北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告宋某云、贾某君向本院提出诉讼请求：1.确认北京市昌平区一号由原、被告按份共有；2.诉讼费由被告承担。
事实和理由：二原告系被告宋某清的父母。二被告系夫妻关系。二被告相识于2014年10月，系同事关系，后双方确立恋爱关系。2016年8月，秦某兰怀孕。秦某兰提出在与宋某清登记结婚以前，需先由二原告在北京购置一套房屋用于二被告婚后居住。但当时除秦某兰以外，二原告及宋某清均不具有在京购房资格，所以二原告只能以秦某兰的名义办理了北京市昌平区一号的购房手续，登记在秦某兰个人名下。
之后，秦某兰才在2017年2月3日与宋某清领取了结婚证。二被告于2018年5月搬入一号房屋居住。2018年6月26日，秦某兰起诉宋某清离婚，同时将一号房屋据为一人所有，一号房屋虽然因购房政策限制登记在秦某兰一人名下，但确系原、被告按份共有的房产。现秦某兰起诉离婚并独占房屋的行为，严重侵害了二原告的合法权益，故二原告起诉至法院。
被告辩称
被告宋某清辩称，同意二原告的诉讼请求。
被告秦某兰辩称：一、二原告起诉状所述不符合事实。涉案房屋是秦某兰个人购买，属于秦某兰的个人财产，与二原告无任何直接的法律关系。宋某清、秦某兰于2018年3月27日在北京市某公证处公证员面前签订了《协议书》，约定：“秦某兰名下单独所有的坐落于北京市昌平区一号的房产一处，该房屋产权归秦某兰个人所有，是属于秦某兰的个人财产。秦某兰有权独立支配该房屋（包括但不限于出售、赠与、出租、抵押、遗嘱、遗赠等占有、使用、收益与处分行为）。以该房屋作为抵押物向某银行申请的购房贷款由秦某兰与宋某清二人共同偿还。宋某清对此无异议。”
北京市某公证处于2018年3月28日作出公证书，对宋某清、秦某兰签订的《协议书》予以公证认可，宋某清、秦某兰具有签订该协议书所应具备的民事权利能力和民事行为能力，协议书内容具体、明确，宋某清、秦某兰是自愿签订的意思真实。
二、二原告与宋某清是否有金钱往来关系，无法影响涉案房屋是秦某兰个人购买、房屋产权归秦某兰个人所有的客观事实。涉案房屋已经北京市某公证处2018年3月28日作出的公证书公证，是秦某兰个人购买，该房屋产权归秦某兰个人所有，是属于秦某兰的个人财产。宋某清曾于2015年10月20日写下欠条，承认欠秦某兰100万元。宋某清在秦某兰购买涉案房屋时，曾向秦某兰自愿还款部分钱款。宋某清与秦某兰的金钱往来，是宋某清履行其欠条义务的自愿行为，没人强迫，并且宋某清在北京市某公证处作出的公证书中，对秦某兰个人所有的涉案房屋无任何异议。
所以，宋某清与秦某兰的金钱往来，视为宋某清对秦某兰的赠与符合常理，不是宋某清对涉案房屋的出资，更不是宋某清父母对该房屋的出资。至于宋某清的的钱款从何而来，宋某清是否与二原告存在金钱关系，均是宋某清的婚前个人行为，与秦某兰无关，无法影响涉案房屋为秦某兰个人购买、房屋产权归秦某兰个人所有的客观事实。
三、关于二原告提出的与秦某兰存在共同出资购房的口头协议，纯属捏造。秦某兰从未要求二原告出资购房，更不存在二原告借名买房之事，因为借名买房本身就属于违法行为，秦某兰没有理由参与此行为。即使二原告与宋某清有金钱往来关系，也与秦某兰没有直接的法律关系。秦某兰与宋某清是在2017年2月3日登记结婚的，本案中，二原告提供的有关证据表明，二原告与宋某清的主要金钱往来，不是发生在秦某兰与宋某清夫妻关系存续期间，而是发生在秦某兰与宋某清结婚之前，对秦某兰没有法律约束力。
并且二原告与宋某清的主要金钱往来，与宋某清和秦某兰的金钱往来在钱款上无法完全对应，并且在之后的公证书中，宋某清自愿放弃对房屋的所有权。
综上所述，关于涉案房屋，首先，该房屋是秦某兰个人婚前购买，与该房屋对应的不动产权证书、购房合同及发票、公证书等材料均真实合法有效，并充分证明该房屋产权属于秦某兰个人所有。其次，秦某兰从未与二原告有过共同出资购房的约定，涉案房屋与二原告无任何直接的法律关系，秦某兰与二原告既不存在借款关系，也不存在二原告对涉案房屋的出资关系。故二原告起诉主张该房屋共有权违背事实，不符合法律规定，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。
法院查明
宋某云与贾某君系夫妻关系。宋某清系宋某云、贾某君之子。2017年2月3日，宋某清与秦某兰登记结婚。
2016年2月27日，秦某兰与案外人金某珠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由秦某兰购买位于北京市昌平区一号的房屋（以下简称涉案房屋），总价款为184万元，其中首付款64万元，贷款120万元。2016年颁发了涉案房屋的不动产权证书登记的权利人为秦某兰，共有情况为房屋单独所有。
2018年3月27日，宋某清、秦某兰在北京市某公证处签订《协议书》，内容为：“协议人宋某清与秦某兰系夫妻关系，双方于2017年2月结婚。现就双方财产情况经双方友好协商约定如下：1.秦某兰名下单独所有的坐落于北京市昌平区一号的房产一处，该房屋产权归秦某兰个人所有，是属于秦某兰的个人财产。秦某兰有权独立支配该房屋（包括但不限于出售、赠与、出租、抵押、遗嘱、遗赠等占有、使用、收益与处分行为）。以该房屋作为抵押物向某银行申请的购房贷款由秦某兰与宋某清二人共同偿还。宋某清对此无异议。
2.双方婚姻关系存续期间，以各人名义取得的工资，归各自所有，由个人支配，其余财产归女方所有。3.双方婚姻关系存续期间在各人名下形成的债务归各自所有，与对方无关。”2018年3月28日，北京市某公证处作出《公证书》，对上述签约行为等予以证明。
本案诉讼过程中，宋某云、贾某君向法庭提交银行交易明细，主张在购买涉案房屋时，其二人出资首付款48万元，通过转账方式于2016年5月9日汇入宋某清的银行账户，并主张其二人与宋某清、秦某兰之间存在共同出资购房的口头协议。宋某清认可宋某云、贾某君的上述陈述及证据材料，并主张其接收该48万元后，将其银行账户内的53.8万元于2016年5月10日转入理房通账户，加之其他款项，其对涉案房屋出资共8万元。秦某兰认可购房首付款中有53.8万元系由宋某清转入理房通账户，主张其余款项由秦某兰支付，但否认其与宋某云、贾某君之间存在共同出资购房的口头协议。
裁判结果
驳回宋某云、贾某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据本案查明的事实，涉案房屋系由秦某兰于婚前签约购买，并登记于秦某兰一人名下。现宋某云、贾某君以其对涉案房屋出资48万元，并与宋某清、秦某兰之间存在共同出资购房的口头协议为由，主张其对涉案房屋享有产权份额，秦某兰对此予以否认，现有证据亦不足以证明宋某云、贾某君的出资行为系共同购房的意思表示，故对宋某云、贾某君的诉讼请求，法院不予支持。至于宋某云、贾某君主张的为涉案房屋所支出的款项，其可另行处理。
