北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某君、杨某霞向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于北京市丰台区m号房屋归原告所有；2.判令被告协助原告办理北京市丰台区m号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋产权过户至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：原告系周某涛父母，被告系周某涛配偶，周某涛于2021年4月去世。2021年7月被告将两原告诉至贵院，要求继承并分割周某涛名下全部遗产。其中，北京市丰台区m号（以下简称m号房屋）虽然登记在周某涛名下，但系原告出资购买，应为原告所有。理由如下：1、关于出资。涉案房屋购买于2003年1月16日，当时原告周某君，杨某霞从单位退休，无法办理银行贷款，故以周某涛的名义申请贷款，房屋便登记在了周某涛名下。
购房时周某涛年仅25岁，没有稳定工作，收入微薄，入不敷出，没有任何经济能力购买房屋以及偿还贷款。涉案房屋的付款以及银行贷款的偿还均是原告用一生的积蓄，退休金以及宅基地上所盖房屋的出租租金进行支付的。
2、关于占有。涉案房屋购买后，周某涛随父母共同生活，原告居主卧，周某涛居次卧，即使周某涛结婚后的生活，亦是如此。2012年原告宅基地搬迁安置后，周某涛才有了自己的住房。涉案房屋腾退后，一直由原告实际占有和管理，并以自己的名义对外出租和收取租金。涉案房屋的所有文书原件自始至终均是由原告持有，涉案房屋的水电、物业等相关费用均是由原告支付。
3、关于意思表示。基于家庭关系，原告与周某涛之间没有书面借名买房协议，但是在2017年周某涛与周某君的微信记录。周某君明确指出涉案房屋不是周某涛的，周某涛对此也是默认的。
综上，为了维护原告合法权益，故依法诉至贵院，恳请判如所请。
被告辩称
刘某佳辩称：案涉房屋根本不是借名买房，事实上就是周某涛名下的遗产，依法应予以分割。再者，本案已三年讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、周某涛与周某君、杨某霞即其父母之间根本不存在借名买房的合意，不具备借名买房的核心要素。
第一，自2003年案涉房屋购买直至2021年周某涛去世，长达18年的时间，双方之间、整个家庭内部从未有过任何借名买房的意思表示。第二，当今社会，父母出资购房，但产权登记在子女名下的情况较为普遍，如果父母与子女没有特别约定，通常情况下应理解为父母出资为子女买房，属于赠与，而非借用子女的名义买房，尤其是本案房屋购买时，周某涛已经26岁，是家中独子，面临结婚买房这一重要人生节点，父母为子女购置婚房符合中国基本的国情和常识。
第三，周某君、杨某霞所主张的微信截图，根本与本案无关。
二、关于出资，本案房屋并非周某君、杨某霞出资，不符合借名买房的特征，对此，周某君、杨某霞应当举证出资，否则应当承担举证不能的不利后果。第一，周某君、杨某霞并没有证据证明其出资购买案涉房屋，理应承担举证不能的不利后果。第二，周某涛当时也有一定的积蓄，房屋购买自然会出资，而非周某君、杨某霞所推论的没有任何经济能力。
第三，即便假定周某君、杨某霞有出资，那也是父母对子女房屋购买的出资，依法属于赠与，而不是所谓的借名买房。
三、关于占有，案涉房屋并非由周某君、杨某霞独占，不符合借名买房的特征，且案涉房屋的租金归周某涛所有，恰恰证明这是周某涛的房产。
第一，2016年六里桥拆迁房下来之前，全家一起共同居住在案涉房屋，并非周某君、杨某霞独占。
第二，之所以当时父母住在主卧，儿子住在次卧，这符合中华民族的传统美德，根本与借名买房无关。
第三，因周某涛已经半身不遂，生活不方便，2016年以后案涉房屋对外出租由父母代为管理，但房屋租金收益归周某涛所有。
四、案涉房屋本质上是周某涛的遗产，根本不是借名买房，根据“谁主张谁举证”的原则，本案应当由周某君、杨某霞依法举证，否则应当由其承担不利后果。
法院查明
周某君、杨某霞是夫妻，于1977年5月18日生育一子周某涛。周某涛与刘某佳于2016年9月19日登记结婚，周某涛是再婚，刘某佳是初婚。周某涛于2021年4月3日去世。
2003年1月16日，北京W公司（出卖人）与周某涛（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：No.269926)，约定出卖人将m号房屋出售给买受人，房屋总价款为539 715元；买受人采取按揭方式付款，于2003年1月16日付清首付款409 715元，于签订合同之日起30日内办理贷款手续，付清余款130 000元；出卖人在2003年1月15日前交付房屋。m号房屋产权证于2004年8月12日下发，所有权人登记为周某涛。
庭审中，周某君、杨某霞主张为了改善居住环境，其二人决定购房，因其二人已退休，不能办理贷款，故借用周某涛名义签订购房合同以办理贷款，m号房屋的全部购房款均由其二人出资；1999年至2004年期间周某涛没有正式工作，无购房能力，未出资，周某涛于2008年才与案外人林某慧结婚，购房与周某涛结婚没关系；房屋交付后，由其二人对房屋进行装修，房屋亦由其二人与子女共同居住；自2016年起，全家搬出m号房屋，其二人将房屋出租。
对此，周某君、杨某霞提交购房合同、购房发票、公共维修基金收据、完税证明、核定贷款指标通知、贷款结清证明、物业收据、租赁协议、周某涛微信截图、周某涛社保缴纳信息等作为证据。在微信截图中，周某君说：“这房也不是你的。”无周某涛回复。刘某佳对除租赁协议外其他证据的真实性均认可，但不认可周某君、杨某霞借名买房，亦不认可购房款系由周某君、杨某霞出资。
刘某佳主张m号房屋是周某君、杨某霞为周某涛购买，是周某涛的遗产；2020年2月至12月期间，周某君、杨某霞每月将6000元房屋租金转给周某涛。对此，刘某佳提交周某君向周某涛的微信转账记录、刘某佳代理律师与周某君、杨某霞之女周某玲的微信聊天记录作为证据。周某君、杨某霞对证据真实性认可，但不认可证明目的，主张每月转账的6000元不是房屋租金，是其二人对周某涛的资助。
裁判结果
驳回周某君、杨某霞的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，周某君、杨某霞主张借周某涛名义购买m号房屋，应提交证据证明双方存在借名买房的合意。周某君、杨某霞提交购房合同、发票等证据，拟证明周某君、杨某霞对房屋进行了出资，但刘某佳并不认可，且仅凭出资亦不能推定双方必然存在借名买房合意。在周某涛的微信截图中，周某君所称房屋并无明确指向，且该聊天记录未见周某涛回复，亦不能认定周某涛承认涉案房屋并非其所有。除此之外，再无其他证据证明双方系借名买房。加之房屋购买后一直由双方共同居住使用，自购房至本案诉讼十余年期间周某君、杨某霞亦从未向周某涛主张过户房屋。
综合考虑上述情况，周某君、杨某霞主张借名买房，因证据不足，法院不予采纳，对周某君、杨某霞要求确认m号房屋归其所有并要求刘某佳协助过户的诉讼请求，法院不予支持。
