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房产纠纷律师——夫妻一方将共有房屋转让他人,是否构成恶意串通如何认定

来源:网络  作者:未知  时间:2023-06-02

北京房产专业律师靳双权(13426037149)专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷,腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房,离婚房产分割等房产案件。从业十七余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

杨某向一审法院起诉请求:1、判令周某君齐某签订的《赠与协议》无效;2、判令北京市朝阳区一号房屋(以下简称涉案房屋)恢复至被告周某君名下。

齐某上诉请求:1.撤销一审判决,依法改判驳回杨某全部诉讼请求;2.杨某承担全部诉讼费用。

事实和理由:一审认定齐某作为杨某周某君的孙女,对重大财产情况应为明知,该认定无事实依据,无证据证明,且与在案证据存在严重矛盾。杨某周某君从未向齐某齐某雪告知关于杨某周某君《离婚协议书》、《购房协议》的具体内容及履行情况;自2009年7月22日二人离婚之后,涉案房屋一直由周某君居住,杨某从未在涉案房屋居住,也从未以任何形式对涉案房屋主张、行使过权利;

《公有住宅租赁合同》系以周某君个人名义签订,未显示有其他人权益;2018年4月16日,周某君以个人名义与北京Y公司签订房屋买卖契约,2018年7月17日,涉案房屋登记在周某君名下,齐某雪协助办理相关手续,代为缴纳购房款12119元,整个过程及最终结果均显示涉案房屋系周某君个人财产,没有他人权益。

一审认定周某君齐某擅自通过赠与的形式将涉案房屋过户至齐某名下,构成恶意串通,《赠与协议》应属无效”,该认定无证据证明,无事实依据,且严重违反法定的恶意串通的证明标准。签订《赠与协议》时,齐某仅有2岁,不可能有损害杨某的恶意。齐某齐某雪对《离婚协议书》、《购房协议》毫不知情,有充分理由相信涉案房屋系周某君个人财产,齐某受赠涉案房屋,不存在损害他人的恶意。

齐某雪结婚后与周某君共同生活,对其照顾有加,齐某出生后一直与周某君共同生活,周某君将涉案房屋赠与齐某有长期共同生活的事实基础,有祖孙间感情基础,符合人常理。本案中没有任何证据证明齐某受赠涉案房屋时存在损害杨某的恶意,更没有证据能够证明齐某周某君曾就损害杨某的利益进行过串通。因此,一审关于恶意传统的证明远未达到《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》所规定的“排除合理怀疑”的证明标准,不能认定存在恶意串通。一审认定“周某君对涉案房屋不享有完全的所有权”,认定事实错误。

2018年2月8人,杨某周某君签订《购房协议》,约定“由周某君用工龄,杨某出资共同购买该房屋,同意登记在周某君名下,房屋所有权一人一半”。根据该约定,房屋所有权一人一半的前提是:周某君用工龄。杨某出资,共同购买涉案房屋。此后杨某并未履行出资义务,房屋所有权一人一半的前提条件未成就,杨某的行为属于自愿放弃权利,因此其对涉案房屋不享有任何权利。即使杨某享有一定权利,周某君将其享有的财产份额赠与齐某依然有效,一审判决《赠与合同》全部无效,判决错误。

 

被告辩称

杨某辩称,同意一审判决,不同意上诉请求,杨某认为原审判决认定事实清楚适用法律正确,请求驳回上诉维持原审判决。

周某君述称,不服一审判决。齐某周某君孙女,与其长期共同生活,周某君将财产赠与亲孙女是人之常情,无损害他人恶意。涉案房屋由周某君Y公司签订,齐某雪代为缴纳全部房款,登记在周某君名下,杨某并未出资购买。周某君将其份额赠与齐某未损害他人利益,合法有效。

 

法院查明

杨某周某君原系夫妻关系,婚后于1983年12月12日育有一子周某辉杨某周某君2009年7月22日离婚。周某辉齐某的母亲齐某雪2014年11月28日登记结婚,婚后于2016年6月3日育有一女即齐某周某辉齐某2019年11月11日离婚,齐某齐某雪抚养。

1992年4月15日,周某君签订公有住宅租赁合同,承租涉案房屋。2009年7月22日杨某周某君签订离婚协议书,其中约定双方婚后承租涉案房屋经双方协商各居住一半,此外无其它共同财产。

2018年2月8日,杨某周某君签订协议,约定因政策原因,原拆迁所承租的涉案房屋可以买断,经杨某周某君协商一致决定,由周某君用工龄,杨某出资共同买下该房屋,同意登记在周某君名下,房屋所有权一人一半。

2018年4月16日,周某君与北京Y公司签订房屋买卖契约,购买涉案房屋,按照房改售房有关规定应交纳费用合计12119元。2018年7月17日,涉案房屋所有权登记在周某君名下。

2018年11月29日,周某君(赠与人)与齐某(受赠人)签订《赠与协议》,约定周某君名下涉案房屋,系周某君的个人财产,周某君自愿将上述不动产的所有权全部赠与齐某个人所有,齐某表示自愿接受该赠与。落款处赠与人为周某君签名,受赠人为齐某签名,齐某雪代。当日,周某君齐某(代理人齐某雪)在北京市朝阳区不动产登记中心办理涉案房屋的不动产登记申请。现涉案房屋所有权人已变更为齐某

齐某提交2018年涉案房屋房改售房款收据,显示金额12119元,交款人周某君,证明涉案房屋由齐某雪出资购买,杨某周某君签订的协议未实际履行,杨某放弃了相关权利。杨某不认可证明目的,称收据反而看出交款人是周某君,是杨某出资把钱交给周某君周某君交纳的。周某君表示杨某未出资,系齐某雪出资购买。

法院认为,赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受的合同。本案中,不论杨某是否实际出资,并不影响2018年2月8日杨某周某君签订协议的效力,即使杨某未实际出资也不代表该协议已经解除。

根据2009年7月22日杨某周某君的离婚协议,能够看出涉案房屋系夫妻共同财产。故周某君对涉案房屋并不享有完全的所有权。周某君将涉案房屋无偿赠与齐某齐某作为杨某周某君的孙女,对重大财产情况应予明知,而周某君齐某缺乏证据证明是在征得杨某同意的情况下签订《赠与协议》,周某君齐某擅自通过赠与的形式将涉案房屋过户至齐某名下,已构成恶意串通,损害了杨某利益,故该《赠与协议》应属无效。

合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。故杨某要求将涉案房屋恢复至周某君名下,法院予以支持。

 

裁判结果

一、确认周某君齐某就北京市朝阳区一号房屋签订的《赠与协议》无效;二、自判决生效之日起十日内,齐某将北京市朝阳区一号房屋恢复登记至周某君名下。

 

房产律师靳双权点评

根据查明的事实,杨某周某君原系夫妻关系,双方虽于2009年7月22日离婚,但根据2009年7月22日杨某周某君的离婚协议内容可见,涉案房屋应属夫妻共同财产;本案中,周某辉周某辉亦陈述涉案房屋系拆迁而来,杨某系被拆迁安置人,涉案房屋中含有杨某的拆迁利益。夫妻在婚姻关系存续期间所得财产,归夫妻共同所有。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。

本案中,周某君齐某签订《赠与协议》,将涉案房屋赠与齐某,但周某君齐某并未提交证据证明系在征得杨某同意的情况下签订《赠与协议》,周某君齐某擅自通过赠与的形式将涉案房屋过户至齐某名下,损害了杨某的财产权益,有违民法上的公平原则,法院判决认定周某君齐某签订的《赠与协议》无效并由齐某将房屋恢复登记至周某君名下,处理并无不当

 


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