北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
曾某君向本院提出诉讼请求：1.判令撤销杨某刚与杨某旭于2020年4月24日签订的“北京市存量房屋买卖合同”，撤销杨某旭房产证；2.撤销杨某刚与杨某旭于2020年4月24日签订的“北京市存量房屋买卖合同”，撤销杨某旭京房产证。后，曾某君将第一项诉讼请求变更为：判令撤销杨某刚与杨某旭于2020年4月24日签订的“北京市存量房屋买卖合同，撤销房屋登记。曾某君撤回了第二项诉讼请求。
事实及理由：2018年3月27日及4月1日杨某刚及吴某群、陈某杰分别共同向曾某君借款162万元及60万元。借款到期后没有按约定偿还，曾某君诉至人民法院，在诉讼中达成调解协议，由于杨某刚及吴某群、陈某杰未履行给付义务，曾某君申请强制执行，后执执行中查到杨某刚在2020年4月24日将其名下的位于北京市大兴区A室，，及-2层2057车库面积23.44平米转让给杨某旭（系杨某刚的哥哥），楼房转让价1642000元，车库转让价138000元。据曾某君调查了解，该房市场价约500万左右，车库25万左右。其转让价款明显低于市场价，该转让行为系低于市场价转让房产，致使曾某君的债权无法实现。
被告辩称
杨某刚辩称：不同意曾某君的诉讼请求。222万元本身不是我用的，是其他人用的，其他人承诺还款，但是没有还款。涉案房屋是金某清买的，我没有支付购房款，房屋实际也是金某清居住的，房屋过户给杨某旭是因为金某清知道我被起诉执行了，怕影响自己的房产，找到了杨某旭背户，过户费也是金某清出的。
杨某旭辩称：对于房产过户到杨某旭名下的事实认可，但是房产是金某清购买的，借名买房并不违法，这个房产本身就不是杨某刚的房产，所以过户登记并没有损害曾某君的利益。
金某清辩称：涉案房屋是金某清的房产，房屋购买时间是2013年，总房款是238万元。金某清购买房屋的时候本来预计是支付50%首付款，剩余50%贷款，后来协商需要贷款的时候，因为贷款需要夫妻签字，杨某刚妻子不同意，所以金某清支付了全款，房屋登记在杨某刚名下。
购房款238万元分别两次支付：2014年1月3日支付166万元（其中120万转账给了案外人杨某峰后由杨某峰账户支付、46万元现金支付）、2014年11月14日现金支付了723506元。房屋购买之后，居住、装修、物业费的支出都是金某清负担的。金某清与杨某旭签署了借名买房的协议。债权人撤销权的前提是影响债权人的利益，但是涉案的房屋本身不是杨某刚的，不影响曾某君的原本债权利益。
法院查明
关于曾某君对杨某刚享有的债权一节：2020年2月，曾某君以民间借贷纠纷为由起诉了陈某杰、吴某群、杨某刚两个案件，出具调解书，调解确认“被告陈某杰、吴某群、杨某刚于2021年3月31日前返还原告曾某君借款本金162万元并支付利息，以162万元为基数，按照年利率20%的标准计算，自2019年10月1日起至借款实际清偿之日止。二、双方再无其它争议……”；调解（2）确认“被告陈某杰、吴某群、杨某刚于2020年10月1日前返还原告曾某君借款本金60万元并支付利息，以60万元为基数，按照年利率20%的标准计算，自2019年10月1日起至借款实际清偿之日止。二、双方再无其它争议……”。
调解书生效后，陈某杰、吴某群、杨某刚未履行付款义务，曾某君申请了强制执行。2020年12月25日，北京市房山区人民法院出具了执行裁定书，裁定书载明“执行到位标的186322.63元，未执行到位标的413677.37元......因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”
（2）调解书生效后，陈某杰、吴某群、杨某刚未履行付款义务，曾某君申请了强制执行。2021年9月28日，北京市房山区人民法院出具了执行裁定书，裁定书载明“执行到位标的0元，未执行到位标的162万元（不含利息），执行费18600元被执行人未缴纳.....因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”
2020年4月24日，杨某刚与杨某旭签署了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某刚向杨某旭出售其名下坐落于北京市大兴区A室的房产，房屋建筑面积为135.68平方米。房屋售价为1642000元，买受人于2020年4月24日前支付购房款。
2020年4月24日，北京市大兴区A室的房产由杨某刚名下过户登记至杨某旭名下。杨某旭未向杨某刚支付相应1642000元购房款。
庭审中，杨某刚、杨某旭、金某清均主张北京市大兴区A室房屋实际系金某清于2013年全款出资购买，实际权利人为金某清，金某清与杨某刚系借名买房，房屋实际由金某清居住，后金某清又与杨某旭签署了借名买房协议，故涉案房屋由杨某刚名下过户登记至杨某旭名下。
为证明其主张，金某清提交了以下证据：1.案外人杨某峰的银行银行卡流水，显示该银行卡在2013年12月13日当日现金存入50万元，他行转入70万元……于2014年1月13日消费支出120万元，金某清主张该120万元系其个人支付至杨某峰账户，2014年1月13杨某峰将120万元用于代金某清支付购房款；2.2014年1月3日，北京C公司出具的房款项166万元的发票，其上载明付款人为“杨某刚”，2014年11月14日，北京C公司出具的房款项723506元的发票，其上载明付款人为“杨某刚”；3.北京C公司出具的五份收费证明、收据及杨某峰的银行卡相应缴费流水，证明载明收到卡号×××的银行卡在2016年6月1日支付的7652.4元，2016年1月23日支付的960元，2018年2月5日支付的8440.15元，2019年1月7日支付的8440.15元，2019年12月8日支付的7449.35元、960元，数据载明收款项目为物业费、车费。
4.杨某旭与金某清于2020年4月签署的《借名买房协议》，载明金某清以杨某旭的名义购买北京市大兴区A室房屋。5.案外人齐某蓝的银行卡交易记录，欲证明2020年4月24日房屋由杨某刚过户至杨某旭名下时，系齐某蓝代金某清缴纳了相关房屋过户税费。
杨某刚提交了其名下的中银行部分银行流水，欲证明其未支付购房款。
另经当事人确认，杨某刚、杨某旭系亲兄弟关系，金某清与杨某刚、杨某旭系表兄弟关系，杨某峰与杨某刚、杨某旭系堂兄弟关系。
裁判结果
一、撤销杨某刚、杨某旭于2020年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、撤销杨某刚将坐落于北京市大兴区A室房屋转移登记给杨某旭的过户登记，恢复该房屋登记至杨某刚名下；
房产律师靳双权点评
依据调解书确认，曾某君系杨某刚的合法债权人，其债权至执行终结未获清偿。现曾某君要求撤销杨某刚与杨某旭签订的《北京市存量房屋买卖合同》、撤销相应房屋过户登记行为，杨某刚、杨某旭、与金某清抗辩称，涉诉房屋系金某清借用杨某刚的名义购买，后金某清又与杨某旭签署了借名买房协议，指示涉案房屋由杨某刚名下过户登记至杨某旭名下，并据此主张杨某刚不实际享有房屋所有权，故房屋由杨某刚名下过户登记至杨某旭名下未损害债权人曾某君的权益。
就此争议问题，在曾某君对杨某刚的债权确认之时，涉案房屋登记在杨某刚名下时，杨某刚、杨某旭、金某清抗辩金某清与杨某刚存在借名买房约定、与杨某旭存在借名买房约定，涉案房屋的实际所有权人为金某清，但鉴于杨某刚、杨某旭、金某清及案外人杨某峰的亲属关系，金某清提交的证据不足以证明其本人交纳了房屋购房款及实际居住于房屋地址，杨某刚、杨某旭、金某清据此主张对抗曾某君的债权，证据证明效力不足，法院不予采纳；
其次，借名买房的情形下，出名人取得了法律认可的房屋所有权，房屋原则上就系出名人的责任财产。基于物权公示的基本效力，非进行登记的隐形权利原则上不得对抗执行债权人，借名人因此而承担了丧失其借名所购房屋权利的风险，涉案房屋系杨某刚的责任财产。在其负有对曾某君的债务未履行的情况下，杨某刚将其名下的涉案房屋过户给杨某旭，且未支付对价，该行为已经对曾某君的债权造成了损害，故曾某君有权要求撤销杨某刚、杨某旭于2020年4月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，有权要求撤销杨某刚将坐落于北京市大兴区A室房屋转移登记给杨某旭的过户登记行为。
