北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某丽、陈某辉、陈某刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的借名买房合同关系合法有效；2.判决北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）归原告共同所有；3.判决被告协助将一号房屋过户至原告名下；4.诉讼费由被告承担。
事实和理由：2005年初，陈某贤（吴某丽之配偶，陈某辉、陈某刚之父）欲购买一号房屋，由于其个人原因，不便将房屋登记于其名下，经与其挚友宋某鑫（秦某兰之配偶，宋某非、宋某宏、宋某悦之父）友好协商，双方就将陈某贤出资购买的一号房屋登记在宋某鑫名下，由宋某鑫代陈某贤持有房屋之相关事宜达成一致。
房屋交付后，陈某贤委托宋某鑫将房屋出租，房屋租金用以偿还房屋贷款，支付物业管理费等。2010年11月，宋某鑫去世，一号房屋由宋某非继续出租，以偿还房屋贷款。宋某鑫去世后，陈某贤及其家人即一直敦促被告抓紧办理房屋过户手续，被告虽表示可以配合办理过户手续，但实际一直以各种理由拖延。
2019年9月10日，陈某贤去世，原告要求被告立即办理房屋过户手续，被告仍以各种理由一再拖延，并以配合办理过户为由，向原告索要巨额钱财。从一号房屋的购房背景、房款出资、房屋相关原件持有、实际占有等情况，陈某贤确系房屋实际购房人和实际所有权人，宋某鑫仅系名义购房人，陈某贤与宋某鑫之问系借名买房合同关系。故原告依法提起诉讼，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。
被告辩称
秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦辩称，双方不构成借名买房合同关系，双方没有书面合同，也没有口头约定，一号房屋购买时间是2005年，当时北京并未出台限购政策，不存在借名购房的客观可能性。宋某鑫于2010年9月去世，陈某贤于2019年9月去世，自2005年购房至2019年9月去世的十一年间，陈某贤本人从未主张过借名买房的诉求，反而在陈某贤本人去世后，其继承人才称两位去世的人之间存在借名买房关系，要求主张房屋所有权。
购买时，宋某鑫同时购买了S号、一号两套房屋，两套房屋首付均由宋某鑫交纳，贷款均在宋某鑫名下由其偿还，其去世后由宋某非偿还，根据北京高院相关规定，原被告间既无合同关系，原告又未出资，从未对房屋占有使用并进行管理。故我们不同意原告所有诉求，请求法院依法驳回。
法院查明
陈某贤与吴某丽系夫妻关系，生育二子陈某辉、陈某刚。宋某鑫与秦某兰系夫妻关系，生育子女宋某非、宋某宏、宋某悦。陈某贤与宋某鑫系朋友关系。宋某鑫于2010年9月12日死亡。陈某贤于2019年9月10日死亡。
庭审中，吴某丽、陈某辉、陈某刚为证明其事实主张，提交了如下证据，秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦发表了质证意见：
1.宋某鑫与某银行、北京T公司（以下简称T公司）于2005年6月6日签订的《个人住房抵押借款合同》、T公司开具的房款发票、T公司开具的印花税收据、Q公司房屋保险保险单副本、T公司开具的《入住通知书》、T公司就公维基金、契税、测绘费开具的收据，证明前述房屋重要文件均由原告保管。
秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦的质证意见为：真实性认可，原件是被告主动给原告的。陈某贤是地方领导，宋某鑫是做生意的，二人关系特别好。宋某鑫去世后，在2015、2016年左右，陈某贤找到秦某兰说，一号房屋是宋某鑫送给他的，他要这个房子，宋某鑫去世，家里有很多生意，被告得罪不起陈某贤，就说同意把这个房子给陈某贤，当时抵押在银行的材料没给原告，但是把前述无关紧要的材料给了原告。
2.陈某刚与宋某悦的微信聊天记录、陈某刚与宋某非的微信聊天记录、陈某刚与宋某非的通话录音，证明被告认可一号房屋由陈某贤购买，归陈某贤所有，陈某贤委托宋某非进行出租，租金用于偿还银行贷款，被告认可应尽快办理将房屋过户手续。
秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦的质证意见为：真实性认可，对不认可证明目的，微信聊天记录无法体现出被告同意为其办理房屋过户手续，无法看出系陈某贤购买且受陈某贤之托用租金偿还贷款的内容，反而可以看出，被告迟迟不愿办理过户手续，陈某刚却对被告进行威胁。
3.陈某刚分别与案外人刘某超、刘某湘、孙某平的谈话及通话录音，证明刘某超等人作为参与借名买房的第三人，确认一号房屋归陈某贤所有，并协调双方办理过户事宜。秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦的质证意见为：对案外人身份无法核实，故对真实性与证明目的均不予认可。
4.吴某丽、陈某辉与宋某悦、案外人刘某超、任某杰的谈话录音、陈某刚与刘某超的通话录音，证明被告认可一号房屋归陈某贤所有，并同意办理过户手续。秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦的质证意见为：真实性与证明目的均不予认可，录音之时法院已通知开庭，原告假托中间人从中调解，当事人基于调解的目的所做的陈述不得作为后续诉讼中对其不利的证据。
秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦提交如下证据，吴某丽、陈某辉、陈某刚发表了质证意见：
1.S号房屋、一号房屋商品房买卖合同、一号房屋所有权证、供暖费收据、保险费收据、物业费收据及发票，证明前述证据原件均有原告持有，宋某鑫同时购买了S号房屋、一号房屋两套房屋。吴某丽、陈某辉、陈某刚的质证意见为：对证据的真实性认可，对关联性不予认可，当时办理房屋抵押登记手续时，银行收了买卖合同原件，抵押合同也有体现，当时没有他项权证，房屋所有权证也在银行，被告认为这个证据反而证明该房屋登记在宋某鑫名下，我们是借名买房关系。
S号房屋买卖合同与本案无关。宋某非明确提到出租房屋是陈某贤要求其出租，与其他案外人提到租金用于偿还贷款，故相关费用应当由宋某非支付。若该房屋由被告自行购买，不用陈某贤委托宋某非出租。
2.S号房屋的《个人住房抵押借款合同》及支付凭证、某银行向宋某鑫发送《个人逾期贷款催收通知书》，证明对比原告提交的一号房屋的《个人住房抵押借款合同》，S号房屋及一号房屋的银行贷款还款账号均为宋某鑫银行账号，银行通过该账户对两套房屋进行扣款，故银行贷款均由宋某鑫偿还。宋某鑫死亡后，出现逾期还贷，银行针对两套房屋发出催款通知，被告将房屋出租用于还贷。
吴某丽、陈某辉、陈某刚的质证意见为：对S号房屋的《个人住房抵押借款合同》及支付凭证的真实性予以认可，认可账号确为宋某鑫账号，对《个人逾期贷款催收通知书》不予认可，认为与合同编号无法对应。
关于房款支付，秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦称，两套房屋首付款都是宋某鑫让厂里会计直接转给开发商账户，贷款S号房屋是52万元，一号房屋是42万元，两套房屋对应的两份银行抵押借款合同都绑定宋某鑫一张银行卡进行偿还贷款，每个月两套房屋房贷共计约7000元。
吴某丽、陈某辉、陈某刚称，2005年陈某贤将现金多次陆续给宋某鑫，宋某鑫代为支付房款。关于贷款，陈某贤把钱给宋某鑫，由宋某鑫代为偿还。宋某鑫去世后，房屋毛坯房没装修，也不在北京生活，故要求宋某非把房屋出租出去偿还贷款，当时了解房屋是毛坯房不好出租，故将两套房屋一起出租，一号房屋租金偿还贷款及物业费、供暖费。无法提交转账记录及取款记录。
关于一号房屋状态，吴某丽、陈某辉、陈某刚称，宋某鑫去世前一直空置，去世后委托其女宋某非进行出租。秦某兰、宋某非、宋某宏、宋某悦称，宋某鑫去世前S号、一号房屋均空置，宋某鑫去世后家里人还不起房贷，故让宋某非出租两套房屋，租金用于还贷，不认可委托宋某非出租，租金每月多少钱，怎么偿还贷款，还剩多少贷款原告均不知道。
裁判结果
驳回吴某丽、陈某辉、陈某刚的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。其中，借名人履行了全部出资或相应出资，是认定借名关系成立的基本要件。
本案中，吴某丽、陈某辉、陈某刚主张陈某贤与宋某鑫存在借名买房关系，但未提交陈某贤出资的证据，其称陈某贤以现金形式将房款支付给宋某鑫，法院不予采信。宋某非等在微信记录、通话记录中曾同意办理过户，但同意办理过户仅为预期法律后果，并不能推断出陈某贤与宋某鑫存在借名买房关系。现原告主张陈某贤与宋某鑫存在借名买房关系，证据不足，法院不予确认，故对于其基于借名买房关系提出的全部诉讼请求，法院均不予支持。
