北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
位于北京市朝阳区S号房屋（以下简称涉案房屋）的原承租人孙先生于1998年去世，去世前同一户籍共同居住两年以上的其他家庭成员有孙某洁、原告、张某、周某、孙某强。现原告仍在涉案房屋内居住，孙某洁在北京有住房，张某、周某、孙某强在原承租人孙先生去世后陆续将户籍迁出涉案房屋，也在北京有住房。
根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，目前只有原告一人符合涉案房屋的承租人资格。原告于2017年3月31日向被告邮寄变更承租人申请和相关证明资料，被告于2017年4月5日签收了原告邮寄的材料。2017年6月6日，原告收到被告的答复。2017年6月13日，原告又携带申请材料至北京市朝阳区房屋管理局某管理所（以下简称某房管所），申请办理变更涉案房屋公房承租人事宜，某房管所认为原告符合变更成为承租人的条件，但仍不能给予办理，理由是即使符合条件的只有一人，在办理手续时，同一户籍共同居住的其他家庭成员仍需要本人到房管所签署同意变更承租人为原告的意见。
原告认为符合承租条件的只有原告一人，不需要征求其他家庭成员的意见。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权，故需征求其意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、且无其他住房的条件的家庭成员才是需要征求其意见的家庭成员。为维护原告的合法权益，现诉请法院判决被告将涉案房屋的公有住房承租人变更为原告。
被告辩称
2000年9月18日，原北京市朝阳区房屋土地管理局某管理所（以下简称原某房管所）与孙先生签订《北京市公有住宅租赁合同》，孙先生自2000年4月1日开始承租涉案房屋。2017年6月13日，原告向某房管所提出变更承租人申请，某房管所称从孙先生死亡日期前溯两年共同居住的有孙某洁、原告、张某、周某、孙某强等，原告提出孙某强不能来签字和在京已有住房不具有更名资格，但没有提供孙某强已有住房的证明，因此告知原告无法办理更名手续。
根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条、《北京市国土资源和房屋管理局关于公有住宅租赁合同相关条款解释的复函》和《北京市住房和城乡建设委员会关于加强直管公房承租人变更管理有关问题的通知》规定，原告提出更名申请，需要取得同一户籍并共同居住两年以上且无其他住房的家庭成员的同意。原告提出只有其一人符合变更承租人的条件，需提供相关证据。请求一审法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。
法院查明
原告系孙先生之儿媳，孙某洁系原告之子。孙先生于1998年4月28日去世，其去世时涉案房屋同一户籍人员为孙某洁、原告、张某、周某、孙某强。
2000年9月18日，原某房管所与“孙先生”签订了《北京市公有住宅租赁合同》，约定涉案房屋的承租方为“孙先生”。原、被告均陈述因调租，由孙先生的家属代为续订租赁合同。租赁合同签订后，孙先生的亲属一直代为实际缴纳了相关费用。
2017年4月1日，原告向被告邮寄提交了《变更公有住房承租人申请书》，申请将涉案房屋的承租人变更为原告。2017年5月25日，被告以孙某洁为被答复人作出一份《关于S号房屋申请变更承租人答复》，主要内容为：经核实涉案房屋为被告直管公房，管理单位为某房管所，根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，如果来信人具备继续承租上述直管公房的条件，建议向管理单位咨询具体相关办理事宜并提交申请及相关材料。2017年6月13日，原告向某房管所直接提出更名申请，某房管所答复原告无法办理更名手续。原告不服，遂诉至本院。
裁判结果
责令被告北京市朝阳区房屋管理局于本判决生效之日起六十日对原告王泽桐提出的针对北京市朝阳区S号房屋的公房承租人变更申请重新予以审查并作出处理。
房产律师靳双权点评
根据直管公房管理的相关规定及结合我市机构改革的现状，被告系朝阳区行政区域内的公房监督管理部门，被告下属的房管所接受委托依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。
本案的涉案房屋系被告所有的直管公房，被告应按照本市公有房屋管理的相关规定管理涉案公房。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第（五）项规定，承租人外迁或死亡，原同住者要求继续承租的，须经出租单位同意，并新订租赁合同。《北京市公有住宅租赁合同》第七条约定，租赁期限内，承租人外迁或死亡，承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。
根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，是保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权，需征求意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”在条件上具有同一性，即需符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件。
本案中，在涉案房屋原承租人去世后，原告提出承租人变更申请并同时提交了相应申请材料，被告及某房管所在收到原告提交的公房承租变更申请后，并未对相关人员的居住情况及符合条件的家庭成员范围进行必要调查核实，亦未对涉案租赁合同的签订缘由和时间等特殊因素进行必要衡量，径行对原告的申请作出拒绝性答复的理由不充分，属未全面履行法定职责的违法情形，故被告应对原告的申请进行全面履责后重新作出相应处理。
