北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告腾退原告所有的北京市西城区（原宣武区）A号房屋。2、判令三被告向原告支付A号房屋占有使用费。3、诉讼费用由三被告承担。
事实与理由：原告赵某兰等人诉被告赵某辉等人继承纠纷一案，北京市西城区人民法院审理后做出判决书。赵某辉对该判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院审理后维持原判。
根据生效判决，登记于原、被告之父xx名下的北京市西城区（原宣武区）A号房屋(以下简称：涉案房屋）由原告赵某兰继承所有。根据民法典规定，原告因继承取得涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现涉案房屋由被告赵某辉居住使用，原告多次与其就腾退房屋事宜沟通未果，现诉至法院，望判如所请。
另外，判决生效后，原告还没有办理新的产权证。判决生效后，原告方酌定给了被告半个月的时间腾房，所以占有使用费原告要求从2022年5月15日开始计算。原告主张的每月10000元的占有使用费标准是原告参照房屋市场租赁价格自己估算的，涉案房屋建筑面积75.61平方米。
被告辩称
三被告辩称，2022年5月份，被告赵某辉起诉了赵某兰用益物权确认纠纷，另外被告赵某辉在2021年11月份，还起诉了北京Y公司不当得利纠纷。在不当得利纠纷中，赵某辉有两个诉求，一个是请求法院确认赵某辉代替父亲签订的房屋买卖协议是否成立，如果不成立，赵某辉要求返还赵某辉垫付的购房款，该案一审判决合同成立，不予退还费用。赵某辉上诉，二审正在审理中。上述两案的审理结果对本案有影响。
对于原告的三项诉讼请求，三被告全部不同意。从涉案房屋历史来源以及涉及的权属纠纷的情况来看，涉案房屋为直管公有住房，是赵某辉的父亲单位在1989年分配给父亲xx承租的公房。赵某辉父亲当时是该房屋的承租人，赵某辉与母亲是该房屋的共居人。赵某辉取得涉案房屋承租权时，房屋的所有权人为北京市Y公司。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。
西城法院在法定继承纠纷案中，依据北京市规划和自然资源委员会西城分局出具的告知书确认，认定涉案房屋的确权日期是2000年5月29日，赵某辉父亲xx取得涉案房屋所有权是在2000年5月29日，而xx在1999年10月9日就已经去世了，涉案房屋的产权登记在父亲去世前并未发生过变更，由此可见，父亲去世时，依然是涉案房屋的承租人，而非所有权人，其生前对涉案房屋只有使用权而没有所有权，我国的公有住房具有所有权与使用权分离的特殊性质，涉案房屋的原产权人在将公房使用权出让给赵某辉父亲的单位粮食局后，只拥有涉案房屋的所有权，所有权是单纯的所有权，不包含使用权，这种公房所有权与使用权分离的状况在当时的历史背景下普遍存在，涉案房屋并非个例存在，而本案的原告通过继承xx所谓的遗产而取得的房屋所有权，也只是没有使用权的所有权，因为父亲在生前就没有取得过涉案房屋的所有权，其仅有的使用权也在1999年10月9日因其去世而灭失，因此法院判决涉案房屋为原告赵某兰继承所有，并不当然恢复xx在1999年已经灭失的居住权。
因此，赵某兰通过法定继承的涉案房屋，依旧是不含使用权的所有权，更不能当然排除三被告鉴于历史来源取得的涉案房屋的居住权益。本案的原告在取得房屋所有权后，随即以排除妨碍为案由要求三被告腾退涉案房屋，是没有法律依据的，因为被告作为共居人，是拥有涉案房屋居住权的，该权益早在1989年入住时就已取得，依据相关的法律规定，被告既有公房的承租资格，又公房的购买资格，就涉案房屋的购买资格跟承租资格，被告在法院提起了诉讼，且被告起诉原告的用益物权案远远早于本案的立案时间，该案至今尚未开庭。
被告基于共居人的身份取得的涉案房屋的居住、使用权并不因其不具备所有权而当然丧失。被告在涉案房屋居住已长达30多年，是基于共居人的身份，根据相关法律规定，父亲去世后，被告赵某辉在对涉案房屋具有承租权、公房购买权的情况下使用居住该房屋是合法合规的，依据本案现有证据，并没有生效的法律文书确定被告无权居住涉案房屋，且原告在取得涉案房屋产权后，也没有与被告就房屋使用费的问题达成相关约定。因此，原告向被告主张房屋占有使用费的诉求没有事实依据和法律依据。
退一步讲，被告在涉案房屋中的居住权是基于公职人员身份，该承租人、该承租权，不能等同于通过市场取得的租赁权，即便被告今后涉及到房屋租赁费的问题，也应当按照彼时的公有住宅租金标准向相对方支付，而非依据市场租赁价给付对方。本案的原告起诉具有主观恶意，违背诚信原则，本案原告在法定继承诉讼中是唯一一个主张涉案房屋所有权的当事人，在庭审过程中，该案的承办法官特意向其询问是否有能力向其他方支付房屋折价款，赵某兰明确表示有能力支付，可在法院判决生效后，其在已经超过了法院判定的付款的最后期限，至今，被告也没有收到赵某兰应当给付的房屋折价款，原告在北京市丰台区有住宅房产，其明知被告一直在涉案房屋居住已长达30多年，其一家在北京也没有其他住房的情况下，无视法院判决生效的文书，不履行给付房屋折价款的义务，却还向法院提起诉讼要求将被告一家人赶出涉案房屋的行为是非善意的，显然违背了民事活动中应当遵循的善意行使权利的诚信原则，其行为不应当得到法庭的支持。
综上所述，鉴于立案时间早于本案的其他相关案件的审理正在进行中，其裁判结果都可能影响到本案的裁判结果，因此请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。现在涉案房屋的实际居住人是被告一家三口人，赵某辉、妻子刘某玲、女儿赵某涵。法院判决涉案房屋由原告继承时，判决原告给付赵某辉房屋折价款，现原告尚欠143万元折价款没给赵某辉。继承判决后，原告确实在2022年5月8日和赵某辉说过让我们腾房，当时赵某辉和原告说，生效的法律文书上没让赵某辉腾房，所以我们就没有腾房，现在赵某辉也没有腾房，直到现在还是被告三个人住着涉案房屋。赵某辉的父亲于1999年10月9日去世。赵某辉当时知道父亲去世，但还是代替父亲和Y公司签订了涉案房屋的房屋买卖合同，赵某辉当时已经和Y公司明示了xx已经去世的情况。1999年10月9日xx去世，被告赵某辉代父亲xx在2000年1月10日和Y公司签署房屋买卖协议时，没有xx的委托手续。赵某辉当时不代理xx签署这个协议，xx是买不了这房子的。
当时赵某辉和赵某辉母亲都有权利购买这房屋。但是，当时赵某辉自己为什么没买这房，现在也想不起来了。当时签协议没有签订拆迁安置协议，只签订了一个买房协议。就对涉案房屋的使用权问题，三被告没有与Y公司就房屋使用权问题进行过登记。三被告对于原告主张的每个月10000元的房屋使用费标准不认可。
三被告认为就不应该给原告房屋使用费。首先，涉案房屋房改时，被告赵某辉也具有购买的权利，且2000年购买涉案房屋时，使用了共居人赵某辉的相关权益，因此，被告方对涉案房屋有居住权益。被告提交的证据一涉案房屋的房改售房档案显示涉案房屋为直管公房，其中的共居人口认定表显示赵某辉为涉案房屋的共居人。该房改售房档案原件及复印件在之前赵某辉与北京Y公司不当得利纠纷一案中作为Y公司向法庭提交的证据，已经过该案原、被告双方质证认可。本案的原告赵某兰作为该案的第三人，也认可Y公司提交的全部证据。
根据1992年北京市直管公有住宅楼房出售试点办法第一条规定，凡在试点楼房中有本市城镇户口的租户在自愿购买的原则下可以申请购买现住房。从上述规定可以看出，直管公房的出售对象不只是承租人，还包括承租户的家庭成员，同样对涉案房屋具有购买权利。另外，北京市直管公有住宅楼房出售试点办法的第二条规定，出售公有住宅楼房按承租户家庭共居户籍人口计算。共居户籍人均购房建筑面积以30平米为限，超过面积标准的，不能独立使用，不予优惠。房改售房档案中的房屋买卖第一条内容显示，涉案房屋的总建筑面积为75.61平方米。第二条内容显示，甲方同意按照优惠价卖给乙方，从上述条款可以看出，涉案房屋出售时75.61平方米的面积全部享受了优惠价格。这也说明涉案房屋房改时是使用了赵某辉及母亲xx的相应权益的。否则如果仅仅是父亲xx一人的，则只能以优惠价购买不大于30平米的面积，其余的45.61平方的面积将不能采取优惠价格购买。
因此，基于被告赵某辉的涉案房屋共居人的身份，且涉案房屋2000年购买时使用了赵某辉的相应权益，赵某辉对涉案房屋有居住使用权。原告要求被告腾退涉案房屋，对涉案房屋的诉求不应得到法院支持。
第二、原告基于继承取得的涉案房屋所有权不含房屋使用权，因此原告无权要求三被告腾退涉案房屋。涉案房屋来源房改前，做为直管公有住房，属于福利性保障住房。这种房屋具有所有权与使用权分离的特殊性质，其所有权属于国家，使用权由单位分配给职工，具有福利性、长期性。父亲xx去世于1999年10月9日。此时涉案房屋的所有权还属于原产权人，也就是当时的国有企业北京市Y公司。父亲xx生前未获得涉案房屋的所有权，其仅拥有涉案房屋使用权也在1999年10月9日因其去世而灭失。因此，本案原告赵某兰基于继承取得父亲xx对涉案房屋的权益是不包含使用权的所有权。因此，赵某兰因继承而取得的所有权与原产权人北京市Y公司一样，只有涉案房屋的所有权，而不拥有涉案房屋的使用权。
因为父亲xx在1999年10月9日去世，已经灭失的房屋使用权不因他人继承所有权而当然恢复使用权。因此，原告要求被告腾退涉案房屋的诉求不应得到支持。
第三、原告明知被告长期占有使用涉案房屋，却向法院主张获得涉案房屋的所有权，应当视为原告接受被告占有使用涉案房屋的事实。涉案房屋房改前系原告父亲xx承租的公有住宅。根据公有住宅的相关政策，承租公房是国家分配给职工的一种社会福利。此种福利的享有人不仅包括承租人还包括与其共同居住的家庭成员。共居人口认定表注明，赵某辉为涉案房屋的共居人，并且房改售房时，也使用了赵某辉相应权益。三被告在涉案房屋长期居住，原告作为家庭成员对涉案房屋的所有情况均知晓。在此前提下，原告依然主张涉案房屋的所有权，应当视为其已经接受三被告占有使用涉案房屋的事实。现在原告又向法庭提起诉讼，要求三被告腾退涉案房屋的诉求，有违诚信原则，不应得到法院支持。
第四、赵某辉诉本案原告赵某兰的用益物权纠纷及其他与本案有关的诉讼正在审理中。赵某辉与赵某兰用物权确认纠纷及赵某辉与北京Y公司不当得利纠纷正在审理中，以上两案件分别是对本案被告对涉案房屋是否有居住权益以及2000年本案被告在没有委托手续的情况下代替已经去世的父亲签订房屋买卖契约是否属于有权代理，合同是否成立等，这两个案子的裁判结果与本案裁判结果相关联。
综上，基于原告无证据证明被告已经放弃了对涉案房屋的居住权以及与本案相关的其他案件正在审理进程中，相关裁判结果都可能影响本案的裁判结果，因此请求法院同案同判，驳回原告的全部诉讼请求。
法院查明
赵某兰与赵某辉系xx、xx二人之子女。
涉案房屋位于北京市西城区（原宣武区）A号，建筑面积75.61平方米。涉案房屋原为公租房，原由xx承租，当时的共居人为xx、xx、赵某辉。2000年1月12日，赵某辉代替xx与当时涉案房屋的产权单位Y公司签订了《房屋买卖契约》，并使用了xx的工龄购买了涉案房屋。其后，xx成为了涉案房屋的产权人，赵某辉一直在涉案房屋居住使用至今。
由于xx已经去世，2020年，赵某兰等人作为原告，就涉案房屋起诉被告赵某辉等人继承纠纷。北京市西城区人民法院做出判决书，确定：一、房屋由赵某兰继承所有；......五、自本判决生效之日起六十日内，赵某兰向赵某辉支付房屋折价款1447040元。赵某辉不服，提出上诉。二审驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告赵某兰尚未办理继承的涉案房屋的房产证；至本案庭审结束时，原告赵某兰亦未向被告赵某辉支付上述生效判决确定的房屋折价款。
被告刘某玲系赵某辉之妻，赵某涵系二人之女，三被告目前居住在涉案房屋。现原告诉至法院，请求判令三被告腾退涉案房屋，并自2022年5月15日开始至本判决生效之日止，按照每月10000元标准计算支付房屋占有使用费。
庭审中经询，三被告表示目前在本市没有其他的正式住房，在京外有一套住房，目前闲置。原告表示，没有证据证明三被告在本市其他处另有正式住房。
庭审中，三被告不同意腾房，并表示原告主张的房屋使用费数额过高。经询，原告对房屋使用费的标准不申请评估鉴定，请求法院酌情判定。
裁判结果
一、自本判决生效之日起十日内，被告赵某辉、刘某玲、赵某涵按照每月五千元的标准，给付原告赵某兰自2022年5月15日开始至本判决生效之日止期间的房屋占有使用费。
二、驳回原告赵某兰的其他诉讼请求。
律师点评
因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。终审民事判决作出后，原告即成为涉案房屋的所有权人，原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。庭审中，被告认可原告确实在2022年5月8日和赵某辉说过让其腾房，但三被告未腾房。故对原告要求三被告自2022年5月15日开始至本判决生效之日止，给付房屋的占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。
由于原告不申请评估鉴定，对于房屋占有使用费的具体数额标准，法院根据涉案房屋的位置、面积及涉案房屋周边的租金标准，酌情确定每月5000元。对原告的过高要求，因证据不足，法院不予支持。
民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原告成为涉案房屋的产权人后，要求三被告腾退涉案房屋，三被告本应予以腾退，但是三被告在涉案房屋居住存在该家庭的历史沿革，且原告并未依据生效判决确定的数额，在继承取得涉案房屋的所有权后，给付被告赵某辉相应的房屋折价款，现有证据也无法确定赵某辉一家人在本市另有住房，在此情况下，如果三被告失去涉案房屋，既无法保障其正常的生活。故对原告要求三被告腾退涉案房屋房的诉讼请求，法院不予支持。对此，原告可在按照生效判决确定的数额，给付被告赵某辉房屋折价款后，另行主张腾房事宜。
二审判决生效后，即明确地确定了原告为涉案房屋的所有权人，因此本案不存在三被告所述的权属争议，故对三被告所述涉案房屋存在权属争议并要求驳回原告起诉或诉讼请求的抗辩理由，法院均不予采纳。
