北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杜某芝向本院提出诉讼请求：判令依法确认北京市丰台区一号房屋归原告所有。
事实与理由：原告杜某芝与秦某慧系母女关系。原告于2003年与秦某慧口头约定，将以秦某慧的名义由原告杜某芝实际出资购买位于北京市丰台区一号房屋。2003年3月25日，原告杜某芝以秦某慧的名义与北京A公司签订《商品房买卖合同》，并以64万元的价格购买北京市丰台区一号（以下简称一号）房屋。合同签订后，该房屋由原告杜某芝进行装修，房屋的贷款由原告杜某芝进行偿还，且房屋的贷款偿还凭证、不动产权证也均由原告杜某芝所持有。
该房屋也一直由原告杜某芝与其另一个女儿秦某兰所居住。2004年2月2日，北京市丰台区国土资源和房屋管理局发放不动产产权证书。
原告杜某芝认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合原告所提交的证据，足以证明原告杜某芝与女儿秦某慧之前存在借名买房关系，且符合事实与法律规定，请法院予以确认。
如今原告杜某芝的女儿秦某慧已于2021年死亡，而被告孙某刚系秦某慧的配偶，依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，被告孙某刚其本人与本案件有利害关系，是本案适格的被告。望贵院判如所请，以维护原告的合法权益。
被告辩称
被告孙某刚辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，我国对于不动产权属争议的处理原则，遵循的是登记主义原则，未经转移登记，秦某慧是涉案房房屋合法且唯一的所有权人，原告不能以侵权之诉直接要求确认房屋所有权，请求法庭对原告请求予以驳回。
第二，原告提起的借名买房的事实不存在，申请法院驳回原告的诉讼请求。诉争房屋是秦某慧购买，秦某慧名下账户还贷的，2015年已经还贷完毕。1999年开始，秦某慧经营公司效益不错，后于2002年购买了诉争房屋，当时还是被告找的工人给装修的房子，而当时原告有自己的房屋，位于丰台区C号，并且有拆迁房既得利益后拆迁得了两套房，当时没有必要再购买房屋。原告经济也不富裕，从经济角度讲也没有必要举债借名买房，在原告的起诉中也并没有说明借名买房的合理性。
房屋购买并装修后，因为是四居室，秦某慧就把父母接过来一起居住。婚前秦某慧一直居住在这个房屋差不多住了10年，2012年秦某慧和本案被告结婚，该房屋保留着秦某慧的房间和生活用品，秦某慧的保险柜也放在这个家里，所以房产证、还款存折等并非原告所诉由原告持有，而是秦某慧去世后，原告于家中取得。
原告的另一女儿秦某兰也并非原告所诉共同居住使用该房屋，而是离婚后暂时借助姐姐家。秦某慧病重之后也明确表示该房是秦某慧的，秦某慧生前并未和被告提起过和原告有借名买房的任何约定，从生活常识上说，秦某慧重病3年，即使秦某慧和原告有口头协议，也有机会以书面或者房产过户等更明确的方式进行意思表达。
第三点，关于借名买房的法律意见。借名买房，必须有双方明确意思表示，并且指向借名登记的约定，借名买房是借名人和出名人之间的合同关系，应以双方存在明确的证明买房意思表示，作为合同有效成立的前提，在买房合同关系中需要明确出名人将其名义出借给借名人，其并不是房屋真实所有权人的意思表示。本案中原告不能证明与秦某慧之间的约定内容，仅凭双方有资金往来，不能证明原告诉求。
法院查明
杜某芝系秦某慧之母。孙某刚与秦某慧于2012年12月18日登记结婚。2021年12月22日，秦某慧死亡。
2003年3月25日，北京A公司（出卖人）与秦某慧（买受人）就一号房屋签订《商品房买卖合同》。该合同约定房屋价格为810999元，其中64万元为通过银行贷款方式支付。一号房屋登记的房屋所有权人为秦某慧，登记时间为2004年2月2日。
审理中，杜某芝表示一号房屋系其出资购买，贷款由其偿还，登记在秦某慧名下，其与秦某慧之间系借名买房关系。孙某刚不予认可。
裁判结果
驳回原告杜某芝的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告杜某芝主张其系一号房屋的实际所有权人，与秦某慧之间系借名买房关系，原告的该主张系合同之债，即便是真实的，也不发生物权变动的效力，故原告杜某芝的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。
