北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某洁向一审法院起诉请求：1.请求判令双方于2013年1月4日签订的《房屋转让协议书》无效；2.请求判令林某文退还海淀区一号房屋；3.本案的诉讼费用由双方各担一半；4.请求判令林某文赔偿李某洁上述房屋租金损失。
林某文向一审法院反诉请求：1.请求判令李某洁返还林某文购房款60万元及利息；2.判令李某洁返还专项维修基金11978元；3.请求判令李某洁赔偿林某文房屋升值差价损失1512000元。
李某洁上诉请求：1.撤销原判第一项，变更为2013年1月4日《房屋转让协议书》第四条中约定的“若因政策原因无法办理房产过户手续，甲方应按同期银行活期利率归还乙方本金及利息”有效，《房屋转让协议书》其他内容无效；
2.撤销原判第三项，变更为李某洁于本判决生效后七日内赔偿林某文损失60万元。
事实与理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误。对于2013年1月4日《房屋转让协议书》属于部分有效、部分无效，即第四条约定的“若因政策原因无法办理房产过户手续，甲方应按同期银行活期利率归还乙方本金及利息”是有效的。对于合同无效后的缔约过失责任比例，一审判决认定李某洁作为出卖方，负有主要责任，林某文作为购买方，负有次要责任，并按7：3的比例认定错误。
2.合同无效后的损失赔偿责任，一审判决第三项对于损失的认定，超出履行利益60万元，认定事实和适用法律严重错误。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第三款、第二十五条、九民纪要第32、34条的规定，应当纠正一审判决第三项数额为60万元。
对于各方的实际损失，一审认定事实错误。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第二十五条规定，李某洁、林某文不应享受所失利益，因为双方均不信赖合同有效成立。林某文信赖利益即使存在，损失赔偿数额以不超过履行利益为限，即购房款60万元。所谓李某洁的“出卖人因房屋升值获得的利益”，一审在计算时，直接将评估的房地产市场价值276万元去减60万元购房价是错误的，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条第二款，李某洁需要缴纳的土地收益金，该276万元应当减去该土地收益金。
3.4.李某洁在签订房屋转让协议书时，已经告知林某文房屋是限价商品房。双方对于缔约过错应共同承担责任。
被告辩称
林某文辩称，同意一审判决，不同意李某洁的上诉请求。1.双方于2013年1月4日签订的《房屋转让协议书》应属无效合同，不存在该协议第四条单独有效之问题。2.一审法院针对房屋差价损失的认定准确，符合本案事实，主要过错在于李某洁。
3.李某洁所主张的租金损失从任何角度来看，均不可能是其应得之损失。涉案房屋自交付之日一直是由林某文占有使用，林某文基于物权期待权而占有使用房屋，无需支付相关费用。4.李某洁反复提及损失赔偿数额以不超过履行利益为限，本案确实存在信赖利益损失，但此履行利益也应当按照林某文的履行利益为准并需要考虑损失的多少，而不应当仅仅局限于合同价款。
法院查明
2012年12月23日，出卖人北京W公司与买受人李某洁签订就位于一号房屋签订《北京市商品房预售合同》。
2013年1月4日，甲方（转让方）李某洁与乙方（受让方）林某文签订《房屋转让协议书》，双方约定如下：甲方自愿将其住房一套转让给乙方（该房位于北京市海淀区一号）；房屋转让总金额陆拾万元整，经双方协商，由乙方一次性支付人民币485298元，余款114702元于协议签订后3天内全部结清；……；甲方保证合法取得该房产所有权，同时保证在乙方付清全部房款后甲方转让与该房产有关的一切合同、文书资料等权利凭证，当该房屋具备产权转让条件后，甲方协助乙方办理房产证过户手续；
甲乙双方签订本协议后，该房屋所有权归乙方所有，甲方非因政策原因不能以任何理由收回该房屋所有权，若因政策原因无法办理房产过户手续，甲方应按同期银行活期利率归还乙方本金及利息；甲乙双方办理缴款、签订购房合同及办理房产证等期限应符合开发商有关该房产销售的有关政策及规定，甲方有提前告知和协助乙方办理义务。
2013年11月7日，出卖人北京W公司与买受人李某洁签订《结算协议》。
2012年12月23日，案外人徐某向涉案房屋开发商北京W公司支付购房款485298元。当日，李某洁书写收条一张，内容如下：今收到徐某购房款485298元。2013年1月7日，案外人徐某向李某洁转账114702元。
庭审中，林某文申请徐某作为证人出庭，徐某当庭作证内容如下：“我与林某文原系男女朋友关系，购买涉案房屋是林某文把购房款转到了我的银行账户上，我替林某文转给了李某洁。”经法院当庭询问，如涉案房屋买卖合同被法院认定无效，徐某对60万元购房款返还的意见，其表示“同意李某洁直接退还给林某文，该房屋买卖与我本人没有关系。”
另，林某文主张其于2013年11月7日，支付涉案房屋的专项维修基金11978元，称该数额与李某洁提交的《结算协议》数额一致，能够相互印证，为证明其上述主张提交盖有北京W公司发票专用章的收据为证。李某洁对该证据真实性认可，但主张只能证明该公司开具了收据，不能证明是林某文支付该笔款。
2015年9月22日，李某洁取得位于北京市海淀区一号房屋产权证书，房屋性质为限价商品住房。
庭审中，经林某文申请，要求对李某洁名下位于北京市海淀区一号房屋在2020年10月房地产市场价值进行鉴定。《房地产估价报告》，估价结果如下：确定海淀区一号房地产在2020年10月房地产市场价值为总价276万元，双方对该估价报告真实性均认可，但李某洁主张评估报告遗漏了其所申请的涉案房屋在2013年1月14日市场价以及2014年1月1日到2020年10月12日的房屋租金价格。
法院认为，涉案房屋为限价商品住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，限价商品住房的供应对象具有特殊性，为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。
李某洁与林某文在涉案房屋的限制上市交易期限内购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，故双方签订的《房屋转让协议书》应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订上述《房屋转让协议书》时，李某洁与林某文均明知涉案房屋系限价商品住房的属性，为规避监管，约定当该房屋具备产权转让条件后办理过户手续，故李某洁与林某文就合同无效均负有责任，李某洁作为出卖方，负有主要责任，林某文作为购买方，负有次要责任。
根据庭审查明的事实可知，案外人徐某代林某文支付了涉案房屋购房款60万元，且徐某到庭作证认可自己代林某文支付的行为，林某文已将60万元归还给徐某，徐某在本案中不要求参加诉讼，如法院判决合同无效，其认可李某洁将涉案房款60万元直接返还林某文，其自己不主张权利，法院对此不持异议，现李某洁与林某文之间的房屋买卖协议无效，林某文要求李某洁返还购房款60万元及专项维修基金11978元，李某洁要求林某文返还涉案房屋，均符合事实及法律依据，法院予以支持。
关于房屋差价损失，法院将结合双方实际履行之情况、李某洁因房屋升值获得的利益、林某文因此丧失的订约机会损失、林某文装修房屋的添附价值、双方过错程度等，综合予以判定。关于购房款利息损失，鉴于林某文已主张房屋差价损失，且该部分损失已得到法院支持，故林某文在房屋买卖合同履行过程中的相应损失已得到补偿，如双方在房屋买卖合同正常履行的情况下，林某文亦无法获得以上购房款利息，这是房屋买卖合同交易中的必要成本，不应由李某洁赔偿，故林某文上述诉请，于法无据，法院不予支持。
关于租金损失，鉴于双方就《房屋转让协议书》存有争议，故在双方争议解决之前，林某文基于对李某洁的信赖，其有权居住于涉案房屋，并无需支付房屋租金，现李某洁要求林某文支付租金损失，于法无据，法院不予支持。
林某文提交其与中介人员的微信聊天记录，双方就该小区房屋历史成交情况进行沟通，证明小区一居室的交易价在350-370万元，根据交易习惯土地出让金和税费都是买受人承担。李某洁对上述证据有异议，主张类似面积的房屋成交价在2.4万元每平方米左右，按照国家规定土地增值税由卖方承担，276万元应减去本案土地出让金为79万多元。
裁判结果
一、李某洁与林某文签订的《房屋转让协议》无效；二、李某洁于本判决生效后七日内返还林某文购房款六十万元及专项维修基金一万一千九百七十八元；三、李某洁于本判决生效后七日内赔偿林某文房屋差价损失一百五十一万二千元；四、林某文于本判决生效后十五日内返还李某洁位于北京市海淀区一号房屋；五、驳回李某洁其他诉讼请求；六、驳回林某文其他反诉请求。
房产律师靳双权点评
损害社会公共利益的合同无效。李某洁与林某文于2013年1月4日签订的《房屋转让协议书》约定的买卖房屋性质为限价商品住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，限价商品住房的供应对象具有特殊性，为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。李某洁与林某文在涉案房屋的限制上市交易期限内购买限价商品住房，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，影响了政策性住房的正常分配，损害了社会公共利益，故双方签订的《房屋转让协议书》应属无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在签订上述《房屋转让协议书》时，李某洁与林某文均明知涉案房屋系限价商品住房的属性，为规避监管，约定当该房屋具备产权转让条件后办理过户手续，故李某洁与林某文就合同无效均负有责任，李某洁作为出卖方，应对标的物允许交易承担责任，故其对合同无效负有主要责任，林某文作为购买方，应对标的物能否交易进行审查，故其负有次要责任。林某文要求李某洁返还购房款60万元及专项维修基金11978元，李某洁要求林某文返还涉案房屋，均符合事实及法律依据，法院予以支持正确。
关于信赖利益损失问题，李某洁要求变更为李某洁赔偿林某文损失60万元，扣除土地收益金等，法院结合双方实际履行之情况、李某洁因房屋升值获得的利益、林某文因此丧失的订约机会损失、林某文装修房屋的添附价值、双方过错程度等，判定1512000元，具有事实及法律依据，该数额并未超过《房屋转让协议书》如期履行情形下的履行利益。
关于租金损失，由于双方签订了《房屋转让协议书》，林某文信赖合同而入住涉案房屋，属于其信赖利益范畴，现李某洁要求林某文支付租金损失，于法无据，法院不予支持正确，法院予以确认。
