北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2008年签署的离婚协议第二条无效；2、判令被告向原告腾退位于北京市朝阳区一号房屋。
事实和理由：原1992年初单位分配给原告住房一套福利房，后于1996年8月调换至现争议的一号房屋。1997年，此房由福利房转为军产承租公寓房由原告承租。原告与被告原是夫妻关系，2008年10月因感情不和，自愿离婚。离婚时部队对军产承租公寓房使用没有特殊要求，故一直延续承租。原告曾答应被告如暂无住所，可将该房暂由被告使用。双方离婚后，原告已另组成家庭，但军队分配给原告的房屋却一直由被告无偿占有使用，原告至今无法使用。
自2016年起单位多次找到原告，要求清退该房，原告与被告也多次也进行多次协商未果，被告拒不腾退房屋，为维护原告的合法权益，特此起诉。
被告辩称
不同意原告的全部诉讼请求。原、被告原系夫妻关系，2008年离婚时双方签署离婚协议，约定“位于北京市朝阳区一号的房屋归秦女士居住使用，将来儿子林某晨是此房唯一合法继承人”。该协议是基于双方自愿基础上签署，符合法律规定，合法有效。被告认为根据离婚协议，原告已经将涉案房屋的使用权转让给了被告，因而无权主张返还，请法院驳回原告的诉讼请求。
法院查明
原、被告原系夫妻，二人于1981年登记结婚。
原告入住位于北京市朝阳区一号房屋。1997年原告转业，位于北京市朝阳区一号房屋变更为由原告承租公寓房，根据北京单位签发的《住房证》，进住时间为1996年8月30日，租金标准为0．60元/平方米，《住房证》“说明”部分内容为“所住房屋个人拥有法规范围内的使用权，产权归属单位”、“房屋只限本人家庭居住使用，不得从事生产、经营活动，不得转租、转借他人”
2008年10月20日，原、被告协议离婚，离婚协议就财产约定如下：“位于北京市朝阳区一号的房屋归秦女士居住使用，将来儿子林某晨是此房唯一合法继承人”（第二条）、……。
离婚后，位于北京市朝阳区一号房屋由被告居住使用至今。
2019年4月单位在涉案房屋所在小区张贴《清理不合理住房公开信》。
裁判结果
一、被告秦女士于本判决生效之日起六十日内将位于北京市朝阳区一号房屋返还给原告林先生；
二、驳回原告林先生的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
我国法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定是债权行为与物权行为区分原则的体现，根据该规定，即便物权行为无效，不当然意味着作为原因的相关债权行为无效。
具体到本案中，原、被告于2008年签订的离婚协议，系双方真实意思表示，该协议第二条就涉案一号房屋的使用权进行了处分，就该协议约定本身而言，系一种债权行为，在不违反国家强制性法律规定的情况下，自双方合意达成之时发生法律效力。原告主张该约定无效，缺乏法律依据，法院不予支持。
然而，一号房屋产权归属为单位，该房屋系由原告通过承租单位公寓房的形式使用，原告在签订离婚协议时转让该房屋的使用权，未经过产权单位允许，应认定为无权处分，原告在离婚后实际将房屋交与被告使用，实际对使用权进行了处分，该处分行为应认定为无效。现原告作为该房屋的承租人要求被告返还该房屋，法院予以支持。至于双方离婚协议中就该房屋作出的约定无法实际履行一节，双方如有争议，可另行解决。
