北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付北京市朝阳区一号房屋的折价款280.95万元；2、请求法院判令被告向原告支付利息；3、案件受理费由被告承担。
事实与理由：原告与被告于2003年登记结婚，2015年3月被告莫名起诉原告要求离婚，法院经审理后判决驳回被告离婚诉请，2015年10月被告再次起诉离婚，后又撤诉。原告认为被告的行为严重伤害夫妻感情，遂于2015年11月30日起诉被告要求离婚，2017年10月30日经北京市东城区人民法院判决原告与被告离婚。在离婚案件的审理过程中原告才得知，位于北京市朝阳区一号的夫妻共有房屋被告在2014年卖给了其朋友杨某旭，且价格远低于市场价，很明显被告和杨某旭属于恶意串通。
原告在得知被告与杨某旭的上述行为后，为维护自身利益，原告曾起诉被告和杨某旭要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，庭审中对涉案房屋进行评估，评估后认定涉案房屋的市场价为401.36万元。原告认为，被告擅自将涉案房屋以远低于市场价的价格出售给杨某旭，尔后起诉离婚，其行为是明显的恶意转移夫妻共同财产的行为，目的是企图侵占应当属于原告的财产份额。
被告的上述行为属于《中华人民共和国民法典》第一千零九十二条规定的情形，原告依法有权主张多分诉争房屋的价款。为维护自身合法权益，原告现特起诉至贵院，请贵院支持原告的诉请。
被告辩称
被告郭先生辩称：一、涉案房屋系他人出资购买并登记在郭先生名下，为代人持有不属于郭先生财产，卖房协议与原告没有任何关系。
涉案房屋原系S公司承租公房，因S公司欠Y公司100万元债务无力偿还,Y公司的负责人找到答辩人表示S公司愿以自己三套房屋的承租权一次性买断出售，并以出售的款项偿还Y公司，所以郭先生联系朋友王某思购买涉案房屋承租权,但因王某思无北京市户口,无法获得承租权，遂以答辩人的名义获得了涉案房屋的承租权，王某思为此向答辩人账户汇款43万元用于购买涉案房屋承租权。
同时为避免出现纠纷，答辩人与被答辩人拟定了与王某思的代持协议书，并且被答辩人亦在协议书中签字，虽然因乙方王某思远在内蒙没有签字，但郭先生、赵某娟二人的签字足以证明该处住宅并非被答辩人与答辩人所共有，答辩人也未出资购买涉案房屋。王某思购买涉案房屋承租权后，欲将涉案房屋承租权出售，经答辩人联系，答辩人的姐姐郭某慧及姐夫张某涛欲购买涉案房屋承租权，后郭某慧、张某涛与王某思达成买卖协议，以70万元的价格自王某思手中购买了涉案房屋的承租权，因郭某慧与答辩人系姐弟关系，故在郭某慧购买涉案房屋承租权后，仍登记在答辩人名下。
后因房改政策，涉案房屋经郭某慧、张某涛补足相关款项后，办理了产权登记手续，将承租权变更为所有权。在上述过程中，涉案房屋始终登记在答辩人名下，但所有的答辩人并未出资。整个过程被答辩人均清楚知晓，因此涉案房屋并非答辩人的个人财产或夫妻公共财产。
二、涉案房屋没有低于市场价格，卖房是正常交易，卖房款已给实际持有人。被答辩人曾就涉案房屋不断提起诉讼均未得到法庭支持。
2015年11月赵某娟在东城区法院提起离婚诉讼时即提出分割该涉案房产的诉讼请求，未获得法庭支持；2018年5月郭先生在东城区法院提起离婚财产分割诉讼，该案审理过程中赵某娟提出对该涉案房产分割的要求，未获得法庭支持；2019年2月赵某娟在朝阳区法院提起诉讼，提出分割该涉案房产的诉讼请求，未获得法庭支持后撤诉；2020年5月赵某娟在朝阳区提起诉讼，请求判定该涉案房产买卖合同无效，未获得法庭支持，案件审理中拿到涉案房屋评估报告后赵某娟撤诉，因此该涉案房产的买卖合同是合法有效的；
2020年9月赵某娟在通州区提起诉讼，请求分割该涉案房产，未获得法庭支持后撤诉；现在赵某娟再次在贵院提起诉讼已经是第六次关于该涉案房产的诉讼，本次诉讼被答辩人并未提出新的证据。
三、该涉案房产出售时间早于离婚诉讼1年有余，早于正式离婚近5年，作为离婚财产分割既不合理，也不合法。
涉案房屋系早在2013年12月即已经售出，而答辩人与被答辩人的感情破裂开始于2015年，2015年3月才开始离婚诉讼，2017年11月才正式离婚，此时该处房产登记变更为案外他人已达到1年之久，而我们正式离婚是在2017年，此时距房产登记变更时间已长达4年之久，我们名下早已没有该处房产，根本无从分割。
即使推定答辩人在房产持有和变更的过程中有现金收益，也应该在离婚财产分割时进行了分割，在进行离婚财产分割时被答辩人调查了我的全部现金资产，法院据此判定我支付给被答辩人现金178500元，而我念及双方夫妻一场放弃了对被答辩人名下资产进行分割。
四、答辩人与被答辩人就涉案房产有明确的婚内财产归属约定。
关于涉案房产为郭先生代人持有的事实已在之前提交的答辩意见中阐明。单就答辩人与被答辩人于2006年2月16日签署的《协议书》而言，赵某娟、郭先生作为当时的夫妻双方均在《协议书》上签字确认，依据法律应视为明确的婚内财产约定。《协议书》明确载明甲方（案外人王某思）一次性付清43万元全款，该房屋归属甲方。《协议书》既是当时的夫妻双方对实际出资人的承诺，也是当时的夫妻双方对该房产归属的有效约定。虽然因案外人王某思未在《协议书》上签字，并不影响夫妻双方对婚内财产约定的法律约束力。
《民法典》第一千零六十五条规定：夫妻对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的约定对双方具有约束力。后续郭先生协助实际持有人办理房产性质变更和房产出售关于“协助办理该房屋的相关手续”之约定，从法律上讲已经与赵某娟无关。赵某娟诉称该房产是以婚内共同财产购置为虚假事实，其无法提供任何有效证据。
综上，答辩人认为涉案房屋并非答辩人与被答辩人的夫妻共同财产，更不是离婚时应分割的财产，因此请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。
法院查明
原告赵某娟与被告郭先生原系夫妻关系，二人于2003年登记结婚，2017年经北京市东城区人民法院判决书判决离婚。
2006年1月10日，郭先生(作为买受人)与北京市S公司签订《房屋买卖合同》。出卖人和买受人确认，买受人购买该房屋后，对该房屋仅具有专有使用权及相关收益权，出卖人不保证该房屋能够参加房改。如该房屋涉及办理房屋所有权证等相关事宜均由买受人自行办理和承担相关全部费用，出卖人不承担任何责任。
《房屋买卖合同》签订后，2006年2月17日，郭先生作为承租人与北京市朝阳区一号(以下简称一号)房屋的公房管理单位北京市B公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租上述房屋。
庭审中，被告郭先生称上述三套房屋均为借名买房，房屋买受人并非自己。其中一号的买受人为案外人王某思，一号对应的购房款43万元亦由王某思实际支付。为证明己方主张，被告郭先生提交以下证据：1、落款日期为2006年2月16日的《协议书》一份，甲方为郭先生、赵某娟（夫妇），乙方为郑某易、王某思（夫妇），载明：经甲乙双方(亲戚)友好协商，乙方在北京市朝阳区一号住房壹套(使用权)。该房是东城区S公司95年开发建设的，其价格为：肆拾叁万元整（430000元整）。
由于乙方户口不在北京市，其朋友甲方郭先生是北京户口，用甲方名字购买该房，乙方一次性付清全款，所以该房屋归属于乙方。甲方负责办理该房屋的相关手续。该协议双方签字后生效。落款甲方签字处有“郭先生”、“赵某娟”签字，乙方签字处无人签字。郭先生称当时因王某思夫妇人在外地没有签字，但可以证明借名买房一事。原告赵某娟否认存在借名买房一事，对该《协议书》不予认可，称“赵某娟”三字不是自己所签。
2、2016年6月14日，北京市东城区人民法院谈话笔录一份。在前述离婚诉讼中，赵某娟曾将该一号作为夫妻共同财产提出分割要求。在前案审理中，2016年6月14日，承办法官与双方进行谈话，其中在回答法官关于一号情况的询问时，离婚案件原告赵某娟称：字是原告签的，也不能证明和原被告没有关系，在签协议的时候房屋还是使用权，从一开始都没有出现过协议上的案外人。法官进一步询问协议中“由于乙方户口不在北京市……所以该房屋归属于乙方，甲方负责办理房屋相关手续”原告是何意见，原告赵某娟称：这个协议只是个模板，字是我签的，被告是欺骗原告签字的。但在之后的谈话中，赵某娟对签字的真实性又予以否认。
赵某娟对该份谈话笔录真实性予以认可，证明目的不认可，称当时以为法官询问的是二号房屋协议的签字，才说字是其签的，事实上原告并没有在一号房屋的协议上签字。即便是原告签字了该协议乙方也没有签字，该协议并未成立。经本院释明，赵某娟在本案中不申请对签字进行笔迹鉴定。
3、提交银行流水一份。显示郭先生银行账户于2005年12月29日进账450000元，郭先生称该笔款项即为王某思转给自己的购房款，之后由其转交给北京市S公司。赵某娟对此不予认可，称银行流水没有显示打款人，且与郭先生所称的购房款430000元并不一致。
4、王某思于2016年1月6日签字的《情况说明》一份，载明：大约在2006年左右，我和丈夫欲在北京购置房屋一套，因我夫妻二人均非北京户口，故委托好友郭先生以其名义购买了北京市朝阳区一号住房一套，并将购房款43万元通过银行账户支付给了郭先生，郭先生提出签个协议，明确一下所有权人，因与郭先生交往多年，了解其人品，，所以签订协议的事耽搁下来。
2007年10月，考虑到房屋无人管理，还要产生费用，且该房仅有使用权，故将该房卖给了郭某慧夫妻。赵某娟对该份《情况说明》不予认可，称并没有和王某思签订任何协议，该房屋与王某思无关，所称的43万购房款与银行流水中的45万元并不一致，说明该证据是虚假的。
郭先生称，王某思购房后因个人原因决定出售一号，后将该房屋出售给郭先生的姐姐郭某慧、张某涛夫妇。为此郭先生提交：1、落款日期为2007年10月1日的《协议书》一份，甲方为郑某易、王某思，乙方为张某涛、郭某慧。约定：经甲乙双方友好协商，甲方自愿将位于北京市朝阳区一号住房壹套（使用权，房产证名字郭先生），卖给乙方。售价：柒拾万整。（700000元整）包括装修、电视、冰箱、家具等。乙方一次性付清全款。该协议双方签字后生效。落款处为甲乙双方四人签字。
2、王某思2007年10月2日书写的《收条》一张，载明：今收到张某涛、郭某慧的购房款柒拾万元整（700000），一号，包括全部家电、装修。赵某娟对该两份证据均不予认可，称王某思并不是一号的产权人，无权出售房屋。
为进一步查明事实，本院向王某思核实相关情况。王某思认可一号系借郭先生的名义购买，装修、家具、家电均由自己出资，其后又作价70万元出售给了郭某慧，对前述《情况说明》、45万元转账记录、与郭某慧夫妇的《协议书》《收条》均认可是自己签署的。王某思称，购房时基于路途遥远和对郭先生的信任，确实没有在2006年2月16日的《协议书》上签字。
在2015、2016年郭先生、赵某娟二人离婚诉讼期间，郭先生曾要求自己在2006年2月16日的《协议书》上补签字，但其为了实事求是没有签字，而是出具了前述《情况说明》。至于转账金额为何为45万元，王某思称45万元确实是自己转账支付给郭先生的，多付2万是因为除购房款外还会有其他花费，让郭先生从中先行预支，而且其后装修工作也主要委托郭先生操办，相关装修款项也是转账支付给郭先生，总支付金额不止45万元。
2008年，一号参与房改。2008年5月6日，郭先生（购房人，乙方）与北京市S公司（出售方，甲方）签订《房屋买卖合同书》，约定，同意乙方购买现住自管公有住宅楼房并享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策。房屋座落为朝阳区一号，房价为107521.18元，公共维修基金3831.36元，实际应付总房价款为111352.54元。
2009年6月16日，该房屋完成产权登记，登记在郭先生名下。庭审中，郭先生称房改时由于一号已经由其姐姐郭某慧以70万元价格购买，故购房款111352.54元由郭某慧支付，房屋实际权利人为郭某慧。赵某娟对房改一事予以认可，认为一号系夫妻共同财产，对郭某慧系实际权利人不予认可。
2013年12月1日，郭先生（甲方，出售人）与案外人杨某旭（乙方，购买人）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方将一号出售给乙方。房屋价格为300万元。双方完成交易后，一号过户登记至杨某旭名下。郭先生称已将收取的购房款300万元支付给郭某慧。在离婚诉讼中，郭某慧曾作为证人出庭，陈述其从王某思处以70万元的价格购买了一号，房屋登记在郭先生名下，后一号出售后，郭先生已经将售房款300万元支付给了自己。
赵某娟称其在离婚诉讼中才发现郭先生将一号出售，遂于离婚之后的2018年3月15日，以确认合同无效纠纷为案由，将郭先生、杨某旭诉至北京市朝阳区人民法院，主张郭先生与杨某旭签订的房屋买卖合同无效。在该案审理过程中，朝阳法院启动对一号交易时市场价格的司法评估。《估价报告书》，认为一号在2013年的房地产市场价值为401.36万元。
另，在该案审理过程中，作为被告的杨某旭出庭应诉，认可支付的购房款是300万元。杨某旭称，购房时郭先生告知了自己实际产权人是其姐姐郭某慧。其后，赵某娟撤回对该案的起诉。
现赵某娟主张郭先生将一号出售系恶意转移夫妻共同财产，要求郭先生将前案评估价格401.36万元的70%，即280.95万元返还给自己，是为本案。
裁判结果
驳回原告赵某娟的全部诉讼请求；
房产律师靳双权点评
离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。
本案中，原告赵某娟以离婚后财产纠纷为案由，主张一号系未处理的夫妻共同财产，并要求被告郭先生支付折价补偿款280.95万元。本案的首要争议焦点即为一号是否属于原被告二人的夫妻共同财产。法院认为结合全案证据，无法认定一号属于夫妻共同财产，理由如下：1、2016年6月14日北京市东城区人民法院谈话笔录中，赵某娟先后两次答复法院2006年2月16日的《协议书》中“赵某娟”是自己所签。其在本案中陈述误以为法院询问的是另一套房屋二号《协议书》中的签名，但该意见缺乏相应证据予以佐证，法院对此难以采信；
2、2006年2月16日的《协议书》虽然没有郑某易、王某思夫妇的签名，但对一号使用权由郑某易、王某思出资购买，郭先生仅为出名人的事实陈述是清晰明确的；
3、王某思在向法院的答复中，认可《情况说明》、2007年10月1日的《协议书》、《收据》的真实性，对2006年借郭先生名义以43万元的价格购买一号使用权并以70万元的价格将一号使用权再次出售给郭某慧、张某涛夫妇一事进行了确认。王某思亦对转账金额超过购房款一事提供了合理解释；
4、在赵某娟起诉要求确认郭先生与杨某旭房屋买卖合同无效一案中，杨某旭陈述在购房时郭先生批露了实际产权人是郭某慧，其对此情况知晓；而郭某慧在向法庭作证时亦陈述已经收到了郭先生转来的售房款300万元。上述证据能够相互印证，可以形成证据链条，证明一号确系王某思、郑某易购买使用权，并以郭先生名义承租，后又出售给郭某慧、张某涛。再其后郭某慧、张某涛又将一号出售给杨某旭。在此过程中，郭先生仅系出名人，并非一号的实际权利人，其亦未实际取得一号的售房款。该售房款无论是300万元还是401.36万元，并非郭先生、赵某娟二人的夫妻共同财产。
因此本案中，原告赵某娟要求被告郭先生支付一号折价补偿款以及相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据，法院对此不予支持。
