北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
三原告向本院提出诉讼请求：一、确认被告与孙某芬就北京市朝阳区C号房屋（以下简称诉争房屋）签署的买卖合同无效；二、被告协助三原告将诉争房屋过户为三原告与被告共同共有。
事实和理由：赵某贤与孙某芬系夫妻关系，二人有赵某鹏、赵某娟、赵某君、赵某英四个子女。2019年3月4日，赵某贤死亡；2019年8月27日，赵某鹏死亡，赵某涵为赵某鹏之女；2021年7月7日，孙某芬死亡。诉争房屋为赵某贤夫妇2000年9月10日共同购买，登记在孙某芬名下。
赵某贤去世后，2019年3月19日，孙某芬在三原告不知情的情况下将诉争房屋过户至被告名下。孙某芬和被告的行为严重损害了三原告的合法权益，属于无权处分，三原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告辩称，诉争房屋2000年购买后，就一直由我和父母一起居住。我父母在外地的房子拆迁，安置房屋已经在三原告之间进行了分割。三原告得到拆迁利益后就不再赡养父母，我父母为了安排好后事就写了房屋赠与书，要求我们夫妇对他们养老送终，诉争房屋留给我们。三原告对这个情况实际上是知情的，所以从2015年一直到老人去世都没有尽过赡养义务。
赵某贤去世后，孙某芬和我拿着赠与书去办理房屋过户手续，工作人员说赵某贤已经去世无法办理，所以我们就以买卖的形式办理了过户。孙某芬和赵某贤把诉争房屋赠与我是二人的真实意思表示，我们是以买卖的形式办理了赠与的过户手续，孙某芬不属于无权处分，也没有侵害三原告的利益，故不同意三原告的诉讼请求。
法院查明
赵某贤与孙某芬系夫妻关系，赵某贤为再婚，孙某芬为初婚，双方婚后生育赵某君、赵某英及被告三名子女。赵某贤与前妻生育赵某鹏一子。赵某鹏与周某芳系夫妻关系，赵某涵为二人之女。2019年3月4日，赵某贤去世；2019年8月27日，赵某鹏去世；2021年7月7日，孙某芬去世。
2000年9月10日，孙某芬与北京某单位签署《购房协议书》，确认将原住房腾空交还，并换购诉争房屋，房款核算了夫妻双方工龄67年。2000年11月1日，孙某芬与北京D公司签署《北京市内销商品房买卖契约》，购买诉争房屋，房款总价361372元。2003年8月7日，该房屋产权证下发，登记在孙某芬名下。
2019年3月11日，孙某芬与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，将诉争房屋以10万元的价格出售给被告，并于当日办理产权过户手续。手续办理中，孙某芬签署《不动产登记询问笔录》，确认诉争房屋并非夫妻共有。当日，被告取得诉争房屋产权证。
庭审中，三原告主张诉争房屋系孙某芬与赵某贤之夫妻共同财产，孙某芬确认非夫妻共同共有明显不属实，其处分的诉争房屋涉及赵某贤遗产部分，未获得赵某贤全部继承人的追认，应属无权处分；且当时孙某芬因小脑萎缩住院，办理过户手续时系住院一个星期被被告接出院，故孙某芬处分诉争房屋中属于自己的部分亦应无效。
被告表示其与孙某芬虽办理房屋买卖手续，但实际上是赠与关系，因其尽了主要赡养义务，且三原告在父母吉市口房屋拆迁时已经获得了拆迁利益，故孙某芬、赵某贤夫妇均同意将诉争房屋赠与自己。
关于赠与关系，被告提交《房屋赠与协议书》一份，赠与人孙某芬，受赠人被告，内容为孙某芬自愿将诉争房屋赠与被告，被告自愿受赠。被告必须尽心尽力赡养孙某芬，为孙某芬养老送终，协议经双方签字后不得随意撤销，签订协议同时该房屋所有权随即转移给被告。协议下方赠与人处有“孙某芬、赵某贤”字样，并有指印两枚；受赠人处有“赵某娟、秦某宁”字样，见证人处姓名为杨某、郭某某。
被告在2021年11月23日庭审中陈述该协议书系赵某贤夫妇亲笔签名捺印，见证人杨某、郭某某都是赵某贤夫妇的老邻居，签协议时在场，因为当时没有法律意识，以为写好协议书房子就给被告了，故没有办理过户手续。本院于庭审中传唤杨某、郭某某夫妇就协议书的相关情况进行核实，二人表示2021年10月中下旬，被告之女秦某丹持协议书找到杨某，希望二人在协议书上签字证明知道此事，当时郭某某不在家，杨某看了协议内容大概是老人要把房屋赠与被告，杨某就同时签了自己和郭某某的名字，当时协议上已经有两三个人签名，具体是谁记不清了。
经询，杨某、郭某某表示被告一家非常孝顺，赵某贤、孙某芬夫妇在世时就曾听二人说过要把诉争房屋赠与被告。本院将对两位见证人的询问内容告知双方当事人，被告又称协议书是2015年中秋节写的，是两位老人的真实意思，当时两位见证人也在场，但因为家里人比较多，就没有让见证人签字，后来因为三原告起诉，才去找两位见证人补签。三原告对该协议书的真实性不认可，认为两位见证人并未现场见证协议签署过程，不能确定赵某贤、孙某芬的签字是其本人签署。
被告于庭审中提交视频资料一份，内容为2018年5月29日孙某芬本人陈述，视频中画外人与孙某芬进行对话，孙某芬能够流畅表达，多次表示被告夫妇对其进了赡养义务，要把诉争房屋留给被告。三原告对该视频不认可，认为该对话有明显诱导成分，且赵某贤未出镜，不能证明赵某贤有赠与的意思表示。
另查，孙某芬于2019年3月6日至3月10日入住望京医院，病历记载诊断为多发性腔隙性脑梗死，冠状动脉粥样硬化性心脏病，陈旧性心肌梗死等，出院时神清、精神尚可、乏力减轻。
裁判结果
一，被告赵某娟与孙某芬二〇一九年三月十一日签署的关于北京市朝阳区C号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回原告赵某君、赵某英、赵某涵的其他诉讼请求。
房产律师点评
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，孙某芬与被告以房屋买卖的形式办理诉争房屋的产权过户手续，但双方并无房屋买卖之意思表示，实为赠与，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。
孙某芬与被告作为相对方签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方的虚假意思表示，其隐藏的民事法律行为实为赠与行为，即孙某芬将诉争房屋赠与被告。关于该赠与行为的效力问题，孙某芬在2019年3月11日办理过户手续时神志清醒，且经过了相关工作人员的询问，结合被告提供的视频资料，孙某芬在视频资料中中思路清晰、表达流畅，明确表示了将诉争房屋留给被告的意思，能够证明其赠与的真实意思表示，故孙某芬将本人所有的诉争房屋份额赠与给被告的行为应属有效。
另一方面，诉争房屋为孙某芬与赵某贤的夫妻共同财产，孙某芬与被告办理过户手续时赵某贤已经去世，现有证据无法证明赵某贤有将诉争房屋份额赠与被告的真实意思表示，且赵某贤之继承人亦未就孙某芬对诉争房屋的处分行为做出追认，故涉及赵某贤的份额部分，法院对其赠与的效力无法认定。
关于三原告主张将诉争房屋过户为三原告及被告共同共有的问题。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，《北京市存量房屋买卖合同》无效后，诉争房屋应过户回孙某芬名下，但考虑到孙某芬已经去世，诉争房屋为孙某芬与赵某贤之夫妻共同财产，二人去世后诉争房屋的归属需另案处理，现三原告与被告应享有的份额尚不明确，故法院对三原告主张过户为三原告及被告共同共有的请求不予支持，三原告可待确定诉争房屋归属时一并主张。
