北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告林某慧向本院提出诉讼请求，请求判令：1.停止对原告享有所有权的位于北京市A号房屋的执行，并解除查封措施；2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：由于宋某刚无力偿还原告林某慧的借款，宋某刚将其继承的位于北京市A号房屋抵偿给原告，用以抵偿485.1253万元的借款。随后宋某刚将涉案房屋交给原告使用。为了少缴税款，宋某刚承诺2年后配合原告办理房屋过户登记手续，等原告要求宋某刚过户时，原告发现，宋某刚将涉案房屋抵押给被告周某涵且未解抵押。
宋某刚承诺会尽快解除抵押登记并配合原告办理过户登记手续。基于对宋某刚的信任，原告未逼迫宋某刚立即解除抵押，宋某刚亦一直答应原告很快就会解抵押。2021年7月12日，原告发现案涉房屋门上张贴了公告，宋某刚并未如约解除抵押，房屋将要被拍卖。原告认为，涉案房屋的所有权人为原告，法院无权对涉案房屋采取强制措施，据此，原告请求终止对案涉房屋的强制执行措施。
被告辩称
被告周某涵答辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、二十八条排除强制执行的条件。1.原告和宋某刚在案涉房屋查封前并未签署房屋买卖合同，只有2018年6月13日的欠条，并非法律规定的合法有效的房屋买卖合同的形式；
2.原告并未在案涉房屋查封前合法占有该房屋，原告提交的物业费是2021年的，且装修合同的签署时间也是2021年；3.原告并未支付全部房屋价款，原告提交的欠条、协议书存在倒签的可能。案涉房屋的市场价格在800万元，但欠款金额明显低于市场价格；4.周某涵取得房屋抵押登记时，房屋登记在宋某刚的名下，原告怠于行使权利，不构成非因原告原因导致无法过户的情形，应当承担相应的后果。
第三人宋某刚未到庭参加诉讼，亦未发表陈述意见。
法院查明
2016年6月13日，宋某刚出具欠条一张，载明：截至2016年6月13日，本人共欠林某慧现金2133000元（现金）。本人承诺本人继承的父母位于北京×××的两套房屋出售后，还清全部借款本金及利息，利息按月息1.5%计算。宋某刚在欠款人处签字。
2018年1月1日，宋某刚与林某慧签署协议书一份，载明：截至2017年12月31日，宋某刚共欠林某慧借款本金698.4253万元，利息57.591万元。由于宋某刚欠外债太多，宋某刚实在无法周转开，宋某刚同意将继承的案涉房屋抵给林某慧，抵债金额为485.1253万元，剩余213.3万元借款本金，57.591万元利息在宋某刚出售继承的另一套房屋（A号房屋）后偿还。
在偿还全部借款前，宋某刚继续按照月利率1.5%向林某慧支付利息。林某慧即日起可使用该房屋。林某慧两年后要求宋某刚配合办理过户登记手续。如林某慧自愿承担所有的过户税费，林某慧也可以随时要求办理过户手续。但是由于宋某刚对该房屋有特殊的感情，林某慧不到万不得已不得将房屋卖给第三人。宋某刚资金周转开后会想办法买回该房屋，宋某刚想买回该房屋时，林某慧不得以任何理由拒绝到时按照市场价值确定房屋买卖价格。宋某刚及林某慧在协议人处签字。
原告为证明其实际出借款项且宋某刚还款的事实，向本院提交银行流水，称原告向宋某刚支付500余万元，剩余为现金支付。为证明其实际占有房屋，原告提交2021年5月10日某项目部出具的证明一份及2021年1月29日签署的家庭装修合同一份。其中证明中载明：案涉房屋（房主刘某芬），2019年1月1日至2021年12月31日物业费3843.15元，2019-2022年度供暖费4877.10元，已于2021年3月18日由林某慧缴纳。经查，刘某芬为宋某刚母亲。
2018年1月17日，不动产登记证明显示周某涵登记为案涉房屋抵押权人，被担保数额700万元。周某涵向本院提交宋某刚户口本复印件，显示宋某刚婚姻状态为未婚。周某涵提交2018年1月15日中国人民银行征信中心出具的个人信用报告，显示宋某刚婚姻状况为未婚。
2021年4月29日，北京市第二中级人民法院作出判决书，确定宋某刚欠付周某涵的款项数额。因宋某刚到期未履行相关亦无，周某涵向本院申请执行，本院立案执行。上述案件执行过程中，原告林某慧向本院提出执行异议，本院作出（裁定书，驳回了林某慧的异议请求。原告据此提起本案诉讼。
裁判结果
驳回原告林某慧全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为：案涉以房抵债协议书的性质如何认定及林某慧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
关于以房抵债协议的性质。原告认为在宋某刚并未还款的情况下，宋某刚通过房屋抵偿债务，房屋应当归原告所有。但是设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱债权，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍是金钱之债。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
因此，若依据原告主张，原告也仅享有对宋某刚的债权，并不能享有案涉房屋的物权。同时，案涉情形亦不属于房屋买卖合同关系排除执行的范围，亦不能扩大适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条相关规定。
周某涵对宋某刚享有的债权经判决书确认。周某涵对案涉房屋依法办理了抵押登记，且于案件审理过程中保全查封了涉案房屋。原告对宋某刚享有的债权无法对抗周某涵对宋某刚享有的债权及周某涵在案涉房屋设立的抵押权。
综上，原告对案涉房产并不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求不予支持。
