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花 50 万买的农村自建房，住了 8 年突然被认定为违法建筑强制拆除，购房者的房款和装修损失能追回吗？北京大兴区一起案例给出答案：合同因标的物违法被认定无效，卖方需返还房款并赔偿部分装修损失，但购房者自身过错导致的部分损失需自行承担。法院的判决为农村自建房交易的风险防范敲响了警钟。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈红
被告：王丽
关联人物：
赵伟（陈红的公公）
赵敏（陈红的婆婆）
杨磊（装修工程承包方）
（二）事件经过
2017 年 2 月 12 日，陈红与王丽签订《农村自建房买卖合同》，约定：陈红以 50 万元购买王丽位于北京市大兴区A村的三号房屋（农村自建房），房屋占地面积 224.1 平方米，为砖混结构平房（北正房 3 间、南倒座 3 间、东厢房 1 间，院子有彩钢棚封顶）。合同特别约定：“甲方应保证该房屋不属于违章建筑……” 条款被删除；“若以后房屋因违章建筑被拆除，甲方无偿退还乙方的全部购房款”。
2017 年 2 月 13 日，陈红向王丽支付房款 20 万元；2017 年 6 月 17 日，赵伟（陈红公公）代陈红支付剩余 30 万元，王丽出具收条确认。
2017 年 4 月，赵伟与杨磊签订《A村装修工程合同协议》，约定对三号房屋进行装修，总造价 33.2677 万元，工期 90 天。陈红称装修包括加建厢房小二层、地板铺设、隔断等，但未提供付款凭证。此后，三号房屋由赵敏（陈红婆婆）居住，部分用于员工使用。
2024 年 5 月 31 日，北京市大兴区某镇人民政府出具《强制拆除决定书》，认定三号房屋为违法建筑物（面积 209.81 平方米），因未在限期内自行拆除，决定于 2024 年 6 月 4 日实施强制拆除。该决定书载明的相对人为赵敏（陈红婆婆）。
陈红诉至法院，请求：1. 确认《农村自建房买卖合同》无效；2. 判令王丽返还购房款 50 万元；3. 支付资金占用利息（以 50 万元为基数，自 2017 年 2 月 13 日起按年利率 3.85% 计算至实际返还之日）；4. 赔偿装修损失 33.2677 万元；5. 承担全部诉讼费用。
王丽辩称：1. 陈红明知三号房屋无合法手续及宅基地政策，自愿承担风险，且实际购房人为赵伟（曾因拆迁获益，此次购房亦为获取拆迁利益）；2. 已告知登记外村人名下的风险，陈红执意登记赵敏名字，导致房屋被强拆，责任应由其自行承担；3. 若合同无效，应扣除陈红 8 年的房屋占有使用费、自己建房成本及陈红出租收益；4. 陈红主张的装修损失无依据，交付时房屋已有基础装修，可移动设施已被搬走。
（三）争议焦点
《农村自建房买卖合同》是否有效？
王丽是否应返还购房款 50 万元？
资金占用利息和房屋占有使用费是否应支持？
装修损失应如何认定和分担？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
三号房屋未取得规划许可，被政府认定为违法建筑，以其为标的的《农村自建房买卖合同》因违反法律强制性规定，应属无效。
此外，陈红并非三号房屋所在村集体经济组织成员，购买农村自建房本身违反宅基地使用权流转的相关规定，进一步印证合同无效。
（二）合同无效后的责任划分
王丽的主要过错：作为出卖人，未取得规划许可擅自建设三号房屋，且明知该房屋为违法建筑仍出售，对合同无效负有主要责任；未履行 “保证房屋合法性” 的基本义务，导致房屋被强拆。
陈红的次要过错：作为买受人，非本村村民却购买农村自建房，未尽审慎审查义务，对合同无效存在一定过错；明知房屋可能存在风险仍购买，且未对政府强拆决定提起复议或诉讼，放任损失扩大。
（三）购房款返还的认定
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。王丽基于无效合同取得的 50 万元购房款，应全额返还陈红。
王丽主张扣除建房成本和占有使用费，因三号房屋为违法建筑，其建房成本不受法律保护；房屋占有使用费与陈红主张的资金占用利息均系履行无效合同的衍生利益，法院对双方的该部分主张均不予支持。
（四）装修损失的认定
陈红虽提交装修合同，但未提供付款凭证，无法证明实际支出 33.2677 万元；结合照片、视频等证据，可认定其进行了一定装修，但需考虑 8 年使用产生的损耗。
双方对合同无效均有过错，综合过错程度、装修实际情况及损耗因素，法院酌定王丽赔偿陈红装修损失 3 万元。
三、裁判结果
法院判决：
陈红与王丽签订的《农村自建房买卖合同》无效；
王丽于本判决生效之日起十日内返还陈红购房款 50 万元；
王丽于本判决生效之日起十日内支付陈红装修损失 3 万元；
驳回陈红的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）违法建筑交易不受法律保护
本案中，三号房屋因未取得规划许可被认定为违法建筑，相关买卖合同直接无效。提醒当事人，切勿购买未取得合法手续的农村自建房，此类交易不仅无法获得产权，还可能因房屋被强拆导致钱房两空。
（二）非本村村民购买农村房屋风险极高
宅基地使用权是村集体经济组织成员的专属权利，非本村村民购买农村房屋的合同通常无效。陈红因非本村村民，即使房屋合法，也无法取得产权，最终因房屋违法被拆而受损。
（三）合同无效后，过错决定损失分担
法院根据双方过错程度划分责任，王丽因主要过错返还全部房款并赔偿部分装修损失，陈红因次要过错自行承担大部分装修损失。这一原则强调交易双方均需对自身行为负责，审慎参与民事活动。
（四）装修损失需有充分证据证明
陈红因未提供装修付款凭证，主张的 33 万余元损失未被全额支持。提醒购房者，装修时应留存合同、付款记录、发票等证据，以便在发生纠纷时证明实际损失。
（五）及时应对行政决定，避免损失扩大
陈红在收到强拆决定书后未提起复议或诉讼，错失救济机会。遇到房屋被认定为违法建筑的情况，应及时通过法律途径质疑行政决定的合法性，避免损失扩大。
本案的判决再次明确：农村自建房交易需严守法律底线，违法建筑和非本村村民购房均不受法律保护。对于购房者而言，认清农村房屋交易的法律限制，核实房屋合法性，留存交易证据，是避免此类纠纷的关键；对于卖房者而言，切勿出售违法建筑，否则需承担返还房款及赔偿损失的责任。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
