北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某鹏向本院提出诉讼请求：一、撤销孙某霞以明显不合理的低价转让位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）的行为；二、孙某霞、郭某辉立即将涉案房屋所有权恢复登记至孙某霞名下。
事实和理由：2018年底，陈某鹏将孙某霞以居间合同纠纷为由诉至朝阳法院。2020年6月29日，朝阳法院作出判决，判令孙某霞向陈某鹏返还700万元。但孙某霞拒不履行债务，陈某鹏已向法院申请强制执行，截止到2020年12月22日仅执行到6763.6元，尚欠6993263.4元本金、69825元利息未能执行。在前述居间合同纠纷诉讼过程中，陈某鹏获悉孙某霞拥有涉案房屋一套。
2020年7月16日，陈某鹏签收法院保全裁定时才知晓涉案房产已被孙某霞转移。经查询，孙某霞以480万元的价格将涉案房屋出售给郭某辉。孙某霞为逃避债务，以明显不合理的低价转让房产，导致其名下没有财产，对陈某鹏的债权造成损害，且受让人郭某辉知道该情形。故提出上述诉讼请求。
被告辩称
孙某霞辩称：不同意陈某鹏的诉讼请求，陈某鹏的请求没有任何法律依据。
郭某辉辩称：不同意陈某鹏的诉讼请求。郭某辉作为买房人不应成为本案被告，诉讼地位应当是第三人。陈某鹏和孙某霞没有签订居间合同，二人之间的诉讼有可能是虚假诉讼。陈某鹏没有及时采取保全措施，应当自行承担相应的法律责任。郭某辉向孙某霞购买房屋不是明显不合理低价，交易是合法有效的。
法院查明
一、陈某鹏对孙某霞的债权情况。
2019年，本院受理陈某鹏与孙某霞、北京S公司居间合同纠纷一案2020年本院作出一审判决：1.确认陈某鹏与孙某霞事实上的居间合同关系于2018年12月3日起解除；2.孙某霞于判决生效之日起十日内向陈某鹏返还700万元；3.驳回陈某鹏的其他诉讼请求。该判决于2020年8月3日发生法律效力。后陈某鹏申请执行该判决。2020年12月22日，本院作出裁定书，裁定终结本次执行程序。经询，孙某霞认可与陈某鹏存在上述判决确认的债权债务关系。
二、孙某霞与郭某辉就买卖涉案房屋签订合同的情况。
审理中，陈某鹏提交了不动产登记部门备案的孙某霞与郭某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《网签合同》），该合同落款日期为2019年7月11日，约定：郭某辉向孙某霞购买涉案房屋一套，房屋成交价格为480万元。陈某鹏以上述合同为依据，主张孙某霞以明显不合理的低价转让涉案房屋，损害其对孙某霞的债权。孙某霞、郭某辉认可上述合同的真实性，但称该合同系网签合同，为减少税款故将真实的成交价格写为480万元，房屋实际售价应为1500万元。
对于买卖涉案房屋的过程，孙某霞称：孙某霞于2018年9月开始委托北京D公司（以下简称D公司）将涉案房屋挂牌出售，后通过D公司得知郭某辉的购房需求，并在该公司中介下与郭某辉签订了购房合同。郭某辉称：2019年郭某辉因妻子怀孕想换一个大点的房子，在D公司发现孙某霞的购房信息，通过D公司人员高某实地看过两次房，谈好价格后，由D公司做成了购房的各种手续。
对于上述陈述，孙某霞、郭某辉提交了《北京D公司房屋买卖业务签订文件合订本》，……该合同载明，涉案房屋成交价为480万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为1020万元，付款方式见补充协议，郭某辉向孙某霞支付定金100万元。5.落款日期为2019年6月11日的《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1500万元；……。
审理中，郭某辉申请证人高某出庭作证。高某出庭作证称：其为D公司的地产店经理；郭某辉曾找其买房，其带郭某辉看了几处房子，后来郭某辉看中了涉案房屋；2019年4月底和2019年5月7日，郭某辉实地看房；在其工作下，郭某辉与孙某霞达成一致，签订了合同；房屋实际售价是1500万元，网签合同中的480万元是在符合税收规定的情况下做的，这样做的话，税费是最低的；……据其所知，郭某辉在买房之前不认识孙某霞。
陈某鹏对上述《北京D公司房屋买卖业务签订文件合订本》及证人证言均不认可。陈某鹏称孙某霞与郭某辉在房屋买卖之前即相识，可以提交涉案房屋2018年及2019年的物业费单据，单据显示交费人为郭某辉，由此可以证明孙某霞与郭某辉早已相识。经查，陈某鹏提交的涉案房屋物业费单据交费起止日期分别为2018年11月11日至2019年11月10日和2019年11月11日至2020年11月10日，金额分别为9508.72元和9519.55元，收款日期为2019年3月8日和2020年5月11日，“姓名”均为郭某辉。
郭某辉称其实际于2019年底交纳了2020年的物业费，物业公司的系统不会显示两个业主的名字，故其与孙某霞在物业交割后，一个自然年之内的交费信息均显示郭某辉的名字。为此，郭某辉提交了涉案房屋2018年11月11日至2019年11月10日物业费单据，该单据所载“姓名”为于某（孙某霞之配偶）。
三、孙某霞与郭某辉房屋买卖合同的履行情况。
2019年6月到8月15日，郭某辉向孙某霞支付全部房款。
另外，陈某鹏称涉案房屋实际市场价格应当为1600余万元。
裁判结果
驳回原告陈某鹏的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。
陈某鹏对孙某霞的债权已被生效判决确认，法院不持异议。陈某鹏虽以《网签合同》所载交易价格（480万元）证明孙某霞与郭某辉的房屋买卖价格明显不合理，但孙某霞、郭某辉提交了总售价为1500万元的合同，且双方按该合同进行了实际履行，D公司工作人员亦出庭证实双方实际交易情况，故法院认为孙某霞、郭某辉提交的1500万元合同系真实的合同，《网签合同》所载明的交易价格并非真实房价。陈某鹏认为涉案房屋市场价为1600万余元，即使以此价格为对照，涉案房屋的真实交易价格1500万元并非明显偏低。故陈某鹏主张的债权人撤销权要件不成立，对其诉讼请求，法院不予支持。
