北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某红向本院提出诉讼请求：请求被告协助原告将北京市西城区A室房屋所有权转移登记至原告名下。
事实和理由：2004年12月1日，原告与被告签订《房屋居住权转让协议》，约定“甲方（被告）将位于北京市宣武区（现西城区）A室（现房产登记为：A室）房屋转让给乙方（原告），转让价格为14万元”。又约定“房款全部付清后，甲方将在其名下的《房屋租赁合同书》交与乙方，并在乙方的使用过程中，有义务协助乙方办理遇到的相关手续问题。乙方拥有此套房屋的永久使用权。”合同签订后，原告支付被告购房款14万元，被告将该房屋的《公有住房租赁合同》交付给原告，原告搬至该房屋一直居住至今。
2010年，被告通知原告该房屋可以成本价购买，且被告同意协助原告办理购买房屋及过户的相关手续。原告又支付143907元购房款，将该房屋办理了产权证，房屋产权登记在被告名下，房屋购买的全部手续均是原告办理，所有费用均是原告支付，且原告领取了《房屋所有权证》。为办理房屋过户手续，原告又支付被告5万元。被告以怕单位同事知道等理由，拖延办理，至今尚未办理房屋过户。
原告认为，双方签订的合同虽然名称为《房屋居住权转让协议》，但由于当时该房屋是公租房，实质是房屋买卖合同，且合同中约定被告有义务协助原告办理遇到的相关手续问题。其次，原告为购买该房屋除支付原告14万元外，另外支付成本价购房款143907元，后又支付被告5万元，被告应遵守诚实信用原则，协助原告办理房屋过户的相关手续。请求贵院支持原告的全部诉讼请求。
被告辩称
周某芝辩称，不同意原告的诉讼请求，我们认为该协议为无效，原告应当将房屋返还给我们，原告支付的费用只是使用至今的使用费，使用费不用返还。
周某芝向本院提出反诉请求：1.请求法院判令《房屋居住权转让协议》无效；2.请求法院判令被反诉人腾退西城区A室；3.请求法院判令被反诉人支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；4.本案所有诉讼费用由被反诉人承担。
事实和理由：反诉人原系北京某单位职工，于2002年与单位签订承租合同，承租北京市西城区A室，该房屋原性质为单位自建自管公房，产权人为反诉人所在单位系统，后经政策调整，2010年7月，该公房由反诉人买断，将房屋产权变更至反诉人名下，该房屋现由北京C公司进行物业管理。依据政策规定，该公房在买断前不得通过买卖或变相买卖的形式变更承租权，只能严格按照相关公房管理规定予以变更。
2004年12月双方虽然签订《房屋居住权转让协议》，但是该协议违反国家法律强行规定，应属无效协议。并且双方未就该房屋另行达成任何协议。基于上述事实与理由，故反诉至贵院，请求判如所请。
林某红辩称，请求驳回被告的反诉请求，具体理由如下：第一，双方签订的房屋居住权转让协议未违反法律的强制性规定，合法有效，该协议内容系双方真实的意思表示，未违反法律的强制性规定，答辩人已支付房款14万元，且一直在此居住，协议内容合法有效；
第二，反诉人无权要求答辩人腾退房屋，无权要求答辩人支付房屋占用费，该房屋系答辩人支付反诉人14万元购买且答辩人又向北京某单位支付购房款143907元，另外向反诉人支付5万元，该房屋系答辩人购买，反诉人无权要求答辩人腾退该房屋。综上，请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。
陈某旭述称，同意周某芝的意见。
法院查明
周某芝与陈某旭系夫妻关系。
2001年7月26日，周某芝与其单位签订《公有住宅租赁合同》，周某芝承租了北京市宣武区（现西城区）A室房屋。
2004年12月1日，周某芝（甲方）与林某红（乙方）签订《房屋居住权转让协议》，约定：甲方同意将位于北京市宣武区A室的使用权转让给乙方，双方同意的转让价格为人民币14万元，在房款全部付清后，甲方将在周某芝名下的《房屋租赁合同书》交与乙方，并在乙方的使用过程中，有义务协助乙方办理遇到的相关手续问题，即日起，乙方负责有关房屋的所有费用，同时不得要求甲方办理房屋使用权的过户手续。经双方同意签字本协议生效后，乙方将拥有此套房屋的永久使用权。
《房屋居住权转让协议》签订后，林某红向周某芝支付14万元，周某芝将案涉房屋的《公有住宅租赁合同》原件交给林某红，并将案涉房屋交付给林某红居住使用至今。
2010年，案涉房屋可以成本价购买产权，周某芝告知了林某红，并要求林某红支付购房所需的款项。
2010年5月24日，林某红以周某芝的名义向北京某单位支付房款143907元。
2010年7月1日，北京市某单位（甲方）与周某芝（乙方）签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将案涉房屋以成本价出售给乙方，实际售价合计143907元。
2010年12月13日，案涉房屋所有权登记至周某芝名下。周某芝取得房屋所有权证后将原件交给了林某红。
2016年12月26日，林某红向周某芝转账支付50000元。审理中，林某红主张因为购买案涉房屋使用了周某芝的工龄，该款项是双方协商后，其支付给周某芝的工龄补偿款。周某芝主张林某红当时确实说该款项是工龄补偿款，但是与工龄补偿款的金额并不一致。
审理中，周某芝主张《房屋居住权转让协议》违反了《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》的相关规定，应属无效。
裁判结果
一、本判决生效之日起七日内，周某芝协助将北京市西城区A室房屋所有权转移登记至林某红名下；
二、驳回周某芝的反诉请求。
房产律师靳双权点评
2004年双方签订《房屋居住权转让协议》时，案涉房屋为单位公房，周某芝、林某红未经产权单位同意签订该协议，确实存在不当之处，但该协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，亦不存在其他合同无效的情形，而且2010年房屋产权已登记至周某芝名下，现周某芝主张《房屋居住权转让协议》无效的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
《房屋居住权转让协议》约定的是转让永久使用权，在协议履行过程中，产权单位以成本价出售案涉房屋，周某芝要求林某红支付了全部购房款项，并且在取得房屋所有权证后将原件交给了林某红，之后房屋仍一直由林某红居住使用，双方之间形成了事实上的借名买房合同关系，该合同关系合法有效，双方应当依约履行。因此，林某红要求周某芝协助办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求，具有合同及法律依据，法院予以支持。周某芝要求林某红腾退房屋并支付房屋占用费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。
