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在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同形式为借款提供担保的情况屡见不鲜。当借款人逾期未还款，债权人能否通过拍卖担保房屋实现债权？不足部分又该由谁承担？本文结合真实案例，从法律角度解析此类纠纷的核心要点。
一、案情梳理
（一）原告的诉求与缘由
原告林明向法院提出诉讼请求：
判令被告张阳偿还借款本金 500 万元及利息（按年利率 14.6% 自 2023 年 4 月 12 日起算至实际清偿之日止）；
判令林明对被告陈芳提供的担保物 —— 海淀区一号房屋的拍卖价款，在上述本息范围内受偿，不足部分由陈芳补偿；
判令张阳、陈芳承担本案诉讼费用。
林明称，2023 年 4 月 12 日，其父亲林华作为出借人，与张阳签订《借款协议》，约定借款 500 万元，利息为同期 LPR 的 4 倍，期限至 2023 年 6 月 12 日。当日，林华按张阳指示向陈芳账户转账 500 万元。同日，陈芳与林华签订《北京市存量房屋买卖合同》，以海淀区一号房屋作为借款担保，并约定陈芳于 2023 年 10 月 20 日前注销房屋抵押登记。2023 年 11 月 6 日，林华将债权转让给林明。但张阳至今未还款，陈芳也未履行担保责任，故诉至法院。
（二）被告的抗辩主张
陈芳：不同意原告诉求，称张阳借用其购房指标购买一号房屋，房屋实际归张阳所有，案涉借款由张阳使用，与自己无关。
张阳：未到庭应诉，未作答辩。
（三）第三人的陈述
第三人林华认可原告的诉讼请求及事实理由，确认债权转让的真实性与合法性。
（四）法院查明的关键事实
借款关系与资金流向：
2023 年 4 月 12 日，林华与张阳签订《借款协议》，约定借款 500 万元，利息按 LPR 四倍计算，林华当日向陈芳账户转账 500 万元，陈芳随后将款项转至张阳及其指定账户。
担保合同性质：
同日，陈芳与林华签订房屋买卖合同，约定以一号房屋（已设最高额抵押）作为借款担保，双方均认可该合同实为担保性质，而非真实房屋买卖。
借名购房与权属登记：
陈芳提交与张阳的《借名购房协议》，显示一号房屋由张阳借名购买，登记在陈芳名下，实际所有权归张阳。
债权转让与房屋状态：
2023 年 11 月 6 日，林华将债权及担保权利转让给林明，陈芳认可转让行为；一号房屋存在多个法院查封，抵押权人为某银行，最高债权额 916.5358 万元。
二、案件分析
（一）争议焦点
债权转让是否对张阳发生法律效力？
利息计算是否符合法律规定？
林明能否通过拍卖一号房屋受偿，不足部分由谁承担？
（二）法律分析
债权转让的效力认定：
根据《民法典》，债权转让无需债务人同意，但需通知债务人。本案中，林明虽未直接通知张阳，但通过诉讼方式主张权利，法院认定债权转让自起诉状副本送达张阳时生效，合法有效。
利息计算的合法性：
《借款协议》约定利息为 LPR 四倍（年利率 14.6%），符合《民间借贷规定》中 “不超过合同成立时一年期 LPR 四倍” 的限制，法院支持利息主张，但明确按全国银行间同业拆借中心公布的同期利率计算，以 14.6% 为限。
担保物权的实现规则：
陈芳与林华签订的房屋买卖合同实为让与担保，根据《民间借贷规定》，债权人可申请拍卖担保房屋以偿还债务，但因房屋已设抵押且被查封，林明的受偿权不具有优先性，需按一般债权执行程序处理。
拍卖价款不足部分，法律规定由借款人或出借人主张补偿。本案中，借款人明确为张阳，故不足部分应由张阳补足，而非担保人陈芳。
三、裁判结果
法院判决：
张阳于判决生效后 10 日内偿还林明借款本金 500 万元及利息（以本金为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算，自 2023 年 4 月 12 日起至付清之日止，以年利率 14.6% 为限）；
若张阳未履行上述债务，林明可申请拍卖海淀区一号房屋，所得价款用于偿还债务；
驳回林明要求陈芳补偿拍卖价款不足部分的诉讼请求。
四、案件启示
（一）债权人风险防范要点
明确担保形式：避免仅以签订买卖合同作为担保，应优先办理抵押登记，确保担保物权合法有效。
审查抵押物状态：购房前核查房屋权属、抵押及查封情况，避免接受存在权利瑕疵的担保物。
规范债权转让程序：及时通知债务人债权转让事宜，或通过诉讼方式确认效力，避免因程序瑕疵影响权利主张。
（二）债务人与担保人注意事项
债务人：严格依约还款，逾期可能面临高额违约金及信用风险；借名购房时需明确权责，避免因担保问题牵连自身。
担保人：谨慎为他人债务提供担保，尤其是借名登记的房产，需明确担保范围与责任，避免因实际债务人违约承担额外义务。
（三）法律程序提示
若遇类似纠纷，债权人应及时收集借款协议、转账记录、担保合同等证据，通过诉讼途径主张权利；债务人与担保人需积极应诉，提供借名协议等证据，维护自身合法权益。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
