北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由李某仁、李某法承担。
事实及理由：本案一审判决事实证据认定不清，适用诉讼程序不当，对张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲严重不公，具体如下：一、李某仁、李某法向一审法院提供《契约》拟定的内容缺乏善意和诚信，有隐瞒事实真相的意图，复印件经过伪造。二、李某仁、李某法向原审法院提供的购房款收据共计51860.89元，其中有张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲的母亲张某于1996年11月20日交给30000元购房预付款，判决书未给予认定。
三、李某仁、李某法于1998年8月15日拿到房屋产权证书后，张某因患病于2000年1月3日去世，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲父亲张父因病于2007年1月9日去世。在张父、张某生前，李某仁、李某法并没有要求房产过户的行为。李某仁妻子曹某于2014年5月18日因病去世，在曹某生前仍没有要求房产过户的行为，时隔20年，签订《契约》的当事人分别去世后，李某仁、李某法才提起诉讼要求房产过户，因李某仁、李某法索取了张某购房时的全部证据，是有意拖延时间，让张某是在何种情况下签的《契约》，何种情况下进行的资金来往死无对证，原审法院对上述疑点未做详细询问。
四、张某名下房产属于房改回迁安置房（标准价出售住宅），含夫妻双方福利成分，在《契约》发生前即1996年11月20日张某已预付房款三万元，1997年3月4日张某虽私下与李某仁、李某法签下的《契约》中，要求保证子女今后不能干预，以及李某仁、李某法未在张父生前提出过房产过户的事实来看，张某并没有将《契约》之事告知张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲及父亲张父，原审判决对张父默认《契约》予以认定，缺乏事实依据，亦不符合有关法律规定。五、本案至今20余年，《契约》中的当事人先后去世，有关案件的许多证言、证据难以取证，双方对事实争议较大，分歧严重。综上，请求二审法院维护张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲的合法权益。
被告辩称
李某仁、李某法答辩称：同意一审判决，不同意张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉请求。李某仁、李某法一审提交的证据足以证明房屋买卖的合意，房屋买卖合同、房产证及票据原件均在李某仁、李某法处保存中，李某仁、李某法也一直在涉案房屋中居住，足以证明涉案房屋由李某仁、李某法所有。
法院查明
李某仁、李某法向一审法院提出诉讼请求：1.判令张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲配合李某仁办理北京市怀柔区一号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋变更登记到李某仁名下；2.诉讼费由张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲承担。
一审法院认定事实：李某仁与曹某系夫妻关系，李某法系二人之子。2014年5月18日，曹某去世。曹某的父亲曹父于1997年去世，曹某母亲曹母于2002年去世。张父（1926年6月27日出生）与前妻生育张某立、张某霞。张父前妻去世后，张父与张某（1929年3月26日出生）结婚（结婚年份约为1956年），二人婚后生育张某强、张某玲、张某文。张某于2000年1月3日去世，张父于2007年1月去世。张某的父母早于张某去世，张父的父母早于张父去世。
一审庭审中，李某仁、李某法出示：1、《契约》，拟证明双方买卖合同关系及付款情况，前期转让费17000元，在我方交完房款给房产公司后，张某又要求我方另外给了3500元，一共给了20500元转让款，房款是我方另外支付的，李某仁及配偶支付给怀柔县房屋土地管理局，转让款给的张某。2、《房屋买卖合同》，拟证明以张某名义与怀柔房屋土地管理局签订，李某仁、李某法从张某手中买到的涉案房屋。3、房款缴纳、税费票据（含1997年交纳房价款、房地产权属登记费、物业管理费、供暖费、垃圾清运费、维修基金、地下室款、燃气报装费等收据，付款人栏均显示为“张某”），共计51860.89元，拟证明李某仁、李某法支付的购房款及相关税费。4、房屋所有权证书，拟证明以张某名义签订买卖合同后，在1998年8月15日取得房屋产权证书。5、不动产登记资料查询结果证明、告知书，拟证明涉案房屋无抵押、无查封，李某仁名下无房，具有北京购房资质。
张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲质证意见为：1、《契约》质证意见同答辩意见，未经过父亲同意，不能证明实际付款，20500元只是写了，没有收据，且双方当事人均去世，《契约》中部分文字是后添加的，《契约》内容不知谁手写，不认可；2、认可是母亲签的字；3、认可收据真实性，不认可证明目的；4、房产证真实性认可；5、由法庭核实。李某仁、李某法陈述：交付房屋后一直是由李某仁及配偶、儿子居住至今，房屋买卖合同、票据等原件均在李某仁、李某法手中；从房屋所有权证书看出并非是公租房，不存在公租房限制买卖问题；签订契约时张某与其配偶有过沟通，是商量一致的情况，签订契约是债权行为，即使没有完全的处分权对双方仍然有效，对双方产生约束；张某在签订契约时意识清醒，并非头脑不清，而且契约有中间人签字，中间人是张某的外甥；契约中已明确约定转让费已经当面交清，并约定10000元先付，后再支付7000元，足以证明转让费支付完毕；结合李某仁、李某法长期居住使用该房屋，结合房屋产权原件等足以认定房屋买卖合同；房屋登记在张某名下，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲作为继承人，应协助办理手续。
张某强陈述：涉案房屋是公租房，后来又拆迁，是分给我父母的，我父亲是县里领导才分的；夫妻一方没有完全处置权，是共同财产，在过去没有结婚分不了房子，不认可李某仁、李某法，所述一方可以处置；如果是合法合理，当时就可以将房本名字改成李某仁名字，双方当事人都去世，说不清楚了；张某在签订《契约》两年后就去世了，所以她头脑不清醒；中间人苏某是我母亲张某姐姐的第二个孩子的丈夫，与我母亲没有直接亲属关系；我父母去世都很突然，都没提这房子的事。
一审经查，关于《契约》。《契约》稿纸为红色格子纸，全文共1页，均为手写，内容为：“契约，通过充分协商，原房主张某将原楼房购买权转让给曹某。转让费为壹万柒仟元整（17000元），钱当面点清，此协议生效，永不反悔。张某保证子女今后不能干预，如张某反悔，除向曹交款外，罚款伍仟元。如曹反悔，钱不退。口头无凭，立字为据。（订金先付壹万元，余款柒仟元订于分房后付清）。1997年12月18号付清原欠款柒仟另外多给叁仟伍佰元整。证明人：苏某。原房主：张某，买主：曹某、李某仁，中间人：苏某。1997年3月4日。”其中，“1997年12月18号付清原欠款柒仟另外多给叁仟伍佰元整。证明人：苏某。”及“买主”中“李某仁”与《契约》中其他文字为非同一笔墨所写。
关于《房屋买卖合同》，系1997年12月28日怀柔县房屋土地管理局（甲方）与张某（乙方）签订，合同条款包含：一、甲方同意将怀柔县一号房屋建筑面积78.46平方米出售给乙方。二、甲方出售单元楼房售价执行。三、付款方式：1.房改回迁安置售房采取一次性付清房款（含定金）方式出售。2.房价款为人民币43278元整，以现金支付，于本合同签订之日付清。3.乙方向甲方交纳共同设施维修基金，每建筑平方米17.5元，在办理房屋买卖立契手续时一次性缴纳。4.其他有关费用按规定及时缴纳。四、本合同签订后，甲乙双方应即申请办理房屋买卖过户手续，并按规定缴纳手续费……六、甲乙双方办完交易手续后应遵守的规则……关于房屋所有权证，填发日期为1998年8月15日，登记的所有权人为张某，所有权性质私产。
一审审理过程中，关于签字、交款等情况。张某强陈述：《契约》中落款张某的签字不认可是母亲张某所签，从《房屋买卖合同》与《契约》签字对比来看，不一致；房款及税费不清楚谁支付，是否收到20500元转让费不清楚。张某霞、张某玲、张某立、张某文亦表示不认可签字，不清楚房款、税费支付、转让费等相关情况。李某仁、李某法陈述：1997年3月取的现金交的房款和转让款，忘了在哪家银行；签订《契约》是在1997年3月，房本是1998年8月下来的，当时口头约定房产证下来后三年内办理变更，房本下来后没等办理张某就去世；
2006年张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲通过苏某的妻子找到李某仁，要求返还房屋，李某仁的意见是李某仁方买的不同意返还，应配合过户，后来查找不到张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲下落，拖到现在。经询，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲表示申请对《契约》中张母的签字是否为本人所签进行笔迹鉴定，后张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲表示不再申请相关鉴定。
关于张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲父母居住情况。张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲陈述：母亲有时在这套房子住，因为工作还在怀柔，有时在通州的房子住，我父亲在通州住；1997年3月以后，母亲她跑医院报销应该就住这，她自己房子不住她住哪。
关于买卖涉案房屋及《契约》签订当时情况。李某仁、李某法陈述：当时曹某管市场工商，苏某做买卖，苏某知道张某要卖房，我方要买房，作为中间人介绍，当时孩子十几岁了，想着买房以后结婚用；涉案房屋是张某医院分的房，张某的爱人在通州又分了一套，张某说这套房有权做主，她说退休了在怀柔住不上，当时她有没有病不清楚，中间人没有跟我们介绍；《契约》中手写部分都是张某的外甥苏某所写，落款签字都是各自本人签字，张某签字是她本人签字；补的两行字是苏某所写，当时我要求另外写，苏某说这么多人签字写这就行。
一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。张某与曹某签订的《契约》明确记载购房款项及房屋产权归属，诉争房屋虽以张某名义购买，但购房款、物业费等相关费用实质由李某仁、李某法负担。张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲虽不认可《契约》系张某所签,且主张张某当时属于不清醒状态，但未提供证据，一审法院对此不予采纳。张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲辩称未经张某配偶张父同意，而涉案房屋房产证及相关票据原件由李某仁、李某法方持有且一直由李某仁、李某法方居住，张某在签订合同两年多后去世，张父自始至终未提出异议，视为张父认可《契约》内容。诉争房屋为参加房改的福利分房，非政策性保障住房，权利人依法处置，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。
综上，一审法院认定曹某与张某之间存在合法有效的借名买房合同。在借名买房合同关系中，出名人有协助借名人办理诉争房屋的所有权转移登记手续等义务，借名人有支付购房款等费用的义务。涉案房屋购买于曹某与李某仁婚姻关系存续期间，属于二人夫妻共同财产。因曹某已去世，属于其的份额作为遗产应由其继承人享有，其继承人为李某仁、李某法，故涉案房屋属于李某仁、李某法共有。李某法同意涉案房屋登记在李某仁名下，一审法院不持异议。涉案房屋亦为张某以其名义购买于张某、张父婚姻关系存续期间，张某、张父已去世，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲为二人法定继承人，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲未明确表示放弃对涉案房屋的继承。现涉案房屋具备上市交易过户条件。
综上，李某仁、李某法的相关诉求，于法有据，一审法院予以支持。
二审中，各方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。
裁判结果
一审判决：
张某立、张某霞、张某强、张某玲、张某文于判决生效后十日内配合李某仁将位于北京市怀柔区一号房屋办理过户至李某仁名下。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现李某仁、李某法主张曹某从张某处购买涉案房屋，并提交《契约》予以证明。张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲一审对《契约》上张某的签字不予认可，但在一审中明确表示不申请相关鉴定，故结合《契约》内容及涉案房屋多年来一直由李某仁、曹某、李某法一方实际居住控制，房屋产权证、购房款收据、手续费及其他相关费用票据亦均在李某仁、李某法处持有保存的相关事实，李某仁、李某法提供的相关证据足以证明曹某生前与张某生前就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。张某在签订合同两年多后去世，张父生前自始未提出异议，视为张父认可《契约》内容。由于涉案房屋系张某单位房改房，故相应购买手续系以张某名义办理。现涉案房屋已过户登记至张某名下，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲系张某、张父的法定继承人，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲未明确表示放弃对涉案房屋的继承，李某仁、李某法作为曹某的继承人有权要求其将涉案房屋过户至李某仁名下。故一审法院在此情形下对李某仁、李某法的本案诉请予以支持并无不当。在张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲提供的相应证据不足以证明其相应上诉主张，亦不足以推翻对方举证的情形下，法院对其相应上诉意见亦难以采信。
综上所述，张某强、张某霞、张某文、张某立、张某玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
