北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某鹏、张某刚向本院提出诉讼请求：依法确认二被告就北京市东城区F室所签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
事实及理由：张某辉与赵某静系夫妻。张某芳、张某刚、张某莉、张某鹏系二人子女。张某辉1917年出生，生前系某单位离休干部。1960年前后，某单位分配给张某辉一套位于西城区的房屋，张某辉夫妇及四子女居住于此。1970年4月，考虑赵某静上班路途遥远，经张某辉申请，张某辉所在单位将住房调整至东城区F室（以下简称涉案房产），房屋面积85.07平方米。按照在京中央和国家机关职工住房面积核定标准，张某辉职级其住房核定面积应为105平方米，家庭人口为6人，住房面积不足。1989年，某单位再次核定干部住房情况时，经张某鹏反映，为张某辉家庭另行提供位于B号平房一处，面积15平方米。张某鹏对该房屋进行装修，并居住至1992年。后张某鹏又将房屋更换至C号，面积未发生变化。1993年张某辉去世，各方并未对其去世后遗产进行分配，包括存款、房产等。
1994年，C号所在地拆迁，房屋置换至海淀区G室（以下简称G室房屋），面积63.1平方米。2000年房改中，赵某静按照张某辉的职级标准购买了涉案房产及G室房屋，所支付购房款为张某辉、赵某静夫妻共同财产。2008年，经家庭全体成员协商将G室房屋出售，因面积超标需补缴超标面积差异款6万元。故G室房屋出售后所得款项68万元，其中6万元用于补缴面积差异款，剩余款项由赵某静、张某芳、张某刚、张某莉、张某鹏协商后分配。
2018年5月，赵某静召集家庭会议，大家决定将涉案房产挂牌出售，所得款项赵某静50%，剩余50%由张某鹏、张某刚、张某莉平分。张某刚当时希望签署一份书面协议，但赵某静承诺保证按照口头约定处理，故未签署。2021年7月，张某鹏、张某刚起诉赵某静、张某莉等法定继承纠纷，诉讼过程中，赵某静提交其与张某莉就涉案房产签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同显示房屋交易价格为100万元，并提供涉案房产新房产证，显示房屋过户时间为2018年9月19日。2019年9月15日张某莉向赵某静转账100万元，备注为购房款。
原告认为，涉案房产本系张某辉、赵某静婚后所在单位分配的公房，张某辉去世后，赵某静虽通过成本价购房方式将涉案房产登记在自己名下，但购买房屋时使用了张某辉去世时尚未分割的遗产，并使用了张某辉生前工龄价值。同时，涉案房产系根据张某辉干部标准分配给张某辉家庭，更多使用了张某辉的干部福利待遇，涉案房产应属于张某辉、赵某静夫妻共同财产，且家庭各方成员对此并无争议。现被告赵某静未征得家庭其他成员同意，擅自将涉案房产过户给张某莉，且交易价格仅100万元，属于恶意串通行为，应认定无效。另，张某芳去世，留有一子齐某昊，齐某昊曾表示对本案没有意见。为维护自身权益，原告诉至法院，诉如所请。
被告辩称
赵某静辩称，原告所述亲属关系属实。房屋情况基本属实。涉案房产系赵某静工作单位W单位分配给赵某静，但由张某辉承租。张某辉去世后，没有留有遗产。赵某静自己出资购买了涉案房产，虽然使用了张某辉的工龄，但该房屋应属赵某静一人所有。赵某静自愿将涉案房产出售给张某莉，实际收取了张某莉的购房款100万元，该行为没有侵犯其他人的权利，合法有效。故不同意原告的诉讼请求。
张某莉辩称，同意赵某静的意见。
齐某昊在庭前询问中称，齐某昊系张某芳之子，张某芳已故。其不清楚法律的规定，请法院依法裁决。
法院查明
张某辉与赵某静系夫妻关系。张某刚、张某莉、张某鹏系二人子女。张某辉于1993年10月15日因死亡注销户口。当事人均认可张某辉与赵某静另育有张某芳（已故），齐某昊为张某芳之子。
2001年11月29日，赵某静（买方、乙方）与W单位（卖方、甲方）就涉案房产签订《房屋买卖契约》。单位出售公有住房房价计算表载明，房价计算是考虑了男方工龄45年，女方工龄43年。经询，当事人均认可房价计算使用了张某辉的工龄。此后，涉案房产登记至赵某静名下。
2018年9月，赵某静（出卖人）与张某莉（买受人）签订北京市存量房买卖合同，约定赵某静以100万元的价格将该涉案房产出售给张某莉。据此，涉案房产过户至张某莉名下。2019年9月15日，张某莉向赵某静转账100万元，备注为购房款。经本院反复询问，二被告称该过户系真实的买卖合同关系。
另查，当事人均认可涉案房产现由张某鹏居住。
裁判结果
驳回原告张某鹏、张某刚的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案涉案房产系在张某辉世后，赵某静参加房改售房所购买，并取得房屋所有权证，取得时其配偶张某辉已死亡，非与张某辉的夫妻关系存续期间所得，故非二人的夫妻共同财产。按成本价或标准价购买公房时，依国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承，该政策性福利对应的财产价值应根据已死亡配偶工龄对应财产价值的个人部分、购买公房时房屋市值及房屋现值加以确定，故该政策性福利所对应的财产价值应为一种货币形式，而并非房屋产权份额。
本案中，虽购买诉争房屋时使用了张某辉的工龄，并因此减少了购房款数额，但并不因此对房屋产权判定产生影响。故二原告以涉案房产系赵某静与张某辉夫妻共同财产，二被告签订涉诉合同构成恶意串通为由，要求确认涉诉合同无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。需要指出的是，当事人就前述财产价值可另行解决。
