北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
郑某君上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令撤销邹某杰与沈某鹏签订的《离婚协议书》中约定的关于将北京市石景山区一号分配至沈某鹏的行为。
事实和理由：一、沈某鹏取得北京市石景山区一号房屋并非是其自有资金购买，不是其个人财产。
被告辩称
邹某杰辩称，不同意郑某君的上诉意见，请求驳回郑某君的上诉请求。
沈某鹏辩称，不同意郑某君的上诉意见，请求驳回郑某君的上诉请求。
沈某鹏上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回郑某君的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定北京市丰台区二号、北京市朝阳区三号、北京市西城区四号为无偿转让，是错误的。
1.一审已经查明：北京市丰台区二号，系沈某鹏婚前购买、婚后还款。该房屋属于婚前个人财产。因邹某杰存在家庭暴力，沈某鹏与其离婚。沈某鹏与邹某杰约定孩子归哪方抚养，共同财产就归属该方所有。为了尽快解除婚姻关系，沈某鹏不惜放弃该属于婚前个人财产的XXX号房屋的权利，约定将该房屋归抚养孩子的一方邹某杰所有。之后，该房屋的所有权随婚姻关系变动，唯一的依据是孩子的抚养——房屋归抚养孩子一方所有，不抚养一方不支付抚养费。
2.北京市朝阳区三号房屋。沈某鹏在一审中提交了房屋买卖合同、支付凭证、还款记录等证据，足以证明沈某鹏个人购买该房屋，并将房屋款项偿还邹某杰的情况，能够证明邹某杰对该房屋不享有任何权利。但一审判决仅仅一句“沈某鹏的证据不能证明该房屋系其个人财产”，对沈某鹏的证据不予任何评析，即认定该房屋系共同财产，也不考虑孩子抚养的约定，直接认定属于无偿转让。
3.北京市西城区四号房屋，该房屋的实际所有权人是邹某杰之父邹某楠。之所以过户到邹某杰名下，是因为该房屋系西城区学区房，为了能够让邹某楠自己的孙子、孙女在西城区上学，于2019年12月12日将房屋过户给邹某杰。离婚时将房屋过户至沈某鹏名下，并不是将房屋归属沈某鹏所有，邹某楠的意思是房屋归自己的孙子所有，但因其未成年不能持有房屋，故在2020年4月7日将房屋更名到抚养孩子的沈某鹏名下。一审判决第一项所指的三处房屋，离婚分割时是基于抚养孩子这一人身权利约定归属的，并非无偿转让。
郑某君与邹某杰发生债权债务关系时，郑某君的债务有充分的保障——沈某鹏不存在侵犯他人权利的故意——从二号房屋原系沈某鹏婚前财产，约定归邹某杰所有能够得到充分的证明。更何况朝阳XXX房屋应属沈某鹏个人财产，西城XXX房屋系邹某楠给予自己孙子的，判决撤销也侵犯了孩子的权利。
二、一审判决对沈某鹏显失公平。离婚时房屋的约定与孩子抚养直接关联。按照一审判决，撤销将房屋约定归属抚养孩子的沈某鹏一方所有，直接导致抚养孩子的一方不但没有了离婚约定的财产，也没有孩子抚养费的获得，对承担抚养两个孩子的沈某鹏极不公平。
综上，一审判决撤销的三套房屋并非无偿转让，沈某鹏与邹某杰《离婚协议书》中财产分割与孩子抚养这一人身权利直接相关，分割当时不存在侵犯他人权益的的情况，且两套房屋并非夫妻共同财产。
郑某君辩称，不同意沈某鹏的上诉请求，坚持郑某君的上诉意见。
邹某杰辩称，同意沈某鹏的上诉请求和理由。邹某杰与沈某鹏不存在恶意串通转移财产的行为，因此在本案中邹某杰和沈某鹏的诉讼请求是一致的，为了避免缴纳上诉费的损失，邹某杰才没有提出上诉。郑某君和邹某杰在外共同投资，双方之间不存在个人债务，所以应当驳回郑某君的全部诉讼请求。
郑某君向一审法院起诉请求：1.撤销邹某杰、沈某鹏《离婚协议书》中将北京市丰台区二号、北京市朝阳区三号、北京市石景山一号、北京市门头沟区某平房一间、重庆市W号房屋、北京市石景山d号房屋一套、北京市西城区四号的房屋分配至沈某鹏名下的行为；2.判决沈某鹏、邹某杰配合办理上述房屋产权的变更登记手续。
法院查明
一、涉案债权相关情况
郑某君以民间借贷纠纷为案由，对邹某杰、沈某鹏提起诉讼，要求邹某杰、沈某鹏偿还借款1560万元及利息。2021年8月17日，一审法院作出判决书，查明“邹某杰与郑某君系同事关系。2017年11月8日至2019年4月30日期间，郑某君将1650万元共分十笔打入邹某杰账户。2020年1月7日，邹某杰向郑某君出具《借条》，载明内容如下：今我本人邹某杰从郑某君处借取人民币现金转账伍佰陆拾万元整，借款期限自2020年1月7日至2020年12月6日止，借款利息按月计算，计月利息1.2%，计人民币陆万柒仟贰佰元整，到期还本金。借条尾部有邹某杰签名捺手印。
同日，邹某杰再次向郑某君出具《借条》，载明内容如下：今我本人邹某杰从郑某君处借取人民币现金转账壹仟万元整借款期限自2020年1月7日至2020年12月6日止，借款利息按月计算，计月利息1.2%，计人民币壹拾贰万元整，到期还本金。借条尾部有邹某杰签名捺手印。
庭审中，郑某君与邹某杰确认在上述借条签订后，2020年1月23日，邹某杰向郑某君还款187200元；2020年2月21日，邹某杰向郑某君还款10万元；2020年3月6日，邹某杰向郑某君还款8万元；2020年3月27日，邹某杰向郑某君还款57200元；2020年4月7日，邹某杰向郑某君还款9万元；2021年4月2日，邹某杰向郑某君还款15万元。2021年2月18日，邹某杰向郑某君出具《还款计划》，计划载明：本人邹某杰向郑某君借款人民币1560万元整及利息，款项应于2020年12月7日偿还，2020年12月7日后，利息按照原借条约定继续执行，所欠款项及利息，本人承诺于2021年8月31日前还清，如果逾期未偿还全部款项，则由家人承担连带保证责任，由家人还款等。该还款计划上有邹某杰签字及手印。”
判决：一、邹某杰于判决生效后十日内向郑某君偿还借款本金15511272.33元及利息；二、驳回郑某君其他诉讼请求。郑某君与邹某杰、沈某鹏均未上诉，该判决书已发生法律效力。
二、邹某杰、沈某鹏的婚姻情况及财产分割情况。
1.邹某杰、沈某鹏于2007年1月16日登记结婚，2012年9月10日登记离婚，离婚时签署《离婚协议书》，约定：北京市丰台区二号、北京市门头沟区某平房一间、重庆市W号房屋属于沈某鹏婚前财产，归女方所有，无其他共同财产；双方无债权债务。
2.2014年6月14日邹某杰、沈某鹏复婚，2014年9月1日离婚，离婚时签署《离婚协议书》，约定：坐落在北京市丰台区二号归邹某杰所有；双方无债务、债权。
3.2015年3月14日邹某杰、沈某鹏复婚，2019年11月25日离婚，离婚时签署离婚协议，约定：二、坐落于北京市丰台区二号、坐落于北京市朝阳区三号、坐落于北京市石景山一号，以上三处房产位于沈某鹏名下，离婚后归女方所有。三、双方无债权债务。
4.2020年1月6日邹某杰、沈某鹏复婚，2021年3月22日登记离婚，离婚时签署《离婚协议书》，约定：二、财产问题。坐落于北京市丰台区二号、坐落于北京市石景山一号、坐落于北京市西城区四号，以上三处房产位于沈某鹏名下，离婚后女方名下归女方所有。三、债务问题。双方无共同债权债务。
三、《离婚协议书》所涉房产的情况。
1.北京市丰台区二号房屋。
2006年11月14日，沈某鹏与北京S公司签订北京市商品房预售合同，2010年11月1日，该房屋所有权人登记为沈某鹏。2014年9月1日，沈某鹏与邹某杰办理所有权登记申请，该房屋所有权人由沈某鹏变更登记为邹某杰，2019年11月18日，该房屋所有权人由邹某杰变更登记为沈某鹏。
2.北京市朝阳区三号房屋。
2016年8月24日，沈某鹏与案外人签订存量房屋买卖合同，购买位于北京市朝阳区三号房屋，该房屋于2016年8月24日办理房屋产权登记，登记为沈某鹏单独所有。
3.北京市西城区四号房屋。
2017年8月15日，邹某楠（邹某杰之父）与案外人签订《存量房屋买卖合同》，约定邹某楠购买北京市西城区四号房屋，当日邹某楠申请不动产登记，2017年8月16日，北京市西城区四号房屋登记在邹某杰父亲邹某楠名下。2019年12月12日，该房屋变更所有权人变更登记为邹某杰。2020年4月7日，该房屋所有权人由邹某杰变更登记为沈某鹏。
4.北京市石景山区一号房屋。
2014年6月2日，沈某鹏与案外人张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定沈某鹏购买石景山区一号房屋，成交价格为415万元。双方另外还签订《存量房屋买卖合同》，沈某鹏购买北京市石景山区一号房屋，合同落款处无日期，抬头处显示打印时间为2014年10月19日。2014年6月5日沈某鹏向售房人汇款76万元、6月12日汇款30万元、7月7日汇款70万元，10月16日向本人账户转入229万元，摘要为石景山一号房。2014年6月1日至10月31日期间，沈某鹏的付款账户无款项转入情况。2014年10月20日，该房屋因存量房屋买卖变更登记产权所有人为沈某鹏。
5．北京市石景山区D号房屋。
2016年9月1日，北京市石景山区D号房屋因存量房屋买卖变更登记产权所有人为金某聪。
6.重庆市W号房屋。
2010年10月12日，沈某鹏与案外人签订合伙购房协议书，共同投资重庆市W号房屋，2010年10月12日沈某鹏与第三方签订商品房买卖合同，沈某鹏付款117660元。
7.北京市门头沟区平房2间。
2012年6月10日，沈某鹏与第三方签订房屋征收补偿安置协议，征收范围为平房2间。
法院认为，法律规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十八条规定：“债务人放弃其未到期的债权或者放弃债权担保，或者恶意延长到期债权的履行期，对债权人造成损害，债权人提起撤销权诉讼的，人民法院应当支持。”根据上述法律规定可知债权人撤销权的构成要件为：一是债权人方面，需存在合法有效债权，并先于《离婚协议书》成立；二是债务人方面，主要衡量是否实施无偿转让财产或恶意低价转让财产的行为；三是行为是否对债权人造成损害。法院对邹某杰、沈某鹏所签《离婚协议书》所涉房产的约定是否应予撤销逐一分析。
一、根据生效判决，郑某君、邹某杰之间的债权形成于2017年11月8日至2019年4月30日，由于邹某杰、沈某鹏2012年9月10日、2014年9月1日签订的《离婚协议书》先于郑某君的债权，因此，该两份协议不符合债权人撤销权的构成要件，因此该两份协议中涉及的房屋分割的约定不应予以撤销。
二、关于2019年11月25日、2021年3月邹某杰、沈某鹏签署的两份《离婚协议书》中关于房屋分割的约定，是否应该予以撤销作如下分析：
1.郑某君的债权合法有效且先于《离婚协议书》成立。债权人行使撤销权，主要针对债务人实施的损害债权的行为，故应以存在合法有效债权，且债权先于债务人实施损害债权的法律行为发生为前提。之前判决书已生效，该判决书查明“2017年11月8日至2019年4月30日期间，郑某君将1650万元共分十笔打入邹某杰账户。”判决：邹某杰向郑某君偿还借款本金15511272.33元及利息。邹某杰、沈某鹏于2019年11月25日签订的《离婚协议书》早于《借条》出具的时间，但实际上出具欠条是对已实际产生的债权债务进行确认，债权成立时间应以权利义务创设时间为准，故郑某君对邹某杰享有的债权先于邹某杰与沈某鹏2019年11月25日的《离婚协议书》成立。2021年3月22日签订《离婚协议书》晚于《借条》出具的时间，债权优先于《离婚协议书》成立。
2.关于邹某杰、沈某鹏2019年11月25日、2021年3月22日签订的《离婚协议书》中所约定的房产是否为无偿转让，以下进行逐一分析。
（1）北京市丰台区二号房屋。根据沈某鹏提交的银行明细、买卖合同、还款明细可知该房屋系沈某鹏婚前购买，婚后还款。邹某杰、沈某鹏在2014年9月1日离婚时签署的《离婚协议书》约定该房屋约定为邹某杰所有，并于当日办理了房屋产权变更登记手续，登记至邹某杰名下。后该房屋所有权人在2019年11月18日由邹某杰变更登记为沈某鹏。在2019年11月25日双方离婚时签署的《离婚协议书》中约定归沈某鹏所有。因此，该房屋属于无偿转让。
（2）北京市朝阳区三号房屋。该房屋购买于双方夫妻关系存续期间，沈某鹏的证据不能证明该房屋系其个人财产，因此《离婚协议书》约定该房屋属于沈某鹏所有，属于无偿转让。
（3）北京市西城区四号房屋。
2017年8月15日，邹某楠（邹某杰之父）购买北京市西城区四号房屋，2019年12月12日，该房屋变更所有权人变更登记为邹某杰。2020年4月7日，该房屋所有权人由邹某杰变更登记为沈某鹏。因此《离婚协议书》约定该房屋属于沈某鹏所有，属于无偿转让。
（4）北京市石景山区一号房屋。沈某鹏提交的《北京市存量房屋买卖合同》显示的该房屋并非在婚姻存续期间购买，且沈某鹏出示的付款账户未显示在婚姻关系存续期间存在款项转入的情况，因此，一审法院认为该房屋系沈某鹏个人财产，不属于无偿转让。
3.《离婚协议书》的财产分割约定对债权人郑某君造成损害。
郑某君对邹某杰享有的债权，发生于邹某杰与沈某鹏婚姻关系存续期间，借款期限已届期满，邹某杰尚未偿还借款本金。在债权人债权未能实现的情况下，邹某杰作为债务人，在《离婚协议书》中无偿转让财产，该行为客观上使邹某杰可供偿债的财产数额降低，有可能导致其无力清偿其所欠郑某君之债务，故法院认定邹某杰将北京市丰台区二号房屋、北京市朝阳区三号房屋、北京市西城区四号房屋无偿转让给沈某鹏的行为对郑某君权益造成损害。
关于邹某杰、沈某鹏主张的邹某杰借郑某君之名购买房屋后出售所得款项远远多于郑某君对邹某杰的债权，并不影响郑某君债权的实现。但其主张的借名买房的债权债务法律关系未经生效判决认定，对邹某杰、沈某鹏的该主张法院不予采纳。另外，由于借名买房债权债务关系与本案撤销权请求基础并非基于同一法律关系产生的债权债务，因此，本案无需中止审理。
综上，北京市石景山区D号房屋产权所有人为金某聪，不存在邹某杰与沈某鹏无偿转让的情况。重庆市W号房屋、北京市门头沟区平房2间约定为沈某鹏所有早于郑某君债权形成之前，因此，郑某君要求撤销《离婚协议书》中将上述三处房屋分配至沈某鹏的行为的诉讼请求，法院不予支持。
郑某君要求撤销邹某杰与沈某鹏签订的《离婚协议书》中约定将北京市丰台区二号房屋、北京市朝阳区三号房屋、北京市西城区四号分配给沈某鹏的行为的诉讼请求，法院予以支持。
三、判决郑某君要求沈某鹏、邹某杰配合办理上述房屋产权的变更登记手续。当事人要求将房屋权属恢复到《离婚协议书》签署前的状态的，人民法院应该予以支持。但本案中，在《离婚协议书》签署前，北京市丰台区二号房屋、北京市朝阳区三号房屋、北京市西城区四号涉案房产均已在沈某鹏名下，因此，郑某君要求办理变更登记手续的诉讼请求，法院不予支持。需要指出的是，不变更登记并不代表邹某杰、沈某鹏对该房屋形成共同共有关系的否定。
裁判结果
一、撤销邹某杰与沈某鹏将北京市丰台区二号、北京市朝阳区三号、北京市西城区四号的房屋分配至沈某鹏名下的约定。三、驳回郑某君的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
法律规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”之前判决书查明，郑某君自2017年11月8日至2019年4月30日期间将1650万元共分十笔打入邹某杰账户，并判决邹某杰向郑某君偿还借款本金及利息。因此，郑某君对邹某杰享有合法有效的债权。
邹某杰、沈某鹏于2012年9月10日、2014年9月1日签订的《离婚协议书》均先于郑某君的债权，故该两份协议中涉及的房屋分割的约定不属于郑某君享有撤销权的范围。法院认定债权成立时间应以权利义务创设时间为准，郑某君对邹某杰的债权先于邹某杰与沈某鹏2019年11月25日、2021年3月22日签订的两份《离婚协议书》成立，处理正确，法院予以确认。
关于北京市丰台区二号房屋。根据沈某鹏在庭审中提交的银行明细、买卖合同、还款明细，法院查明该房屋系沈某鹏婚前购买，婚后还款，邹某杰、沈某鹏在2014年9月1日离婚时签署的《离婚协议书》约定该房屋为邹某杰所有，并于当日办理了房屋产权变更登记手续，登记至邹某杰名下，后该房屋所有权人在2019年11月18日由邹某杰变更登记为沈某鹏，在2019年11月25日双方离婚时签署的《离婚协议书》中约定归沈某鹏所有。沈某鹏主张该套房屋为其婚前个人房产，缺乏证据支持，法院不予采纳。
关于北京市朝阳区三号房屋。该房屋购买于双方夫妻关系存续期间，沈某鹏所提交的婚姻存续期间的转款凭证并未列明款项用途，不足以证明系支付该房屋的购房款，故法院对沈某鹏主张该房屋为其个人财产，不予采纳。关于北京市西城区四号房屋。该房屋虽曾系邹某杰之父邹某楠购买，但该房屋于2019年12月12日变更登记至邹某杰名下，并后又于2020年4月7日该房屋所有权人由邹某杰变更登记为沈某鹏。现无充分证据证明该房屋属于案外人所有。据此，法院认定邹某杰与沈某鹏在《离婚协议书》中处分上述3套房屋，属于无偿转让，处理并无不当。
沈某鹏所提《离婚协议书》的财产分割与孩子抚养相关，缺乏依据，法院不予采纳。关于北京市石景山区一号房屋。沈某鹏提交的《北京市存量房屋买卖合同》显示的该房屋并非在婚姻存续期间购买，且沈某鹏出示的付款账户未显示在婚姻关系存续期间存在款项转入的情况，故法院认为该房屋系沈某鹏个人财产，处理并无不当。
郑某君对邹某杰享有的合法债权，现借款期限已届期满，邹某杰尚未偿还借款。在债权人债权未能实现的情况下，邹某杰作为债务人，在《离婚协议书》中无偿转让财产，该行为客观上使邹某杰可供偿债的财产数额降低，对债权人郑某君的权益造成了损害，故法院支持郑某君要求撤销邹某杰与沈某鹏签订的《离婚协议书》中约定将北京市丰台区二号房屋、北京市朝阳区三号屋、北京市西城区四号分配给沈某鹏的行为的诉讼请求，处理正确，法院予以维持。
