北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告陈某喜向本院提出诉讼请求：1、判令孙某杰继续履行《借名购房协议》，协助陈某喜将位于一号房屋过户登记至陈某喜名下；2、本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：陈某喜与孙某杰原系男女朋友，为结婚双方同时申请经济适用房，孙某杰先通过资格审核，其无钱购房，故2009年，陈某喜与孙某杰签订《借名购房协议》，约定孙某杰将位于一号转让给陈某喜，由陈某喜支付全部购房款项，陈某喜给付孙某杰十万元作为酬谢。并约定案涉房屋产权满5年上市后，孙某杰无条件协助陈某喜办理过户手续；如一方反悔，赔付另一方房屋当时市场价值的总价款。
2011年12月20日，陈某喜取得经济适用房购买资格。合同签订后，孙某杰与北京M公司先后签订《商品房预售合同》、《房屋面积据实结算补充协议》，约定孙某杰购买一号（即案涉房屋），房屋总价为310068元。陈某喜依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款以及100000元酬谢费。2015年7月1日，陈某喜办理入住手续，在案涉房屋居住至今，并支付了全部物业、供暖等费用。
2015年案涉房屋取得产权证书，登记在孙某杰名下，现已满足5年上市交易条件，陈某喜多次催促孙某杰依约协助办理过户手续，孙某杰因已与他人结婚，均以各种理由拒绝，双方借名买房协议系真实意思表示，且陈某喜已取得经济适用房购买资格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应全面履行合同义务，为维护陈某喜合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。
被告辩称
被告孙某杰辩称，借名购房协议是后签上去的，我签字时候是一张白纸，什么情况下签的记不清了，内容我一概不承认，借房协议根本不存在，我申请房屋是以我和孩子两人的户口申请的，与陈某喜无关，前妻去世我一人带孩子没有住处才申请经济适用房。原告不是和我一起申请的，原告是后申请的。上面写着钱一年之内给我，也没给过我。可以过户，把买房钱给我我无条件过户，房屋是我申请的，原告想从我手里买房。
法院查明
陈某喜与孙某杰系朋友关系。
2009年12月8日，陈某喜与孙某杰签署《借名购房协议》，约定：“陈某喜、孙某杰自愿达成如下协议：2009年12月7日，孙某杰自愿将名下位于一号房一套转让给陈某喜，由陈某喜交付开发商首付款6万元（陆万元）及按贷款合同约定还清贷款，首付款6万元（陆万元）及贷款均以孙某杰的名义交付，满五年上市后，办理房屋过户手续，孙某杰无条件地协助办理过户到陈某喜名下，陈某喜自签订协议后一年内支付孙某杰人民币拾万元（100000元）作为酬谢。
无论双方是否办理结婚登记，双方均不得反悔，如一方反悔，自愿赔付另一方房屋当时市场价值的总价款（按当时同一地段商品房价值评估），此协议仅限孙某杰、陈某喜二人，不涉及第三人的利益且与其他人无关，以上双方签字为证，以前财务问题就此解决。”陈某喜与孙某杰签字确认。
2009年12月9日，出卖人北京M公司与买受人孙某杰签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，总价款308893元。
2013年6月24日，孙某杰出具委托书，载明：兹孙某杰委托陈某喜办理一号房屋相关手续，直至全部办理完毕。双方签字确认。
2015年10月15日，上述房屋产权登记在孙某杰名下（单独所有），载明房屋坐落为一号（以下简称诉争房屋），房屋性质经济适用房。
庭审中，陈某喜陈述诉争房屋购房款、契税、公共维修基金、2015年至2020年供暖费、2015年至2021年物业费均由其本人交纳，并提交发票、银行流水、交付凭证、银联单等证据予以证明，孙某杰对此均予以认可。诉争房屋从交付至今一直由陈某喜使用，房产证原件、交纳购房款、契税、供暖费、物业费等票据原件均由陈某喜掌握。孙某杰对此予以认可。
庭审中，孙某杰陈述其签订借名购房协议时是陈某喜哄骗其在空白纸上签字，内容不清楚。陈某喜对此不认可，称内容是其书写，但孙某杰在场看完内容后才签字的。
庭审中，孙某杰称协议中写的10万元未收到。陈某喜称该10万元已经给付，分别为代其还款3.5万元，借条载明1万元，定金载明1万元，其余都是现金给付，其提交的2013年3月定金条载明：“孙某杰收陈某喜房款（一号）一万元整”，孙某杰签字确认，对真实性认可；提交的2016年4月1日借条载明：“今借陈某喜1万元，于2016年6月底前还清欠款，到期未还清，从房款（一号）抵扣”，孙某杰签字确认，对真实性认可；提交的之前判决书，分别载明案外人与陈某喜的民间借贷纠纷，孙某杰不认可，认为与其没有关联性。
另查，2011年12月20日《经济适用住房购买资格审核备案通知单》载明：申请人陈某喜，根据北京市经济适用住房管理规定，经审核，你家庭符合北京申请购买经济使用住房条件，现准予备案。备案编号：一号，备案日期：一号。你家庭申请人口1人，姓名：陈某喜，配售一套1居室（户型）经济适用住房。
2022年5月17日《保障性住房资格审核备案通知单》载明：申请人陈某喜，根据北京市保障性住房管理规定，经审核，你家庭符合保障性住房申请条件，现准予备案。备案编号：一号，你家庭申请人口1人，姓名：陈某喜，配租宿舍、单居或小套型保障性住房，家庭属于三房轮候家庭。
裁判结果
驳回陈某喜的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙某杰抗辩称其与陈某喜签订的借名购房协议系在内容空白的情况下签字，但其未能提供证据予以证明，故法院该答辩意见不予采纳。
关于陈某喜与孙某杰之间是否形成借名买房合同关系及其效力问题，法院认定如下：一、关于双方是否构成借名买房关系。本案中,陈某喜就双方存在借名买房关系提交了协议、购房发票原件、税票原件、专项维修资金专用收据原件、供暖费原件等证据以证明其实际支付了上述款项,结合涉案房屋交付后一直由陈某喜持续占有使用,且上述票据原件、产权证原件等亦由陈某喜所持有的情形,可以认定双方符合借名买房合同中借名人的权利义务特征。故法院认定陈某喜与孙某杰之间形成事实上的借名买房合同关系，
二、关于借名买房合同效力。根据法律规定:“……有下列情形之一的,合同无效:…（四）损害社会公共利益…(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中，经济适用房属于政策性保障住房，双方就经济适用房签订的合同，通过转让经济适用房购房指标的行为一般会因可能侵害其他不特定具有购买经济适用房资格人的利益，应属无效，故对于陈某喜主张孙某杰协助其办理诉争房屋的所有权转移登记手续的诉求，法院不予支持。对于无效的法律后果，双方可另行解决。
