北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出的诉讼请求：1、确认原告张父、李某丽是位于沈阳市一号房屋及车库的实际买受人；2、撤销位于沈阳市一号房屋及车库的房屋备案登记；
2、诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：二被告系二原告的儿子、儿媳。2015年12月27日，二原告购买了一号房屋以及车库，购买住宅二原告也是以二被告的名义购买，二原告支付了全部购房款。之所以该处住宅登记在二被告的名下，是二原告考虑到自己只有张某豪一个孩子，二原告的年龄越来越大，身体状况也不是太好，避免将来继承时更名过户手续麻烦，同时也能合理避税。该住宅购买后，二原告与被告一直居住此房屋之内。本案若法院认定二原告与二被告系赠与关系，则我主张撤销赠与。
2013年年末，二原告想投资，二原告就打算贷款。经和贷款部门沟通，得知二人的年龄较大，贷款有难度，即使同意放贷，数额也不会太大。于是二原告与贷款部门商量以被告张某豪的名义贷，但是贷款部门审核后贷款额度仍然有小部分差距，最终二原告征得二被告的同意，以二被告的名义贷款买房，被告张某豪作为主贷人。
2013年12月19日，二原告以二被告的名义与沈阳Y公司签订了三份商品房买卖合同，随后办理了房屋备案登记。合同签订后，二原告支付了全部首付款，并且之后每月需要偿还的本金和利息也是由二原告支付，大部分贷款的偿还均是张父本人转账至还款账户或是直接到柜台办理，还有很少的几笔是二原告将款转给被告张某豪，再由被告张某豪将款存入还款账户。所以该三处门市系二原告借用二被告的名义购买，该三处门市的真正所有权人是二原告。目前该三处门市仍未办理产权，由二原告出租受益。
综上，上述房屋虽备案在二被告的名下，但均事出有因，二原告系借用二被告的名义购房，房屋的真正所有权人是二原告。请求法院依法支持二原告的诉讼请求。
被告辩称：
被告张某豪辩称，原一审法院判定事实清楚，适用法律正确，齐某佳为了侵占家庭房产，其虚构事实。
被告齐某佳辩称，本案诉争的位于二被告名下的房产系二被告婚姻关系存续期间的合法财产，原告主张确认诉争的房产属于原告所有没有事实和法律依据。
1.二原告与被告没有签订书面的借名买房协议，也没有达成借名买房的合意，本案中原告不能提供书面的借名买房协议，也没有其他能够证明存在借名买房的书面证据，并且该房产的房屋备案合同上记载的权利人为二被告。故应当依法确认二被告为诉争房产的合法权利人。
2.二原告只能证明其部分出资，并不能证明其他出资人购买房产的出资系二原告本人出资。购房中有公司账户以及我们夫妻账户出资。
3.当时投资购买房屋登记在二被告名下，就算属于借名买房其中贷款风险 也需要被告承担，二被告为此背负了巨大的诉讼风险不可能存在借名买房的行为。另外当时原告年龄也可以进行贷款，完全符合贷款政策的规定，如果二原告想要购置房产完全可以自己按揭贷款而不用借名购买。
4.二被告购买的房屋是以二被告的名义签订的买卖合同，所有的房屋贷款手续和备案手续都在被告齐某佳手里保管，2019年被告张某豪私自换锁导致被告齐某佳无法回家致使两处房产的贷款手续和备案手续被二原告夺走，所以两处原来的贷款手续和登记备案手续都是在被告齐某佳手中保管。
综上所述，恳请法院驳回原告的诉讼请求。
第三人沈阳A公司述称，该案争议与本公司无关。
本院查明
二原告张父、张母系夫妻关系，二被告张某豪、齐某佳系二原告儿子、儿媳妇（二人于2011年登记结婚）。2015年12月27日，被告张某豪、齐某佳作为买受人与出卖人沈阳A公司签订商品房买卖合同并将该房产登记备案在二被告名下，约定由二被告购买位于一号房屋住宅及位于沈阳市于洪区14门车库，购房款270万元，车库30万元。2015年12月26日，由张父建设银行卡交纳购房款。
另查明，位于一号房屋住宅所有购房手续在二原告处。原告提供物业缴费以及装修缴费记录。二原告购买该房屋后一直在该别墅居住生活。
另查明，被告张某豪系医院工作人员，自认月收入约5000元，齐某佳系税务机关干部，自认月收入8000元左右。
再查明，原告在本院请求为确认位于沈阳市一号房屋及车库房屋实际买受人为二原告。
裁判结果
一、撤销被告张某豪、齐某佳与第三人沈阳A公司签订的位于沈阳市一号房屋及车库的备案登记；
二、确认原告张父、张母系位于沈阳市一号房屋及车库（建筑面积74.3㎡）的实际买受人；
三、驳回原、被告的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案二原告出资购买了位于一号房屋住宅及车库，并由二被告与第三人签订商品房买卖合同后将该房屋备案至二被告名下，本案的争议焦点为原、被告之间对于位于一号房屋住宅及车库是借名买房关系亦或是赠与关系，现实生活中，因种种原因，借用他人名义购买房屋的情况存在，其基本运作模式是：实际出资人与名义购房人签订协议，约定由实际出资人支付全部购房款项，以名义购房人的名义与卖方签订房屋买卖合同（名义购房人需亲自出面办理签订合同的有关手续），将房屋先落户至名义购房人名下，同时约定房屋所有权归实际出资人所有，待具备过户条件时，名义购房人需配合办理房屋所有权转移登记，将房屋过户至实际出资人名下。
借名买房的原因通常都是实际买房人不具备购房资格或申请贷款有困难或贷款额度受限等原因。本案，二原告全额出资购买涉案房屋，故不存在借名买房的原因，二原告与二被告系父母与儿子、儿媳关系，双方真实的意思表示为赠与。具备下列条件的民事法律行为有效；（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故法院认定原、被告之间真实的意思表示为赠与。本案案由应为赠与合同纠纷。
根据法律规定，赠与合同时赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十六条规定，赠与人在赠与的财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。赠与合同的任意撤销权，即赠与财产权利转移之前，不属于救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与或者经过公证的赠与可以在财产权利转移前撤销赠与，具体而言，赠与动产的，尚未交付的，赠与不动产的，尚未办理产权登记前均可行使撤销权。任意撤销权为形成权，自赠与人的撤销通知到受赠人时即发生撤销的效力。受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与，（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
法定撤销权，在具备法定撤销事由时，赠与人可在知道或应当知道撤销原因之日前一年内行使法定撤销权。该一年为除斥期间。本案，二原告行使的是任意撤销权，只要财产权利转移之前，即不动产尚未办理产权登记前均可行使撤销权，本案位于一号房屋住宅及车库尚未办理二被告名下的房产证，尚未形成物权，故二原告可行使任意撤销权。该撤销的意思表示达到二被告时即发生撤销的法律效力。本案原告明确表示撤销赠与，主张撤销二被告与开发商的备案合同，故对于原告该主张，法院予以支持。撤销备案登记后，二原告作为房屋实际出资人，系房屋实际买受人，可与开放商另行重新签订购房协议，故对于原告主张的二原告系位于一号房屋住宅实际买受人主张，法院予以支持。赠与撤销后，二被告若主张二原告有过失，可主张缔约过失责任，主张赔偿受赠人信赖利益损失。
本案被告齐某佳主张其是房屋权利人的主张，案涉房屋虽然备案在二被告名下，但尚未办理房屋所有权证前二原告现已明确表示撤销赠与，且齐某佳未提供证据证明该赠与属于救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与或者经过公证的赠与等不具有撤销的法定理由，故齐某佳主张其是该房屋的所有权人的主张，法院不予支持。
关于被告主张原告变更诉讼请求不应予以审理主张，本案原告变更诉讼请求在二次庭审法庭辩论终结前，符合法律规定。
