北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告秦某杰、秦某刚向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市房山区一号，二号房屋（以下简称案涉房屋）归秦某杰、秦某刚所有；2.案件诉讼费用由周某旭、周某鑫负担。
事实与理由：张某与周某鑫系夫妻关系，双方于1996年登记结婚，两人均系再婚。张某再婚前育有二子即秦某杰、秦某刚，周某鑫再婚前育有一子一女即周某旭、周某鑫。张某与周某鑫再婚时，双方子女均已成年，双方婚后未共同生育子女。周某鑫于2019年因病去世，张某于2021年因病去世。周某鑫的晚年生活完全由张某照顾，周某鑫的两个子女没有对周某鑫尽到赡养义务，周某鑫的后事处理以及丧葬事宜、墓地购买都是秦某杰办理并支付费用。
周某鑫在2013年6月28日，自书遗嘱一份，称其百年之后，现有住房归妻子张某所有。周某鑫所立自书遗嘱合法有效，故秦某杰、秦某刚诉讼至法院，望判如所请。
被告辩称
被告周某旭、周某鑫辩称，不认可秦某杰、秦某刚的诉讼请求，案涉房屋是周某鑫和第三人陈某的福利分房，有陈某的份额在其中。房价的确定使用了周某旭的工龄、年龄优惠，周某旭放弃其份额，转赠给其母亲陈某。周某旭、周某鑫对周某鑫尽到了赡养义务，周某旭、周某鑫曾经问过周某鑫，周某鑫说没有留下遗嘱，周某旭、周某鑫质疑遗嘱的真实性，即使遗嘱是真实的，也并非周某鑫真实意思表示。本案不属于遗嘱继承，应属于法定继承。
第三人陈某向本院提出诉讼请求：1.确认陈某对案涉房屋享有50%的份额；2.本案诉讼费用由秦某杰、秦某刚负担。
事实与理由：陈某与周某鑫原系夫妻关系，二人于1968年登记结婚，婚内育有一子一女，即本案被告周某旭、周某鑫。陈某与周某鑫于1993年11月经法院调解离婚。1971年陈某被分配到A单位工作，1979年周某鑫被分配到B单位工作。1981年，因陈某、周某鑫均系某单位职工，某单位分配S号的房屋给陈某、周某鑫居住。1992年进行调房，某单位分配案涉房屋给陈某、周某鑫居住。
1993年，陈某与周某鑫离婚时，因案涉房屋未取得产权证书，故未进行分割，维持当时的居住情况，即陈某住一号房屋，周某鑫住二号房屋。二人离婚后，周某鑫以家庭为单位申请购房，购房时使用了陈某、周某旭的“三龄”。案涉房屋无论是从房屋的来源、购买情况，还是从使用情况来看，都属于陈某与周某鑫的夫妻共同财产。
原告秦某杰、秦某刚针对第三人陈某的诉讼请求辩称，陈某的请求与本案并非同一法律关系，本案为遗嘱继承，如果陈某主张份额应另行起诉，不应在本案中主张。如果法院合并审理，陈某主张案涉房屋是夫妻共同财产，应举出相应的证据。
案涉房屋系公有住房，是上个世纪90年代的福利政策，当时双方仅仅是享有房屋使用权。随着住房制度改革，周某鑫实际出资购买了案涉房屋，房屋性质已经发生了变化，房屋相关档案记载也能证实案涉房屋属于周某鑫单独所有。需要强调的是，周某鑫是在1994年7月29日签订的购房合同，其后分两次支付了购房款，上述时间均是在周某鑫与陈某离婚后。陈某提出的确认之诉是物权上的权属确认之诉，在长达近30年的时间里，陈某本人并没有对案涉房屋要求确权或分割，超出了相应的时效。
陈某虽主张使用了其与周某旭的“三龄”，但其并未支付相应的购房款，案涉房屋不应按照家庭财产或陈某与周某鑫的夫妻共同财产来进行分割。故对于陈某的析产诉求，要么另案处理，要么依法驳回。如果陈某不认可周某鑫所立遗嘱的真实性，也应当单独提出遗嘱是否有效的确认之诉。
被告周某旭、周某鑫针对第三人陈某的起诉辩称，认可陈某的诉讼请求及陈述的事实理由。
法院查明
周某鑫与陈某于1968年登记结婚，婚后育有一子一女即周某旭、周某鑫，周某鑫与陈某于1993年11月16日经本院调解离婚。周某鑫与张某于1996年4月9日登记结婚，两人均系再婚。张某再婚前育有二子即秦某杰、秦某刚。周某鑫于2019年6月30日因病去世，张某于2021年3月17日因病去世。
1994年7月29日，北京房山区某单位（甲方）与周某鑫（乙方）签订《北京房山区某单位内部公有住房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），载明甲方将位于北京市房山区一号二号房屋按照标准价售给乙方，乙方同意按以下第3款的付款方式进行付款：……3、按标准价在三年内分三次付清房价款，按15%给予优惠，乙方应付房价款人民币14009元整，第一次乙方应于本合同签订后付房价款20%，合人民币2801.80元，第二次于1995年12月31日前付房价款40%，合人民币5603.60元，第三次于1996年6月30日前付房价款40%，合人民币5603.60元。后，周某鑫分三笔支付了上述购房款。
1994年房地产管理局向周某鑫颁发《房产所有证》，载明案涉房屋属于周某鑫所有。2015年5月20日，案涉房屋登记为周某鑫单独所有，房屋性质为“房改房（优惠价）”。2019年2月26日，案涉房屋登记为周某鑫、张某共同共有，权利性质为“房改房（优惠价）”。
秦某杰、秦某刚提交《遗嘱》一份，证明周某鑫通过立遗嘱对案涉房屋进行了处分，由张某所有，因张某去世，案涉房屋应当归秦某杰、秦某刚继承。《遗嘱》载明：“我周某鑫百年之后将现有住房归我妻子张某所有。立遗嘱人周某鑫，2013年6月28日。”周某旭、周某鑫、陈某对该《遗嘱》的真实性均不予认可。经本院释明，周某旭、周某鑫、陈某均不申请对该《遗嘱》的真实性进行司法鉴定。
另查明，周某鑫与陈某离婚诉讼的《民事调解书》载明原告陈某住一号，周某鑫住二号。陈某称案涉房屋是在1992年由某单位分配入住，是用双方原分配的公房调换的，因案涉房屋未取得产权证书，故其与周某鑫诉讼离婚时未进行分割，维持当时的居住情况，即陈某住一号房屋，周某鑫住二号房屋。
诉讼过程中，陈某申请调取案涉房屋的登记材料，本院依法调取《职工购房申请表》《职工购房计价表》《北京房山区某单位内部公有住房买卖合同》等材料。其中，《职工购房申请表》载明姓名周某鑫，“三龄”合计97，购房人家庭成员情况包括妻子陈某、长子周某旭，陈某的“三龄”合计89，周某旭的“三龄”合计28，购房地址为房山区一号，二号。购房人签名处为周某鑫，落款日期为1993年12月25日。
《职工购房计价表》载明购房人为周某鑫，房屋坐落为一号，二号，计价日期为1994年7月29日。《职工购房计价表》中显示有工龄优惠。秦某杰、秦某刚对上述证据质证称认可真实性，但不认可证明目的，称《购房申请表》虽然记载了陈某、周某旭的“三龄”合计，但二人在公房转私产的时候并没有实际出资，当时的优惠政策只是一种居住使用权，并不必然产生所有权的性质，不能简单的以申请表登记的相应人名和工龄作为产权的证明。
经询，陈某称购买案涉房屋使用了陈某和周某旭的“三龄”，《职工购房计价表》中的工龄优惠栏显示的数据“214”即是周某鑫、陈某、周某旭的“三龄”之和。周某旭当庭主张将其“三龄”优惠利益转赠给陈某，陈某予以接受。
裁判结果
对位于北京市房山区一号，二号房屋，秦某杰、秦某刚占60%的份额，陈某占40%的份额；
房产律师靳双权点评
根据各方当事人诉辩意见，本案的争议焦点有四：一、陈某主张的离婚后财产的析产诉求与秦某杰、秦某刚主张的继承诉求可否一并处理；二、陈某的起诉是否超过诉讼时效；三、陈某对案涉房屋是否享有份额；四、周某鑫定立的《遗嘱》是否真实有效。对此，逐一评析如下：
一、陈某主张的离婚后财产的析产诉求与秦某杰、秦某刚主张的继承诉求可否一并处理
秦某杰、秦某刚以周某鑫所立《遗嘱》为依据，以周某鑫的法定继承人周某旭、周某鑫为被告提起本案诉讼，陈某作为有独立请求的第三人申请参加本案诉讼，并提出对其与周某鑫夫妻共同财产的析产诉求，陈某的析产诉求与秦某杰、秦某刚的继承诉求具有牵连关系。
在原配偶作为有独立请求权的第三人参加诉讼情况下，将离婚后夫妻共同财产的析产与遗产继承一并处理为宜。如陈某另案主张离婚后财产的析产，本案中的原、被告双方均将作为周某鑫的法定继承人参加诉讼，与本案当事人相同，争议内容一致，将徒增当事人的诉累。故法院将第三人陈某主张的离婚后财产的析产纠纷与秦某杰、秦某刚主张的继承纠纷一并处理，可减少当事人的诉累，避免出现裁判结果的不统一，且两个法律关系一并处理并不存在障碍。
二、陈某的起诉是否超过诉讼时效
本案中，秦某杰、秦某刚主张陈某的起诉超过了诉讼时效。陈某与周某鑫诉讼离婚时，因尚未取得案涉房屋所有权，双方均未主张分割。双方离婚后，周某鑫虽以个人名义购买了案涉房屋，但案涉房屋系某单位分配给周某鑫与陈某居住使用的公有住房，且购买案涉房屋时使用了陈某的“三龄”，故案涉房屋应属于双方离婚时尚未处理的夫妻共同财产。
夫妻共同财产制是共同共有，共有人享有共有物的分割请求权，但并非请求他人同意分割的权利，实质是使他人负有与其协议分割的具体方法之义务。分割共有物之纠纷，属于物权性质的纠纷，不应受诉讼时效的限制。对于离婚时未分割的夫妻共同财产，任何一方都有权诉请进行分割而不受诉讼时效的限制。故对于秦某杰、秦某刚主张陈某的起诉超过诉讼时效的主张，法院不予支持。
需要说明的是，如果离婚时未经分割的夫妻共同财产经过诉讼时效就不能再进行分割，无疑会鼓励转移、隐匿夫妻共同财产的行为。实际占有或者控制夫妻共同财产的一方，经过诉讼时效，就可以取得该财产，亦与我国社会主义核心价值观念相悖。
三、陈某对案涉房屋是否享有份额
这一争议焦点的实质是婚姻存续期间夫妻共同承租，离婚后一方使用双方工龄等优惠单方出资购买并登记在自己名下的“房改房”属于一方个人房产，还是夫妻共同财产？
案涉房屋虽由周某鑫婚后签订购房合同，并登记在自己名下，但因该房屋的性质为“房改房（优惠价）”，其所有权的归属应结合案涉房屋的取得过程进行全面的分析。
首先，案涉房屋原系某单位公房，陈某、周某鑫均系某单位下属单位的工作人员，基于该特殊的身份关系，陈某、周某鑫在婚姻关系存续期间取得了案涉房屋的公房使用权。在陈某、周某鑫于1993年11月16日经法院调解离婚时并未对案涉房屋进行处理，故陈某、周某鑫对案涉房屋共同的财产性权益仍应得以延续。
其次，周某鑫于1994年7月29日以标准价申请购买案涉房屋，并交纳购房款，于2015年5月20日取得房屋所有权证书。虽然房价款均由周某鑫出资，但根据《职工购房申请表》《职工购房计价表》显示，案涉房屋的房价款是在享受了陈某、周某旭和周某鑫三人的“三龄”（工龄、年龄、厂龄）优惠折扣的情况下计算得出的。由此可以认定，陈某以其“三龄”参与了对案涉房屋的购买。陈某主张其向周某鑫支付10000元用于购买案涉房屋，但其并未提交相应的证据予以佐证，法院不予采信。
基于以上分析，案涉房屋的所有权是在陈某、周某鑫对该房屋的共同财产权基础上，享受共同的“三龄”优惠折扣，由周某鑫进行货币出资而取得的。该过程应视为陈某、周某鑫对案涉房屋进行了共同的财产性投入，故案涉房屋应由陈某与周某鑫共有。
关于陈某的份额，法院综合考虑房屋使用权取得时间、房屋来源、出资情况、“三龄”折算长短以及双方贡献大小等因素，并将周某旭“三龄”优惠计入陈某的份额，确定陈某占案涉房屋的份额为40%，周某鑫占案涉房屋的份额为60%。
四、周某鑫定立的《遗嘱》是否真实有效
根据规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
秦某杰、秦某刚提交周某鑫的《遗嘱》一份，主张对案涉房屋的所有权。无形式瑕疵的自书遗嘱应当首先推定为真实，遗嘱上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的除外。秦某杰、秦某刚提交《遗嘱》，周某旭、周某鑫、陈某对上述《遗嘱》的真实性不认可，但经法院释明，周某旭、周某鑫、陈某均不申请对《遗嘱》真实性进行司法鉴定，故对秦某杰、秦某刚提交的《遗嘱》，应推定为真实。
周某鑫定立《遗嘱》将案涉房屋留给张某，张某去世后，秦某杰、秦某刚作为张某的法定继承人将周某鑫的法定继承人周某旭、周某鑫列为被告，提起本案诉讼，主张对案涉房屋的所有权，故本案系以周某鑫作为被继承人的继承纠纷，本案争议焦点之一是周某鑫所立《遗嘱》的真实性，在法院认定周某鑫所立《遗嘱》真实的情况下，本案继承方式应为遗嘱继承。结合法院对争议焦点一的评析，本案案由应确定为析产、遗嘱继承纠纷。
如前所述，案涉房屋中有陈某的份额，故无论周某鑫生前通过变更案涉房屋产权登记的方式赠与，还是通过《遗嘱》将案涉房屋处置，均处分了陈某对案涉房屋的份额，故周某鑫处分陈某份额的行为无效，但其将自己对案涉房屋的份额处分给张某的行为有效。结合前述认定，张某对案涉房屋占有60%的份额。经查，张某的法定继承人为秦某杰、秦某刚，故对于案涉房屋，秦某杰、秦某刚占有60%的份额。
