北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某春、李某霞、李某荣向本院提出诉讼请求：确认李某海、王某菊、李某利三人与H村村委会签订的《协议书》无效。
事实和理由：李父、李母于1951年结婚，婚后在H村8号取得宅基地一处，登记在李父名下，李父夫妇于1965年建三间西房，1976年建三间北房，2010年李某海、李某春建的南房、西房，2014年李某海、李某春装修了部分房屋。李父夫妇共生育子女六人：李某利、李某春、李某霞、李某荣、李某海、李某河。李母于1978年9月23日去世，李父于2016年6月17日去世，二人未留下遗嘱，子女对涉案房屋亦未进行分割。
2015年，城关中心区改造项目启动，涉案房屋属于拆迁范围。为了协商拆迁事宜，原告李某春、李某霞、李某荣曾委托被告王某菊、李某海，第三人李某河曾委托被告李某利与被告H村村委会进行洽谈，被告王某菊、李某海、李某利与H村村委会签订了《协议书》，但协议书中H村村委会未盖章。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，共同共有物的处分应当经全体共同共有人的同意，现共同共有人中的原告李某春、李某霞、李某荣不追认该协议的效力，故该协议属于无效合同。现原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
H村村委会辩称，宅基地以集体土地建设用地使用权证为准，原告所述房屋建设、房屋装修等情况我们不了解。我单位确实收到了原告拒绝追认协议效力的声明，但不同意原告方的诉讼请求，理由如下：李父的六个子女中的李某利、李某海及李某海爱人王某菊在《协议书》上签了字，另外四个子女，李某河委托了李某利，李某霞、李某荣、李某春委托了李某海、王某菊，向村委会出具了书面的委托书，村委会接受了委托书，村委会认为代理人的行为真实反映了被代理人的授权，村委会也尽了谨慎的审核义务，合同已经成立且生效，不存在无权处分的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。关于对协议补偿项目有异议问题，经核实后该补偿的可以补偿，对于被安置人的范围问题，按照拆迁政策处理。
被告王某菊、李某海辩称，李某春等原告所述建房情况基本属实，北房两侧的东、西耳房也是我父亲建的，李某海在1993年左右建三间东房，1997年1月与王某菊结婚，2010年李某海和李某春建南房六七间、西房五间，李某河也建了房屋。当时是三原告委托我们去谈，但签合同之前跟村委会商谈的结果没有告诉他们，签完合同之后三原告说不同意，当时我们也不知道需要三分之二的人同意才能签，我们同意原告的诉讼请求。
被告李某利辩称：我父母在1969年建三间西房，1977年建三间北房，我参与了建房，别人都没有参与，三间东房是谁建的一节不发表意见，李某海、李某春建的南房、西房，我建的东耳房、西耳房，该院中两间房是我的，我和爱人的户口都登记在此地。房屋拆迁问题已经多次商量，李某海说的没经过同意不属实，2016年11月15日晚上9点半，在村委会，有拆迁公司的工作人员，村委会工作人员、我、李某河、李某春、王某菊、李某海，大家都商量好了，李某河委托我代签，李某霞、李某荣、李某春委托李某海、王某菊代签，李某海、王某菊签完了我才签的。我不同意原告的诉讼请求。
第三人李某河辩称，原告诉状中所述我父母去世及子女生育情况、授权委托情况、签协议情况属实，原告所述建房情况基本属实，2004年我在宅院内建了两间小北房，2014年建了两间厨房，我不同意原告的诉讼请求，合同是大家商量好签的，也符合国家政策，应该有效。
本院查明
李父、李母夫妇在本区8号有宅基地一处，集体土地建设使用权证登记在李父名下，李父夫妇于1965年建三间西房，1976年建三间北房。李父夫妇共生育六个子女即李某利、李某春、李某霞、李某荣、李某海、李某河。李母于1978年9月23日去世，李父于2016年6月17日去世。2010年后上述宅院内陆续建设了西房、东房和南房，李某海、李某春主张建设了南房、西房，李某河、李某利亦主张建设了房屋。
因本区改造，上述8号院面临拆迁，就拆迁事宜，李某河、张某山委托李某利进行商谈，并出具了委托书，委托书载明“因为老父亲李父已去世，特委托李某利代表资产评估丟项落项一事进行商谈”。
2016年11月6日，李某春、李某霞、李某荣出具书面委托书，该委托书载明“因父亲李父去世，8号房屋拆迁一事，特委托李某海、王某菊与相关拆迁部门洽谈。”
2016年11月15日，李某海、王某菊、李某利与H村村委会签订了《协议书》，该协议书约定根据《城关中心区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》等规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就房屋拆迁补偿及定向安置等事宜，经双方协商达成附生效条件的拆迁补偿协议，被拆迁房屋位于H村8号，宅基地面594.19平方米，房屋面积461.43平方米，并约定了补偿金额等主要内容。
上述协议签订后，李某春、李某霞、李某荣认为只是委托李某利、李某海、王某菊与H村村委会进行洽谈，并未授权对涉案房屋进行处分，表示对2016年11月15日签订的《协议书》不予追认，并于2016年11月23日向H村村委会邮寄了书面意见。
王某菊、李某海在2016年11月23日向H村村委会邮寄了书面声明，该声明载明：协议书只有一方签字，签字只代表本人，甲方并没有盖章，按照合同法的规定，订立合同的当事人采用合同书面形式的，双方当事人签字或盖章时合同成立，因甲方并未盖章，合同并未成立，现因家庭内部对于《协议书》不再认可，该协议作废。
裁判结果
驳回原告李某春、李某霞、李某荣的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
李父夫妇病逝后遗留的房产，李某春、李某霞、李某荣、李某海、李某利、李某河均有继承的权利，遗产未分割，实际处于李某春、李某霞、李某荣、李某海、李某利、李某河共有状态，后李某海、李某春等人陆续建设了房屋，李某春、李某霞、李某荣、李某海、李某利、李某河均为上述8号院房产的共有权人，协商一致可以处分上述宅院财产。
李某海、王某菊、李某利与H村村委会协商后遂签订了拆迁协议书，签订协议时虽然李某河、李某春未在协议上签字，但当场未提出不同意见，对于李某河、李某利所述“大家商量好的”的事实可以认定，李某春、李某霞、李某荣委托李某海、王某菊就涉诉宅院拆迁一事与相关拆迁部门洽谈，李某海、王某菊即取得关于包括签订《协议书》等拆迁事项的处分权利，所以李某利、李某海、王某菊作为家庭代表与H村村委会签订了《协议书》，该协议书成立。
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案争议的《协议书》第八条同时约定了生效条件，生效条件成就时该协议即生效，生效条件之一“本协议须经审计机构审核通过”，在本案审理中经向本区城关街道拆迁主管部门询问，本案涉及的拆迁协议未送交审计机关审计，故本案争议的《协议书》未生效，属于效力待定。
民法典规定，有下列情形之一的合同无效：1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3以合法形式掩盖非法目的；4损害社会公共利益；5违反法律、行政法规的强制性规定。现李某春、李某霞、李某荣认为共同共有物的处分应当经过全体共有权人同意，现不追认协议的效力，认为该协议违反了法律强制性规定，应当无效的主张，就其所依据的物权法第97条的情形适用于对不动产、或者动产进行重大修缮的情形，并非处分共有物的情形，所以原告李某春、李某霞、李某荣主张上述协议书无效没有合法依据。
