北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理北京市通州区a号房屋的过户登记手续，将该房屋登记至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。
事实与理由：原告与被告系母子关系，2015年原告准备购买北京市的房屋，因年龄大贷款年限短，无法以自己的名义办理贷款，原告与被告商量借被告名义购买房屋，双方于2016年2月27日签订了《借名购房协议》。2016年5月，被告配合原告与北京F公司（以下简称F公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，房屋坐落为北京市通州区a号（以下简称涉案房屋）。
原告支付了购房首付款、税费，被告配合原告办理了涉案房屋的抵押贷款手续，原告将款项汇入被告账户内，再由被告偿还贷款。房屋权属证书、购房发票等材料原件由原告持有，原告对涉案房屋装修并实际占有、使用，原告是涉案房屋的实际产权人。现因房价下跌，原告意欲卖房，被告不予配合，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
原告借用被告名义购买房屋并办理贷款。房屋购买全程均由原告与开发商办理手续，交房后房屋由原告打理，被告认为，涉案房屋虽然是原告购买的，但登记在被告名下，被告有处分的权利，故不同意原告出售涉案房屋。第二次庭审中，被告辩称，认可原告的诉讼请求。
第三人述称，原告借名买房的理由不成立，原告的户口是2016年12月才迁入北京市，原告根本没有购买北京房屋的资格，其借名买房的理由系捏造；原、被告并未于2016年2月27日签订借名买房合同，日期系打印，该合同系后补；涉案房屋系被告本人购买，不存在配合原告购买房屋的行为；涉案房屋的首付款、税费等费用均系被告本人交纳，贷款大部分由被告本人偿还，即使存在原告给被告转账，也是原告对被告的无偿赠与；涉案房屋的不动产权证书之前一直抵押在银行，原、被告都不掌握，购房发票等其他材料都放在被告的家里，原、被告母子住在一起，不存在谁掌握的说法；涉案房屋装修系由被告支付的装修款，装修具体事宜我方不清楚。
法院查明
原告系被告母亲。原告户籍于2016年迁入北京市房山区。被告与第三人原系夫妻关系，二人于2016年12月24日登记结婚，北京市房山区人民法院于2020年判决本案被告与第三人离婚，同时，未对本案涉案房屋进行处理，该判决现已生效。
2016年2月27日（日期为打印），原告（乙方，实际所有人）与被告（甲方，名义购房人）签订《借名购房协议》，约定主要内容有：一、基本事实。1、乙方因年龄原因，无法以自己的名义贷款购买住房，现委托甲方以甲方名义购买位于北京市通州区a号房屋一间；2、甲方接受乙方的委托，以甲方名义和F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》和某银行（以下简称某银行）签订《个人购房借款合同》，但实际购房款及相关费用全部由乙方支付，乙方是实际出资人和房屋的实际所有人。
二、购房手续。1、甲方愿意配合乙方办理上述相关购房手续……；
三、房屋的所有权和使用情况。1、本协议项下的房屋暂登记在甲方名下，但房屋的实际所有权归乙方，由乙方实际占有、使用该房屋；2、因本协议项下的房屋所产生的相关费用，均由乙方实际承担。
四、房屋所有权的处分。本协议项下的房屋实际处分权归乙方，视乙方意愿，甲方配合乙方按以下方式处分该房。1、乙方认为可以将该房屋转移到乙方或乙方指定的人名下时，甲方配合将该房屋过户到乙方名下或乙方指定的人名下。……
五、费用及违约责任。1、甲方代理乙方购房，基于此，甲方应在该房屋的产权证书取得之日起10年内无条件协助乙方将该房屋过户至乙方名下或乙方指定的人名下。《借名购房协议》还约定了其他内容。
2016年4月29日，被告（买受人）与F公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定主要内容有：被告购买涉案房屋，总价款895525元，出卖人应当在2016年9月30日前交付涉案房屋。此后，被告缴纳了购房首付款454521元，通过贷款又缴纳了剩余房款441004元。庭审中，本院询问涉案房屋何时交付，原告回答“交房时间是2016年6月左右，之后简单装修了一个月，原告就住进去了，一直住到现在”。
2016年5月27日，被告（乙方，借款人）、F公司（丙方，保证人）、某银行（甲方，贷款人）签订《个人购房借款合同》……此后，在2016年6月至2019年4月期间，被告按月偿还贷款本息四千余元，2019年5月14日被告提前还款200718.67元，在2019年5月至2020年11月期间，被告按月偿还贷款本息一千九百余元，2020年11月30日，被告提前还款109351.9元，同日，银行出具贷款结清证明。
2018年1月11日，被告缴纳涉案房屋的印花税和契税，2018年3月23日，被告取得涉案房屋的不动产权登记证书，登记权利人为被告，共有情况为房屋单独所有。
庭审中，原告主张，原告支付了涉案房屋的全部购房款，装修后实际居住，原告缴纳物业费、供暖费，并实际占有、使用涉案房屋，原告现具有北京市户籍，具有购房资格，原、被告签订的《借名购房协议》合法有效，协议履行亦不存在障碍，被告应当按照协议约定履行涉案房屋过户登记义务。
为证明其主张，原告提交了如下证据：1、关于首付款，原告提交了银行转账记录，2、关于贷款偿还情况，原告提交了支付宝转账记录、银行支付业务回单。
3、关于房屋装修及使用情况，原告提交了装修款收据（、物业费及供暖费支付记录；4、关于涉案房屋证件持有情况，原告提交了不动产权证书、房款发票、印花税契税发票、装修款收据原件，以证明其持有房屋相关材料原件，系房屋实际权利人。
被告对上述证据均予以认可。
第三人对上述证据不予认可，主张：原告于2015年8月25日向被告转账467500元与涉案房屋首付款金额不一致，且与签订房屋买卖合同的日期相差8个月，不能证明该款项系用于支付购房款；涉案房屋于2016年4月网签，但2016年2月27日签订的《借名购房协议》即明确了开发商、贷款银行、具体房号信息不合常理，且《借名购房协议》签署时间是打印的，不可信；被告为了借名买房成立才将房屋材料交给原告，之前一直保存在第三人与被告家中。
裁判结果
驳回原告范某莉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，原、被告系母子关系，被告与第三人原系夫妻关系，涉案房屋偿还部分贷款发生在被告与第三人的婚姻关系存续期间，现被告虽认可原告的诉讼请求，但第三人对此不予认可，提出了相对合理的质疑，且原、被告之间存在频繁的金钱往来，故原告应当就其与被告之间存在真实的借名买房关系承担更高的证明责任。
关于是否存在借名买房关系，需结合购房首付款的支付、购房贷款的偿还、参与交易情况、装修情况、税费缴纳以及借名动机合理性等因素综合判定。基于以下几点，法院对原被告之间的借名买房关系不予认定：
第一，关于购房首付款的支付，原告主张2015年8月25日向被告转账467500元即为购房首付款，该笔款项与被告向F公司缴纳的首付款金额不一致，且转账时间系在被告签订《北京市商品房现房买卖合同》前七个月，在购房前七个月即支付首付款，不符合通常的购房逻辑，现有证据不足以证明原告实际出资支付了首付款，对于原告主张的首付款由其支付，法院不予采信；
第二，关于购房贷款的偿还，原告提交的转账记录显示其曾连续向被告汇款以偿还涉案房屋的贷款，但部分转账记录没有附言或者附言与本案无关，鉴于原被告的母子关系，双方之间的转账较多，法院难以将该部分转账的用途认定为偿还房贷，现原告主张其偿还了涉案房屋的全部贷款，法院难以采信；
第三，原告虽提交了涉案房屋的契税、印花税发票原件以及装修收据原件，但未就其实际支付了上述费用举证，其提供的装修收据载明的装修时间与庭审中陈述的装修时间不一致，装修收据载明的装修时间早于购房时间不符合常理；
第四，《借名购房协议》的签订时间早于《北京市商品房现房买卖合同》《个人购房借款合同》两三个月，但协议中却详细约定了涉案房屋的坐落、出卖人、贷款人等准确信息，与通常购房逻辑不符，现第三人作为利害关系人提出《借名购房协议》是后补的，系合理怀疑，原告未就此作出合理解释。
综上，原告虽提交了与被告签订的书面《借名购房协议》，但其未举证证明已实际履行了协议约定的全部义务，包括协议约定的由其支付购房款、契税、印花税、装修费等相关费用，原告尚未将借名买房的事实证明至高度盖然之标准，故法院对其主张借名买房的观点不予采信，原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。
