北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某文向本院提出诉讼请求：1、判决原告继承北京市通州区F号院落内四间北房归原告宋某文继承所有，对秦某应得的份额予以折价补偿。
事实和理由：宋某峰系原告之祖父，贾某系原告之祖母，宋某芝系原告之姐姐，秦某系原告之表妹（原告姑姑宋某玉之女）。原告之父宋某才于1997年3月去世、姑姑宋某玉于2016年去世、祖父宋某峰于2018年5月29日去世。北京市通州区F号院落内四间北房系原告祖父母宋某峰、贾某共同所有。因宋某才、宋某玉均先于宋某峰去世，遂产生原告与宋某芝、秦某代位继承事由发生，又鉴于贾某一直与原告一家在另外一所宅院共同居住生活，其与宋某芝均对上述房产不主张继承权利，并同意将自己应继承的份额归原告继承所有，同时贾某还明确表示：为了避免讼累，将属于自己的一半份额也一并归原告所有。
现原告认为，秦某的份额已经非常少，且其非本村村民，参照《北京市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》指导性意见，原告对秦某的份额以折价补偿的形式进行分割上述房产，有事实和法律依据。故原告依法提起上述诉讼请求，望判如所请。
被告辩称
被告秦某辩称：秦某作为被继承人宋某峰之外孙子女，享有代位继承权，对其遗产房屋应当按照法定继承依法分割房屋，按份共有。北京市通州区F号院落系秦某外祖父母宋某峰、贾某共同所有。宋某峰于2018年5月29日去世，秦某之母亲宋某玉于2015年11月6日死亡。因宋某峰并未留有遗嘱，且宋某玉早于宋某峰死亡，故秦某有权代位继承母亲宋某玉有权继承的财产份额。
另外，答辩人无其他房产，代位继承按份共有可保障答辩人的居住权。对于其他继承人放弃继承的份额应按照法定继承进行处理。宋某文主张贾某同意将自己现有的两间房归宋某文所有，不符合法律规定。继承是被继承人死亡之后才发生，赠与与本案是两个不同案由，应另案解决，本案不应做处理，贾某的民事行为能力存疑，由法院认定、裁决。
被告宋某芝、贾某辩称：认可原告的诉讼请求，我们二人不是放弃继承，是将我们应继承的份额给宋某文，并且贾某同意将自己现有的两间房归宋某文所有。
法院查明
宋某峰与贾某系夫妻关系，二人育有宋某才、宋某玉两个子女。宋某才与刘桂金原系夫妻关系，二人育有二子女，即儿子宋某文、女儿宋某芝。宋某玉与王连富原系夫妻关系，二人育有一女秦某。宋某峰于2018年5月29日去世，宋某才于1997年3月去世，宋某玉于2015年11月6日死亡。
涉案565号院对应的《集体土地建设用地使用证》记载：登记宅基地使用权人为宋某峰，用途为宅基地，涉案《集体土地建设用地使用证》附图未见有厢房建设审批示意图示。
关于房屋建设及使用情况，涉案F号院内原北房四间系宋某峰与贾某共同出资申请建造，贾某于2020年申请翻建，对应的《农村私有房屋用地建设工程规划许可证》（xxx）记载：建设单位（个人）：贾某；正房翻建。宋某文表示系其出资对该房屋进行翻建，贾某、宋某芝予以认可；秦某表示其不知晓涉诉房屋翻建事宜，没人告诉她。
原、被告均认可2020年翻建涉诉房屋系原扒原盖，翻建后仍为北房四间。经询，宋某文称涉诉房屋现有宋某文、宋某文母亲及贾某共同居住使用，秦某称宋某文将涉诉房屋出租。
关于遗产范围，宋某峰去世后，未留有遗嘱，各方亦未对宋某峰遗产进行分割。原、被告均认可涉诉北房四间系宋某峰和贾某的夫妻共同财产，同意东数第一、二间归贾某所有，西数第一、二间为宋某峰遗产。另，贾某、宋某芝均表示其个人继承宋某峰房屋份额归宋某文所有，贾某表示属于其个人所有的两间房赠与宋某文所有，宋某文同意接受赠与。秦某表示不同意贾某、宋某芝的上述赠与主张，亦不同意宋某文支付其折价款的主张，其坚持要求继承相应的遗产份额。
裁判结果
一、位于北京市通州区F号院内北房四间中西数第一间中的三分之一的份额及第二间由原告宋某文继承所有，西数第一间中的三分之二的份额由被告秦某继承所有；
二、驳回原告宋某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成的，可以由人民调解委员会调解或者向人民法院提起诉讼。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案被继承人宋某峰未留遗嘱，故对其遗产按照法定继承进行处理。
本案中，涉案院落虽登记在宋某峰个人名下，但宋某文、刘洪兰、秦某、宋某芝均认可涉案院落内原北房四间系宋某峰与刘洪兰的夫妻共同财产，后经贾某申请翻建，翻建后北房四间仍为宋某峰与贾某的夫妻共同财产。根据已查明事实，涉案北房四间中50%份额系宋某峰遗产，另50%份额系贾某个人财产。
根据涉案房屋格局、使用情况，涉案房屋西数第一、二间为宋某峰遗产，东数第一、二间为贾某个人财产。法院结合诉争遗产实际情况和各方当事人意见，认为原、被告继承宋某峰所有的涉诉房屋份额为宜，即宋某文、宋某芝每人各继承涉诉北房西数第一、二间中的六分之一的份额，贾某、秦某每人各继承涉诉北房西数第一、二间中的三分之一的份额。现贾某、宋某芝自愿将其各自继承宋某峰涉案房屋份额赠与宋某文所有，系其对自身合法权益的自由处分，法院对此不持异议。对贾某主张将其个人所有的诉争房屋赠与宋某文所有的主张，不属于本案处理范围，可另行处理。
