北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令位于北京市丰台区一号房屋变更归原告所有，被告协助原告办理房屋过户手续。2.诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与宋某杰原为夫妻关系。2019年宋某杰因病去世。周某兰为宋某杰之母，宋某鹏为宋某杰与前妻所生之子。杨某峰为原告之子，与宋某杰形成抚养关系。2015年6月3日，原告与宋某杰为卖房避税办理了离婚。2016年1月25日，原告与宋某杰签订《借名买房协议》，双方约定以宋某杰名义购买涉案房屋，涉案房屋产权归原告所有，宋某杰有义务协助原告办理过户手续。
2016年4月10日，宋某杰亲书遗嘱性质的《声明》一份，内容为宋某杰百年之后其名下的一切财产归原告所有。2016年5月1日，原告与宋某杰签订《婚前财产协议》，再次约定涉案房屋归原告所有。且涉案房屋由原告贷款购买，婚后由原告自行还贷。2016年5月12日，原告与宋某杰复婚。2017年12月6日，宋某杰再次手书遗嘱性质的《声明》一份，再次确定涉案房屋所有权归原告。2018年12月17日，原告与宋某杰为了买房避税离婚。
当日，原告与宋某杰再次签订《协议证明》，双方再次确认涉案房屋所有权属于原告。
原告认为，涉案房屋为其个人出资购买并还贷款，对房屋的归属原告和宋某杰生前已达成协议。现宋某杰去世，房屋的所有权已在宋某杰名下。为了维护原告合法权利，故诉至法院，以维诉请。
被告辩称
宋某鹏、宋某君共同辩称：1.本案诉争房屋所有权人为宋某杰，原告与宋某杰在2018年12月17日办理离婚时已经对涉案房产进行了分割，诉争房产是归宋某杰所有，诉争房产所有权人应为宋某杰，原告要求确认其为所有权人的请求于法无据。
2.本案不符合借名买房的要件，首先宋某杰与原告并未形成借名买房关系。虽涉案房产首付款由原告账户支付，但根据原告陈述，其与宋某杰2015年6月3日离婚系假离婚，虽我国不承认假离婚，但原告的陈述足以证明原告与宋某杰在2009年10月16日至2018年12月17日之间一直以夫妻名义共同生活，由此可推定此期间双方财产一部分为夫妻共同财产，另一部分为共同生活期间的共有财产，因此房款经原告账户支付也不能简单推定系由原告独立支付。
其次，被告认为原告与宋某杰之间不存在也不可能存在借名买房的合意。最后，宋某杰本人一直未将本案房产交付本案原告。结合以上，被告认为原告与宋某杰之间并未形成借名买房关系。
第三，本案的房产性质为保障型住房中的“自住型商品房”，因此，即使双方存在借名买房合意，也应认定为无效。自住型商品房为政策性保障住房，以此类房产作为签订借名买房协议违反相关限购政策损害其他购买该类房屋资格家庭的合法权益、同时损害社会公共利益，应认定为无效。综上，被告认为应驳回原告的全部诉求。
杨某峰辩称：同意原告的诉讼请求。
法院查明
2000年5月19日，宋某杰与杨某辉登记结婚。
2006年12月18日，杨某辉与宋某杰办理离婚手续，一并签订有《离婚协议书》一份，相关内容为：崇文区的A号两居室归杨某辉所有，朝阳区B号三居室归宋某杰所有。
2009年10月16日，宋某杰与杨某辉再次办理结婚登记。
2015年6月3日，杨某辉与宋某杰办理离婚手续，一并签订有《离婚协议书》一份，相关内容为：房产两套（双方婚前财产），位于崇文区a号归杨某辉所有，位于，位于朝阳区b号归宋某杰所有无共同财产。
2015年12月23日，宋某杰与北京D公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，购买位于丰台区一号房屋，约定购房款2281587元。上述《预售合同》签订后，杨某辉名下账户先后支付款项591587元、100000元，并自2016年12月26日起每月偿还贷款。
2016年1月25日，杨某辉（甲方）与宋某杰（乙方）签订《借名买房协议》，相关内容为：甲方杨某辉因没有资格购买北京市住房，经乙方同意借用宋某杰名字购买丰台区一号房产一套，……，总价228万元，首付70万元已由杨某辉付清，余款（贷款）159万由杨某辉每月还1万5千元，直至还清。经双方协商同意，乙方宋某杰自愿同意房屋产权归杨某辉所有，乙方有义务协助甲方办理各项过户手续（时机成熟）。
2016年4月10日，宋某杰出具《声明》，内容为：我叫宋某杰，为了我百年以后的财产纠纷，特立此字据，我的一切财产归杨某辉所有。
2016年5月1日，宋某杰与杨某辉签订《婚前财产协议》，相关内容为：协议双方即将登记结婚，……对婚前所涉及到的个人财产的归属问题自愿达成以下协议，以下房产系女方杨某辉的个人财产：1.位于北京市通州区三号。2.位于北京市丰台区一号，此房系杨某辉2015年冬季借用宋某杰的名字购买。以上两套房都是杨某辉贷款购买，双方约定婚后由杨某辉自行还贷款，宋某杰不负责偿还贷款，以上两套房产在婚后取得的收益，亦属于女方杨某辉的个人财产，不属于夫妻共同财产。
2016年5月12日，宋某杰与杨某辉再度办理结婚登记。
2017年12月6日，宋某杰再次出具《声明》，相关内容为：虽然在我的名下有一套位于丰台区一号，但是这套房实际出资人是婚前杨某辉借用我的名字购买的（因杨某辉名下有房，不具备购房资格），特此声明，此房不属于我，属于杨某辉。
2018年12月17日，杨某辉与宋某杰办理离婚手续，一并签订有《离婚协议书》，相关内容为：2.夫妻共同财产：归男方：丰台区一号，归女方：通州区三号。
2018年12月17日晚，杨某辉与宋某杰签订《协议证明》，相关内容为：是经双方协议自愿办理，假离婚因为位于丰台区一号的税费问题，为了少缴税费，双方协议税费交完即复婚，因一号是杨某辉借用宋某杰之名义购买，假离婚以后期间不论发生什么，该房屋还是属于杨某辉所有，立此字据为证。
2019年1月2日，宋某杰去世。2019年2月2日，涉案房屋丰台区一号房屋所有权人由北京D公司变更至宋某杰名下，房屋性质单独所有。
另查，宋某杰、宋某莉、宋某君系宋某旭、周某兰所生之子女，宋某旭于2013年9月11日去世。周某兰于2020年12月11日本案诉讼期间去世。宋某杰与杨某辉系再婚，再婚前宋某杰育有一子宋某鹏，杨某辉育有一子杨某峰。宋某莉于本案审理中向本院提交书面意见表示不参与诉讼，放弃对周某兰的全部继承权。
本案在审理过程中，宋某鹏、杨某辉均申请就2016年1月25日《借名买房协议》、2016年4月10日《声明》、2016年5月1日《婚前财产协议》、2017年12月6日《声明》、2018年12月17日《协议声明》等五项检材上宋某杰的签名真实性进行鉴定。鉴定意见为：检材①－⑤落款处的“宋某杰”签名与样本中的“宋某杰”签名是同一人书写。
杨某辉称，涉案房屋为期房，需要通过摇号购买，购买时因在北京名下有房，当时其没有购买资格，现已将房屋出售，具有购买资格。并提交《不动产登记信息查询结果告知单》，显示其个人名下已无房屋所有权登记信息。杨某辉述，其在诉讼期间，已将剩余的房贷全部还清，并提交了银行转账记录，但未提交涉案房屋解除抵押证明。
裁判结果
驳回杨某辉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案为合同纠纷，杨某辉诉请涉案房屋的所有权变更归其所有。经查实际系主张与宋某杰之间存在借名买房合同关系，请求将涉案房屋依照借名买房合同约定办理产权变更至其名下，故本案主要争议为双方是否存在真实有效的借名买房合同关系。根据在案证据，杨某辉与宋某杰向案外开发商购买涉案房屋，签订了《借名买房协议》，后又在以后的多次办理离婚、又结婚手续过程中，对涉案房屋性质签订了多次声明，既确认了杨某辉借用宋某杰名义购房的事实，又约定借名买房事宜的相关权利义务，无论系购房前签订或购房后签订，双方的约定系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，法院予以确认。
诉讼期间，宋某鹏、宋某君对五份声明及协议中内容的真实性及宋某杰的签名真伪提出异议。经鉴定上述协议及声明中均系宋某杰本人的签名。结合杨某辉与宋某杰多次的声明及协议中确定实际购买人系杨某辉的表述，均能证明杨某辉、宋某杰对涉案房屋购买时的真实目的及性质的确认。故对宋某鹏、宋某君辩称上述声明及协议中宋某杰的签名不属实、内容不真实的的抗辩意见，法院不予采信。
依照《借名买房协议》中关于“乙方有义务协助甲方办理各项过户手续”之约定，宋某杰应依约将涉案房屋过户至杨某辉名下。因涉案房屋的产权在宋某杰去世后才变更登记至宋某杰名下，宋某杰财产之继承人继受宋某杰合同中的债权债务，亦应依约履行合同所约定义务，即协助杨某辉办理房屋过户手续。但鉴于涉案房屋尚未解除抵押手续，杨某辉主张要求宋某鹏、宋某君、杨某峰协助办理过户手续，条件尚未成熟，不具备过户的条件，待涉案房屋的抵押权消失后，杨某辉可就房屋的过户事宜另行解决。故杨某辉要求办理过户的诉讼请求，法院不予支持。
宋某鹏、宋某君如认为购买涉案房屋的款项中有属于宋某杰所有部分，或杨某辉偿还涉案房屋的贷款中使用了与宋某杰婚内共有的钱款，可就该诉请提供相应的证据另行协商或另循法律途径解决。
