北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告梁某强诉称：
高某刚欠梁某强工程款未付，法院判决生效后，梁某强申请强制执行，法院查封高某刚位于北京市经济开发区的房屋一套。李某华提出异议后，法院中止执行。梁某强认为该中止错误，提起执行异议之诉，请求：撤销中止裁定，继续执行。
二、被告李某华辩称：
我在大兴区法院查封前已购买案涉房屋，付清全部房款，并实际居住至今，房屋未过户并非李某华的原因导致，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除梁某强对房屋的强制执行。
三、法院查明：
二零一六年八月，高某刚从北京市某开发商处购买房屋一套，双方签订预售合同并进行了备案，因开发商未办理初始登记，该房屋至今未登记至高某刚名下。二零一八年四月，高某刚将房屋卖给李某华，李某华支付全部房款并实际居住至今。因高某刚欠梁某强工程款，梁某强将高某刚诉至法院，法院于2019年8月确认高某刚应支付梁某强工程款280万元。后因高某刚未履行，梁某强申请强制执行，法院于2019年12月查封了房屋。李某华对此提出执行异议，法院审查后中止执行。梁某强对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。
四、法院判决：驳回梁某强的全部诉讼请求。
五、裁判理由：
法院认为本案的争议焦点是李某华对房屋是否享有足以排除强制执行的权益。
（一）房屋尚未登记在被执行人高某刚名下，不符合“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”条件，人民法院是否参照《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审理
《执行异议复议规定》第二十八条的适用情形与本案并无实质区别；同时参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案可避免执行异议之诉与关联执行的矛盾冲突。因此，虽然案涉房屋未登记在被执行人高某刚名下，但人民法院应当参照适用，具体理由如下：
1、虽然《执行异议复议规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，但条款的适用并不是买受人对不动产登记在被执行人名下本身的异议，而是围绕被执行人对不动产享有的权益，申请执行人与购房人发生权益冲突，其要解决的核心问题是不动产购买人的债权是否符合四个条件从而排除金钱债权人申请的强制执行问题。“登记在被执行人名下的不动产”只是为了便于法院在执行时从形式上对权利进行识别，而不是在适用该条款时对买受人作出限制性规定。
高某刚已经支付购房款，法院查封房屋，实质上是将房屋视为被执行人高某刚的可供执行财产，该种情况与“登记在被执行人名下的不动产”并无实质区别。因此，《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用情形、实质解决的问题与本案纠纷情形、实质需要解决的问题非但无实质区别，且最相类似，人民法院可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定审理本案。
2、如果认定房屋因未登记在被执行人名下不宜参照执行第二十八条规定，而在案涉执行中却作为高某刚的可供执行财产推进执行，进而采取拍卖等处分性执行措施，最后产生的法律效果就是对同一财产法院从权利外观角度否认其属于被执行人，但又实质上作为被执行人财产执行，裁判内在法理及逻辑难以自洽。因此，当法院依法查封不动产后，对不动产买受人的权益不以“登记在被执行人名下的不动产”为限，参照执行规定第二十八条规定进行审理具有合理性。
（二）李某华的情形是否符合第二十八条规定的四个要件
执行规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。”
首先，李某华与高某刚于签订《房屋买卖合同》是在法院查封之前，且该合同已经人民法院确认有效；
其二，李某华提供了交接单，证明在查封前高某刚已经将房屋交付给李某华占有；
其三，李某华已经按照约定支付购房款，并且还按照人民法院的要求将剩余尾款3万元作为高某刚的债权交付执行；
最后，商品房购买者办理产权过户，必须由开发商先进行产权初始登记，否则无法进行产权的进一步变更登记。涉案房屋在2020年被法院查封前，开发商尚未办理产权初始登记，到2021年才完成初始登记，故李某华客观上无法将涉案房屋过户登记至自己名下。
综上，李某华作为买受人，符合第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，梁某强要求执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。
六、律师点评
不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。
