北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某鹏、刘某洁向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认我们与赵某芬、孙某豪就北京市房山区某号房屋达成的借名买房协议无效；2、请求判令赵某芬、孙某豪返还我们已付购房款559625元，并支付利息；……。
事实和理由：赵某芬、孙某豪系夫妻关系，我们二人系夫妻关系，孙某豪系我们之子。2012年10月，赵某芬、孙某豪以家庭为单位申请两限房，经初审获得北京市限价商品房购买资格，于2016年11月12日申购的限价商品房位于北京市房山区某号房屋，因我们自赵某芬、孙某豪结婚便将自有房屋让渡给赵某芬、孙某豪作为婚房使用至今，且赵某芬、孙某豪认为涉案房屋距离其工作地点较远无法居住，也明确表示无力购买，遂与我们达成口头协议，由我们借用赵某芬、孙某豪名义购买限价商品房。购房首付款、相关税费及购房贷款均由我们承担。
2017年1月7日，赵某芬、孙某豪代我们与北京S公司签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，并签订了《贷款合同》购买了涉案房屋。2017年1月2日、1月6日、9月8日，刘某洁分三次向孙某豪支付了购房首付款559625元（含定金5万元）。2017年某银行放贷款37万元至孙某豪账户中，自2017年10月18日，之后每月还贷款均由刘某洁偿还。此后由我们将涉案房屋出租。因涉案房屋系限价商品房，受法律限制无法转让，故双方之间的借名买房协议应属无效，故诉至法院，愿判如所请。
被告辩称
赵某芬辩称，孙某鹏、刘某洁所谓借名买房合同不存在，因此孙某鹏、刘某洁诉请没有事实依据。
孙某豪辩称，同意孙某鹏、刘某洁的诉讼请求。尊重法院的判决。孙某鹏、刘某洁的诉请我认为是事实。
法院查明
孙某鹏与刘某洁系夫妻关系，孙某豪系二人之子，赵某芬与孙某豪系夫妻关系，二人于2012年3月8日登记结婚。现赵某芬与孙某豪之间的离婚诉讼正在本院审理过程中。
2017年1月7日，孙某豪、赵某芬（买受人）与北京S公司（出卖人，以下简称S公司）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定孙某豪、赵某芬购买房山区某号房屋，总价款为929625元。后孙某豪、赵某芬与S公司与签订《补充协议》，约定首付款变更为559625元，商业银行贷款变更为37万元，补充协议签订之日支付房款差额3万元。2017年9月19日，孙某豪、赵某芬与某银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款37万元。
上述房屋于2020年4月21日登记至赵某芬、孙某豪名下，登记地址为北京市房山区某号房屋（以下简称诉争房屋），共有情况为共同共有。2018年6月4日诉争房屋交付，房屋交付后一直对外出租。
孙某鹏、刘某洁主张，刘某洁分三次向孙某豪转账用于支付诉争房屋首付款，包括2017年1月2日5万元、2017年1月6日转账50万元、2017年9月8日转账3万元，后孙某豪向S公司支付了首付款559625元，就此提交了银行客户回单。赵某芬、孙某豪认可房屋首付款系孙某鹏、刘某洁出资。孙某鹏、刘某洁主张，刘某洁分三次向孙某豪转账用于提前偿还贷款，包括2017年10月18日5万元、4万元及2017年10月20日2700元，且每月向孙某豪名下还贷账户转账用于还贷。赵某芬、孙某豪对此予以认可。
孙某鹏、刘某洁主张，二人与赵某芬、孙某豪系借名买房合同关系，因赵某芬说没有能力支付房款，二人不想浪费购房指标，又不具备购买限价房的资格，所以借用赵某芬、孙某豪名义购买诉争房屋，双方就借名买房达成了口头协议，房款均系二人支付，孙某豪名下的还贷账户进账只有刘某洁的转账，每月用于支付贷款，未与赵某芬、孙某豪财产形成混同，且购房合同、发票、收据、缴费清单、房屋所有权证等与房屋有关的材料原件均系刘某洁保管和持有，房屋交付后刘某洁将房屋进行了装修并以刘某洁名义对外出租，就此提交了银行账户明细、房款收据、发票、物业费收费清单、房屋所有权证、房屋租赁合同、书面证人证言。
孙某豪对上述主张予以认可。赵某芬对此不予认可，主张双方不存在借名买房合同关系，购房之前孙某鹏、刘某洁曾表示二人对于房屋的出资系对赵某芬、孙某豪的赠与；房屋及相关材料确由刘某洁控制，系因其与孙某豪婚后一直居住在孙某鹏、刘某洁的房屋中，将诉争房屋交给刘某洁管理也很正常；孙某鹏、刘某洁表示，双方之间的借名买房合同关系因损害社会公共利益，应属无效。孙某豪予以认可。赵某芬表示双方不存在借名买房合同关系。
裁判结果
驳回孙某鹏、刘某洁的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，孙某鹏、刘某洁虽主张就诉争房屋与赵某芬、孙某豪通过口头约定的形式成立了借名买房合同关系，由二人借用赵某芬、孙某豪名义购买房屋，但对于双方达成口头约定的情况并未提交相应证据，且赵某芬对此不予认可。虽然双方均认可房屋首付款及贷款系刘某洁出资，房屋所有权证及相关材料原件也由刘某洁持有，但赵某芬表示刘某洁的出资系对其与孙某豪的赠与，且还贷账户中另有其与孙某豪夫妻共同财产的部分，已与二人夫妻共同财产发生混同。
考虑到双方之间的近亲属关系、姻亲关系，该种出资及房屋相关材料的持有情况亦无法证明双方之间就诉争房屋成立了借名买房合同关系。故在法院无法认定双方之间存在借名买房合同关系的情况下，孙某鹏、刘某洁要求确认借名买房合同无效及要求赵某芬、孙某豪返还购房款、利息等请求，均缺乏依据，法院不予支持。
