北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出诉讼请求：1.判令赵某峰、刘某菲协助陈某杰将位于北京市大兴区M室房屋产权过户登记至陈某杰名下；2.要求赵某峰、刘某菲向陈某杰支付1000元违约金；3.判令赵某峰、刘某菲承担全部诉讼费用。
事实与理由：2015年7月，陈某杰与赵某峰口头约定由陈某杰借用赵某峰之名购买位于北京市大兴区M室房屋一套，由赵某峰与出卖人签订购房合同，房屋总价95万元。陈某杰向出卖人直接支付了首付款45万元，剩余50万元以赵某峰名义进行贷款，贷款本金及利息由陈某杰支付给赵某峰。
陈某杰与赵某峰于2016年11月27日补充签订《借名购房协议》，约定购房合同、房产证等相关证件均由陈某杰持有和保管，待陈某杰符合房屋过户条件后，赵某峰应当在一年内配合办理房屋过户手续。陈某杰自购买房屋后实际居住使用至今。2020年10月，陈某杰已具备相应的购房资格，但赵某峰却拒绝协助办理房屋过户手续。
被告辩称
赵某峰、刘某菲共同辩称，不同意陈某杰的诉讼请求。陈某杰与赵某峰于2016年11月27日签订的《借名购房协议》，因规避国家限购政策，同时借用赵某峰之名办理住房公积金贷款扰乱了金融秩序，应认定无效。同时，我方提出反诉，请求：1.确认陈某杰与赵某峰签订的《借名购房协议》无效，确认位于北京市大兴区M室房屋归赵某峰、刘某菲所有；2.判令陈某杰腾退北京市大兴区M室房屋。事实及理由：同本诉答辩意见。
陈某杰辩称，不同意对方的反诉请求，合同是有效的，应按照约定履行。
法院查明
陈某杰称，2015年7月其与赵某峰口头约定由陈某杰借用赵某峰之名购买位于北京市大兴区M室房屋一套，由赵某峰与出卖人签订购房合同，房屋总价95万元。陈某杰向出卖人直接支付了首付款45万元，剩余50万元以赵某峰名义进行贷款，贷款本金及利息由陈某杰支付给赵某峰，再由赵某峰归还银行。对上述事实，赵某峰、刘某菲在庭审中予以认可。
2016年11月27日，陈某杰（乙方）与赵某峰（甲方）签订《借名购房协议》（以下简称协议）。协议载明：……乙方因缴纳社保期限不足五年，不具备北京购房资格，故于2015年9月以甲方名义购买位于北京市大兴区M室房屋一套。2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同并办理公积金贷款，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人……2、乙方已经缴纳了购房所需全部费用，包括但不限于购房款、契税、个人所得税、中介费等一切与购房相关的所有费用。与此房相关的购房合同、房产证、房款收据、契税凭据等所有付款凭据和证件均有乙方持有和保管。
3、房屋首付款45万元乙方直接支付房主，剩余50万元乙方已经通过甲方住房公积金贷款方式亦给付房主。自2015年12月4号至本协议签订当日，房屋每月贷款4800元由乙方开始偿还。还款方式为乙方按期将还款金额汇入甲方账户，甲方应保证按时偿还银行贷款，如未按时归还银行贷款给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。
有关借名报酬，协议载明：1、乙方借甲方资格购房给甲方造成不便，为此乙方一次性向甲方支付报酬180 000元。
有关过户的约定，协议载明：4、当乙方满足过户条件后，甲方应在一年之内配合乙方将所有过户手续办齐，一年期限过后，甲方每拖延一日向乙方支付1000元违约金。
陈某杰提交了案外人即出卖人孙某君与买受人赵某峰于2015年7月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条第二项载明：该房屋性质为商品房。陈某杰另提交了房屋所有权证，载明房屋所有权人赵某峰，房屋性质为商品房。对上述事实赵某峰、刘某菲予以认可。
陈某杰提交了购房资格查验结果网页截图，显示陈某杰在2020年10月左右就已经具备相应购房资格，但赵某峰拒绝办理过户手续。对上述事实赵某峰、刘某菲予以认可，赵某峰、刘某菲称双方签订的协议无效，因此拒绝按照协议履行。
赵某峰提交了北京市住房贷款担保中心于2019年3月12日出具的贷款还清确认书，载明：通过我中心核准，现确认借款人赵某峰购买大兴区天m室房屋所申请的由我中心提供担保的贷款已还清贷款本息。
裁判结果
一、赵某峰、刘某菲于本判决生效后十五日内协助陈某杰办理北京市大兴区M室房屋的不动产登记手续登记至陈某杰名下；
二、赵某峰于本判决生效后十五日内向陈某杰支付违约金10 000元；
房产律师靳双权点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，赵某峰主张其与陈某杰签订的《借名购房协议》因规避国家限购政策病扰乱金融秩序，应认定无效。但是，《借名购房协议》所涉房屋不属于经济适用住房、限价商品房或自住型商品房等国家政策确定的保障房类型，系可以正常上市交易的普通商品房，双方未有证据证明所涉借名买房约定违反法律规定或侵害社会公共利益或第三方利益,现有证据不能证明存在导致该协议无效的事由。因此，法院认定陈某杰与赵某峰签订的《借名购房协议》系双当事人真是意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。
综上，对赵某峰提出的确认《借名购房协议》无效并据此提出的要求陈某杰腾退涉案房屋的诉讼请求，不予支持。根据协议约定，赵某峰应在陈某杰满足过户条件后在一年内配合其完成过户登记，一年期限过后，赵某峰每拖延一日向陈某杰支付1000元违约金。对陈某杰要求赵某峰、刘某菲配合对涉案房屋完成过户登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，且陈某杰自身已符合在京购买住房条件，法院予以支持。
对陈某杰主张的违约金，赵某峰拒绝履行约定义务确属违约，法院予以支持，关于具体数额，考虑到陈某杰实际一直居住在涉案房屋，现有证据不能证明其实际损失，法院将对违约金数额予以酌定。
