北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某英向本院提出诉讼请求：要求被告配合原告办理北京市东城区Y号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告名下。
事实与理由：原、被告系父子关系，被告与原告之母于1994年离婚。1998年12月，被告所在单位以成本价向职工出售自管公有住宅，原、被告经协商由原告出资购买涉案房屋，原告享有所有权并实际使用该房屋。1998年12月30日被告与北京S号签订《自管公有住宅楼房买卖合同》，约定被告以成本价46791元购买涉案房屋。原告依照上述合同支付了全部购房款，为了补偿被告额外支付2万元。据此，被告书写字据并签字表明，涉案房屋由原告出资6.8万元，以后产权归原告所有，任何人不得干涉，由现在起到购买房之前后永远生效。
涉案房屋交付后，原告居住使用至今，期间的物业费、供暖费、水电费等均由原告交纳，涉案房屋所有的购房手续原件也保留在原告处。原告认为，双方已达成合意由原告以被告名义购买涉案房屋，且原告已经履行了支付购房款及补偿款的义务，涉案房屋所有权归属于原告，因此被告应依照约定配合原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续。
被告辩称
被告宋某刚辩称，被告自单位承租有自管平房，1998年房改时根据政策被告可以获得北京市东城区某房屋的产权房屋，需要交纳购房款7.3万元。被告单位同事赵某居住于自管平房院落内的自建房，无法获得房改资格，因此被告与赵某向单位申请，被告与赵某结婚，双方共同参加房改售房，可以分得两处楼房：涉案房屋一套及北京市东城区F号（小三居，以下简称F号房屋），涉案房屋购房款为46791元、F号房屋购房款为2万余元。
原告称因涉案房屋系新房，其要求居住使用该房，因此出资6.8万元，其中超出涉案房屋购房款的部分为工龄款，被告以该工龄款及赵某另出资一部分款项，购买了F号房屋，登记在赵某名下。上述房屋分配后，由原告居住涉案房屋，被告与赵某居住于F号房屋。2000年左右，被告与赵某离婚，F号房屋归女方居住。2017年听说F号房屋可能会拆迁，因此被告与赵某复婚，将户口迁入F号房屋，几日后又办理了离婚。
被告认为，双方虽协商由原告出资购买涉案房屋，但如果登记为原告所有，除需向单位交纳的购房款外，还需要将工龄折算款项约5万元及单位扣被告1万元的供暖费交付被告，现原告仅支付6.8万元，尚拖欠工龄折算款3.0745万元及供暖费1万元,原告应按照房屋现值将上述款项折算成现有价值支付给被告，在此之前不同意原告的诉讼请求。
法院查明
1998年12月30日，被告（乙方）与北京S号（甲方）订立《自管公有住宅楼房买卖合同》，约定甲方同意将涉案房屋出售给乙方，房价款46791元。
1999年12月9日，宋某刚手书“今有宋某刚分得S号半地下室二居一套Y号，购买时其子宋某英出钱6万8千元整，以后的产权归宋某英所有，任何人不得干涉，此决定由现在起到购买房之前后永远生效。”
诉讼中，原告提交《单位出售住宅楼房收款通知单》、手续费、装修设备收据，及涉案房屋水、电、燃气、供暖费收据，证明原告实际交纳涉案房屋相关费用，且原件保留在原告处，原告持续居住使用涉案房屋至今。经质证，被告认可上述证据的真实性，称与房屋有关的材料均保留在原告处，原告拒绝归还，同时2008年之前的供暖费1万元由被告支付。对此，原告不予认可。
通过调取涉案房屋档案材料显示，涉案房屋于2000年登记在被告名下，房价款折算男方工龄27年、女方工龄25年。本院调取被告的婚姻登记情况，显示1994年9月19日宋某刚与周某（原告之母）离婚；2004年2月26日宋某刚与赵某结婚；2004年3月4日宋某刚与赵某离婚，离婚协议约定房产住房双方自行解决。
就上述情况，被告称其与赵某为分房于1998年曾有约半年的婚姻关系，因此25年的女方工龄应为赵某的工龄（仅利用了女方工龄，女方并未对涉案房屋出资），但被告现已无法提供婚姻登记材料，亦不知从何调取。原告对此不予认可，认为应以婚姻登记机关的档案为准，且认为原、被告系借名买房关系，原告自始即为涉案房屋的权利人，被告的婚姻关系与房屋所有权无关，原告不清楚女方工龄情况，但认为工龄属于房价款计算方式，即使折算工龄也与所有权无涉。
另查，原告自认截至法庭辩论终结前暂无北京市购房资格。
裁判结果
驳回原告宋某英的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据法律规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，涉案房屋虽系以被告名义自单位购买，但被告亦认可全部购房款均由原告出资，结合被告向原告出具的手写字据，被告客观陈述购房时原告的出资情况，并在涉案房屋尚未取得房产证前即承诺该房屋产权归原告所有；同时，原告已支付涉案房屋购房款外，尚额外支付部分补偿金作为被告福利的对价，被告虽辩称要求原告支付全部工龄折算款及供暖费，才同意由原告取得所有权，但并未提交相应的证据，也与手写字据文意不符，法院对此难以采信。
综合考虑上述情况，并结合被告出具的字据、原告支付房款情况、涉案房屋居住使用情况及有关房屋材料原件的保存情况进行分析，法院认定原、被告就涉案房屋达成了借名买房的合意。现原告要求被告配合办理房屋所有权转移登记手续，但由于原告并不具备北京市购房资格，因此法院对上述诉讼请求不予支持。
需要注意的是，此次法院驳回请求，是非常特殊的情况，因购房时北京市并未颁布限购政策，因此法院也有支持过户的判决，需要根据具体案情分析，如遇到此类纠纷，建议寻找专业律师维护权益。
