北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令周某玲、林某君向周某贤赔偿人民币87万元；2.本案诉讼费由周某玲、林某君承担。
事实和理由：赵某兰与周某鹏（已故）系夫妻关系。周某贤系赵某兰与周某鹏之大女儿，现为赵某兰法定代理人；另有二女儿周某莉、三女儿周某燕，小女儿周某玲，周某玲与林某君系夫妻关系。
赵某兰与周某鹏（已故）出资，于2004年委托周某玲购买位于北京市通州区a号房屋（下称涉案房屋）一套。周某玲、林某君二人在父母不知情情况下，将房屋所有权证登记为周某玲、林某君二人共有。为此，赵某兰、周某鹏与周某玲、林某君之间发生所有权确认纠纷。2011年北京市通州区人民法院做出判决书，确认涉案房屋归赵某兰、周某鹏与周某玲、林某君共同所有。后周某玲、林某君上诉，北京市第二中级人民法院出具判决书，判决维持原判。
2012年，赵某兰、周某鹏对周某玲、林某君提起共有纠纷诉讼，北京市通州区人民法院做出判决书，判决：“1.涉案房屋由赵某兰、周某鹏与周某玲，林某君按份共有，其中赵某兰、周某鹏享有该房屋50%的份额，周某玲、林某君享有该房屋50%的份额；2.判决生效起15日内，周某玲、林某君协助办理涉案房屋的共有人所占份额的登记手续。”
后赵某兰、周某鹏提起上诉，北京市第二中级人民法院判决书，判决维持原判。其后，赵某兰、周某鹏多次要求周某玲、林某君协助办理房屋份额登记手续，但该二人一直避而不见。
2016年12月12日，周某鹏去世。周某玲、林某君一直拒绝协商处理被继承人的遗产相关事宜。在处理周某鹏遗产继承过程中，赵某兰才发现涉案房屋的所有权状态发生变更，2018年7月16日，周某玲、林某君恶意签署《夫妻不动产份额转移协议》，周某玲将二分之一的产权份额转移自林某君名下，案涉房屋变更为林某君个人所有。
2021年11月，赵某兰以及三个女儿周某贤、周某莉、周某燕向北京市通州区人民法院提起诉讼，北京市通州区人民法院出具判决书，确认涉案房屋25%的份额归赵某兰所有；25%的份额归周某贤所有。林某君、周某玲于判决生效后十五日内协助办理变更手续。2022年1月27日，赵某兰就该案件申请强制执行，执行过程中，执行法官告知该套房屋已经于2021年5月被林某君出售给第三人。
周某贤认为，周某贤依法享有涉案房屋25%的份额。周某玲、林某君在明知涉案房屋为共同共有情况下仍然恶意转卖，损害了周某贤的合法权益。特提起诉讼。
被告辩称
周某玲辩称，不同意周某贤全部诉讼请求。1.周某玲不是本案适格被告。2018年7月17日周某玲与林某君离婚，并将涉案房屋分割给林某君所有，本案被告应为林某君。2.本案构成重复诉讼。
林某君辩称，林某君和周某玲于2018年7月离婚，约定北京市通州区a号房屋归林某君个人所有，和周某玲无关。房子是林某君自己卖的，周某贤不应起诉周某玲。关于房屋所有权，林某君认为该房屋所有权属于林某君。该房屋是林某君借钱买的，借款已经还给了周某玲的父亲周某鹏，有银行对账单为证，与周某鹏出具的收据是一致的。赵某兰主张的房屋价值348万元，包括房屋内的装修、家具、家电等，装修、家具、家电等的价值应该从总价值中减除。林某君认为房屋的价值是297万元。
法院查明
案外人周某鹏（已故）与案外人赵某兰系夫妻关系，二人共生育子女四人：周某贤、案外人周某莉、案外人周某燕、周某玲。本案诉争房产位于北京市通州区a号（以下简称涉案房屋）。
2009年11月27日，林某君向周某鹏账户转账242000元，但转账不成功被退款。
2009年12月4日，林某君向周某玲分两次转账20万元、4万元。同日，周某玲向转账20万元，林某君称，该卡为周某鹏名下银行卡。
2009年12月18日，周某玲银行卡显示卡取42000元，没有显示对方账户。林某君称该笔42000元也是转到周某鹏名下银行卡。林某君称该24万元是偿还周某鹏林某君购买涉案房屋的借款，这与其在2011年在本院开庭时提交的周某鹏手写的收据互为印证。周某贤对此不予认可。本案中，林某君并未提交周某鹏手写的收据作为证据。
1996年12月16日，周某玲与林某君登记结婚。二人于2018年7月17日协议离婚。离婚协议书载明：“……三、夫妻共同财产的分割：1.房屋的分割：坐落于通州区a号的商品房归林某君单独所有，另坐落在通州区b号的商品房归周某玲单独所有……”该离婚协议书签订后，周某玲与林某君对涉案房屋登记进行了变更，将涉案房屋登记由周某玲、林某君共同所有变更为林某君个人所有。离婚证（持证人周某玲）及离婚协议书均为林某君提交的证据。
对于周某玲与林某君的离婚协议及变更登记的行为，周某贤认为2012年生效判决书已经判决林某君、周某玲享有涉案房屋50%的份额。2018年二人离婚，未经赵某兰、周某鹏及其继承人同意，处理房屋全部份额，是对周某贤的侵权。且林某君和周某玲是离婚状态，但在法院核实地址时，二人居住地址一致。是周某玲帮助林某君变卖涉案房屋，二人是以离婚为理由掩盖其他目的，妨碍其他物权人行使权力，所以二人均应承担侵权责任。
2020年12月3日，赵某兰、周某贤、周某莉、周某燕以所有权确认纠纷为由将周某玲、林某君诉至本院，诉求为确认涉案房屋25%的份额归赵某兰所有、25%的份额归周某贤所有，并变更产权登记。2021年民事判决书（以下简称s号判决书），认定事实如下：“……确认a号房屋归周某鹏、赵某兰、周某玲、林某君共同所有。宣判后，周某玲、林某君不服一审判决上诉，北京市第二中级人民法院经审理作出判决书，驳回上诉，维持原判。”
“2012年周某鹏、赵某兰作为原告以共有纠纷为由起诉被告周某玲、林某君。确认a号房屋由周某鹏、赵某兰和周某玲、林某君按份共有，其中周某鹏、赵某兰享有a号房屋50%的份额，周某玲、林某君享有a号房屋50%的份额。周某玲、林某君协助办理a号房屋共有权人所占份额的登记手续。周某鹏、赵某兰不服提起上诉，经北京市第二中级人民法院审理作出民事判决书，驳回上诉，维持原判。但周某玲、林某君未按判决书内容办理房屋份额登记手续……”
“2018年7月16日，712号房屋产权人变更登记为林某君个人所有。”
“周某鹏于2010年1月18日手书遗书……2014年10月20日，周某鹏、赵某兰手书遗嘱……2021年1月4日，以周某贤、赵某兰、周某莉、周某燕为原告起诉被告周某玲继承纠纷一案，通州法院经审理作出判决书，确认被继承人周某鹏于2010年1月18日、2014年10月20日的自书遗嘱有效。”
“……判决如下：一、北京市通州区a号房屋25%的份额归赵某兰所有；二、北京市通州区a号房屋25%的份额归周某贤所有；三、周某玲、林某君于本判决生效后十五日内协助赵某兰、周某贤办理产权变更登记手续；四、驳回赵某兰、周某贤、周某莉、周某燕其他诉讼请求。”
不动产权利及其他事项登记信息（以下简称不动产登记信息）载明：“房屋所有权人：林某君，房屋共有情况：单独所有，登记原因：夫妻间不动产转移登记，登记时间2018年7月16日……房屋所有权人：宋某强、吴某洁，房屋共有情况：按份共有，登记原因：存量房屋买卖，登记时间：2021年5月8日……”
依周某贤申请，本院向北京某中介公司（以下简称某中介公司）调取涉案房屋相关买卖合同、交易文件。
2021年3月19日，出卖人林某君与买受人案外人宋某强、吴某洁签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定由买受人宋某强、吴某洁购买涉案房屋。关于成交价格，《买卖合同》约定：“第四条……（一）……该房屋成交价格为人民币（小写）2970000.00元……（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）510000.00元……”
林某君称涉案房屋交付后，买受人已经对房屋进行了重新装修。
周某玲、林某君均认可《买卖合同》真实性。林某君认可全部购房款已经支付到林某君个人账户。
对于涉案房屋价值，周某贤称依据《买卖合同》总价款348万元主张。林某君称涉案房屋交易总价款348万元是包括装修、家具家电等，对应价值应当从总价款中扣除，林某君认为房屋价值为297万元。林某君亦称涉案房屋是2019年其本人出资装修的，但其对如何装修、装修情况等并未举证。周某贤称不清楚是谁装修的，但是周某贤未在涉案房屋装修中出资。经本院询问，各方对于房屋价值均不申请鉴定。
裁判结果
周某玲、林某君于本判决生效之日起七日内向周某贤赔偿损失85万元；
房产律师靳双权点评
当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中不构成重复起诉，周某玲主张周某贤为重复起诉，于法无据，法院不予采纳。
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
本案中，林某君主张涉案房屋系林某君、周某玲购买，与赵某兰、周某鹏无关。但根据生效判决书中认定的事实，涉案房屋的共有状态为，在周某鹏去世前50%的份额归赵某兰、周某鹏共同所有，50%的份额归林某君、周某玲所有。在周某鹏去世后，25%的份额归赵某兰所有，25%的份额归周某贤所有，50%的份额归林某君、周某玲所有。故林某君主张，证据不足，法院不予采纳。
2018年7月17日周某玲与林某君签订离婚协议时，明知涉案房屋为赵某兰、周某鹏、周某玲、林某君共同共有，周某玲与林某君在未经赵某兰、周某鹏继承人同意的情况下，在离婚协议中约定涉案房屋归林某君单独所有，并于2018年7月16日办理变更登记，房屋权属情况变更为林某君单独所有。此时，周某贤有权基于物权被侵害向周某玲、林某君主张损害赔偿。
林某君又于2021年3月19日将涉案房屋出售给宋某强、吴某洁。此时，涉案房屋的共有权人仍然包括赵某兰、周某鹏继承人等人。但此次出售，林某君依然没有征求赵某兰、周某鹏继承人意见。虽然本案中《买卖合同》出卖人仅为林某君，但是结合本案事实经过，周某玲、林某君在明知涉案房屋为赵某兰、周某鹏、周某玲、林某君共同共有的情况下，周某玲仍擅自处分涉案房屋，协助林某君将涉案房屋登记为林某君单独所有，以至于此后林某君以个人名义将涉案房屋出卖给第三人。周某玲、林某君在未征求其他共有权人同意的情况下处置共有物，侵害了周某贤的共有权，应当承担相应责任。
由于涉案房屋所有权已经由第三人取得，周某贤有权基于物权被侵害向周某玲、林某君主张损害赔偿。周某玲主张其不应作为本案被告，于法无据，法院不予采纳。
关于损害赔偿的具体金额，应参考涉案房屋被出售时的价值。关于涉案房屋交易价值，《买卖合同》约定房屋交易总价为348万元，其中涉案房屋成交价格为297万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价51万元。周某贤认为，348万元全部为房屋价值。林某君认为仅有297万元为房屋价值，剩余51万元为家居家电价值，且为2019年其个人装修，但对此林某君并未举证。周某贤对林某君主张不予认可，但认可其个人对涉案房屋装修、家具家电等并未出资。
法院结合《买卖合同》附件一记载的房屋装修及家具家电情况，某中介公司向法院提供的涉案房屋出售前的照片情况，酌定涉案房屋装修及家具家电价值为8万元，即涉案房屋价值为340万元。林某君主张装修及家具家电过高部分，证据不足，法院不予支持。
因周某贤占有涉案房屋25%的份额，故林某君、周某玲应赔偿周某贤价款85万元，周某贤主张过高部分，证据不足，法院不予支持。
