于政策性保障住房，借名购买限价商品房合同，违反相关政策、法规的规定应属于无效，因此，请求法院依法支持原告的请求。
被告辩称：
二被告认可房屋首付款系原告出资，认可原告按月还贷。儿子李某民认可与父亲原告存在借名买房合同，并认为应属于无效。
儿媳周某芹对此不予认可，主张双方不存在借名买房合同关系，购房之前原告表示“你们去买房吧，你们出不起，我帮你们出，什么时候我出不起了，你们再自己出”，因此原告对于房屋的出资系对二被告的赠与；房产证及相关材料确由原告控制，系因婚后原告与二被告一直居住在一起，原告管理也很正常；贷款账户中还有至少1笔系被告李某民存入的款项，3笔用于购买意外健康保险，2笔是意外健康险投资收益，属于夫妻共同财产，并非仅仅用于偿还银行贷款，与二被告的夫妻共同财产存在混同，无法判断哪笔是用于还贷的。
法院判决：
根据《合同法》第十条，《民事诉讼法》第六十七条及《最高人民法院关于适用<民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：
驳回李某军的全部诉讼请求。
房产律师靳双权认为：
1、借名买房是指：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求出名人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。对于有书面借名买房协议的，协议内容不违反法律、法律强制性规定并不违背公序良俗的情况下，应认定为合法有效，各方应按协议约定履行各自的义务。实践中，借名买房通常发生在亲属或者有信任基础的朋友之间，没有签订书面协议的不在少数。
2、本案中，原告主张就诉争房屋与二被告成立了口头的借名买房合同关系，被告周某芹不认可，原告对此项主张有责任提供证据加以支持。虽然双方均认可房屋首付款及贷款系原告出资，房屋所有权证及相关材料原件也由原告持有，但被告表示原告的出资系对二被告的赠与，且还贷账户中另有二被告夫妻共同财产的部分，财产发生混同。但双方之间的近亲属、姻亲关系，并生活在一起，该种出资及房产证的持有情况显得证据不是很充足。
3、婚姻法司法解释三第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。根据查明事实，涉案房屋登记在二被告夫妻名下，在与上述规定不符的情况下，法律上认定为对夫妻双方的赠与，本案中如果只登记在儿子一人名下，应适用上述规定，认定是对儿子个人的赠与。
4、本案中，被告李某军主张并非赠与，而是借名买房合同，对此，李某军也负有举证义务，而李某军虽身份系被告，虽然认可原告的主张，但其明显是站在原告立场上的，其表态不足为信，其没有提供证据证明其所述属实，法院不应采信。
另，本案虽然发生在民法典通过之后，但是购买房屋的事实及原告主张借名买房的事实均发生在民法典通过之前，因此适用当时的法律，因此合同法及婚姻法的司法解释三都是法院审查的法律依据。
