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全款购买期房，约定交房日期过去 16 年仍未入住，开发商连续违约却拖延不解决，业主既能要求交房又能索要违约金吗？北京朝阳区一起案例给出答案：合同合法有效，开发商需交付房屋并协助办证，同时支付逾期交房和逾期办证违约金，但违约金标准需依法调整。法院的判决为长期逾期交房纠纷的处理提供了明确指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈宇
被告：丙房地产开发有限公司（以下简称丙公司）
（二）事件经过
2005 年 11 月 21 日，陈宇与丙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：陈宇以 321.7211 万元全款购买丙公司开发的北京市朝阳区（五号房屋），预测建筑面积 201.52 平方米。合同约定丙公司应于 2006 年 8 月 31 日前交付房屋，2008 年 8 月 31 日前取得楼栋权属证明，逾期交房需承担违约责任，逾期办证按总房款 1% 支付违约金。
同日，陈宇支付全部购房款 321.7211 万元，丙公司出具收款发票，并于 2006 年 3 月 20 日办理网签备案登记。
2006 年 8 月 30 日，丙公司向陈宇送达《关于延期交房的通知》，以项目整改为由推迟交房，承诺承担违约责任。2011 年 12 月 15 日，丙公司出具《承诺函》，保证履行合同义务、承担延期责任，不提高装修标准费用。2013 年 1 月 29 日，丙公司再次承诺 2013 年底前交房，但未兑现。
2022 年 9 月，丙公司通知同楼栋其他业主收房，却未通知陈宇。陈宇多次沟通无果，于 2022 年 10 月发函催告，仍未收到收房通知。因长期无法入住，陈宇在外租房产生高额成本，遂诉至法院，请求：1. 确认《北京市商品房预售合同》有效；2. 判令丙公司交付五号房屋并协助办理产权转移登记；3. 支付逾期交房违约金（以 321.7211 万元为基数，按日万分之二自 2006 年 9 月 1 日计算至实际交房日）；4. 支付逾期办证违约金 32172.11 元；5. 承担保全保险费 2 万元。
丙公司辩称：对合同效力由法院认定；不同意交付房屋及协助办证；违约金约定过高，请求酌减，且原告未及时止损；保全保险费无法律依据。
（三）争议焦点
《北京市商品房预售合同》是否合法有效？
丙公司是否应交付房屋并协助办理产权登记？
逾期交房违约金的标准及起算时间如何确定？
逾期办证违约金及保全保险费是否应支持？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
陈宇与丙公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。丙公司已取得商品房预售许可证，合同已办理网签备案，符合法定生效要件，应认定为合法有效。
丙公司对合同效力未提出实质性异议，法院对陈宇确认合同有效的请求予以支持。
（二）房屋交付及产权登记的义务
陈宇已按约定支付全部购房款，履行了主要合同义务。现该房屋具备交付及办证条件（2020 年 3 月取得现房销售备案证明），无法律或事实障碍。
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应全面履行义务。丙公司长期拖延交房及办证，构成违约，应继续履行交付房屋并协助办理产权转移登记的义务。
（三）逾期交房违约金的认定
合同约定交房日期为 2006 年 8 月 31 日，丙公司至今未交房，违约事实清楚，应承担违约责任。
陈宇主张按日万分之二计算违约金，丙公司认为过高请求酌减。法院结合陈宇租房成本、丙公司违约时长及过错程度，依据公平原则，将违约金标准调整为日万分之一，自 2006 年 9 月 1 日起计算至实际交房日。
丙公司关于 “原告未及时止损” 的抗辩不成立，因房屋交付是其主要义务，陈宇无法通过自身行为避免损失扩大。
（四）逾期办证违约金及保全保险费的认定
合同约定，丙公司应在房屋交付后 730 日内办理产权登记，逾期按总房款 1% 支付违约金。因丙公司未交房导致无法办证，构成违约，应按约定支付 32172.11 元（321.7211 万元 ×1%）。
三、裁判结果
法院判决：
确认陈宇与丙房地产开发有限公司于 2005 年 11 月 21 日签订的《北京市商品房预售合同》合法有效；
丙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助陈宇办理位于北京市朝阳区五号房屋的权属转移登记手续，并将该房屋交付给陈宇；
丙房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付陈宇逾期交房违约金（以已付房款 321.7211 万元为基数，按照每日万分之一的标准，自 2006 年 9 月 1 日起支付至实际交房之日止）；
丙房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付陈宇逾期办理不动产权登记证书的违约金 32172.11 元；
驳回陈宇的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）商品房预售合同需注重备案登记
本案中，《北京市商品房预售合同》已办理网签备案，为合同效力及房屋权属认定提供了关键依据。提醒购房者，签订预售合同后应及时督促开发商办理备案登记，以保障自身权益。
（二）长期逾期交房可通过法律途径维权
陈宇在 16 年逾期交房期间，保留了《延期交房通知》《承诺函》等证据，为诉讼胜诉奠定基础。建议业主面对长期违约时，及时固定证据（如书面催告、沟通记录等），避免因证据不足影响维权。
（三）违约金约定过高可能被法院调整
法院根据公平原则将违约金从日万分之二调整为日万分之一，兼顾了违约方的履行能力和守约方的实际损失。提醒当事人在签订合同时，违约金约定应合理，避免过高导致难以全额支持。
（四）开发商应诚信履约，避免恶意违约
丙公司多次承诺交房却未兑现，甚至区别对待业主，违背诚信原则，最终承担不利后果。开发商应秉持诚信，积极履行合同义务，避免因违约扩大损失。
本案的判决再次强调：依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守诚信、全面履行义务。对于购房者而言，签订规范合同、留存交易证据、及时依法维权是保障权益的关键；对于开发商而言，诚信履约、积极解决问题是避免纠纷升级的根本。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
