北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某珠向本院提出诉讼请求：1.张某生给付李某珠在大兴区Y村8号院内后院内锅炉房北侧修建的房屋因拆迁所得50%的拆迁补偿，共计3803347元；2.张某生给付李某珠在大兴区Y村8号院内后院内修建的总面积为490.32平方米三层车间楼自2010年4月18日至房屋拆迁之日起的房屋租金收入的50%共计320000元。
事实与理由：2009年8月4日，李某珠与张某生及案外人王某久签订协议，王某久将其出资建设的位于Y村8号院内南五层楼楼道间西侧的100平米房屋转让给李某珠所有，一并转让的还有收取租金的权利和如遇拆迁按照每平米2200元向张某生主张赔偿的权利。2010年4月18日，李某珠与张某生签订《合作共建厂房协议合同》，合同约定原被告双方共同出资，在张某生Y村8号院内后院内修建房屋以供出租，其中在院内锅炉房北侧修建200平方米轻钢结构库房，在锅炉房东面建设三层车间楼共450平方米。双方施工后房屋交付张某生负责管理和出租，租赁费甲乙双方各得50％。
合同还约定，若遇到国家占地拆迁赔偿，按双方投资的比例各得50％。张某生还承诺，如果遇到拆迁至少会给李某珠两套房子。《合作共建厂房协议合同》签订后，张某生并未按照合同约定出资，李某珠单独出资600000元修建完成该协议房屋，因此按照合同约定李某珠按照投资比例应当享有全部的租金收入及拆迁补偿。但上述房屋依约建成之后一直由张某生单独收取房租，李某珠多次向张某生主张应得的租金，张某生均以各种理由推脱，至今李某珠未收到任何租金收入。
李某珠和张某生合作共建的房屋分别于2014年和2018年被国家拆迁征收，张某生也因此获得了巨额的赔偿，李某珠依据双方签订的协议多次向张某生主张拆迁补偿，均被张某生拒绝，为维护李某珠的合法权益，特向法院起诉。
被告辩称
张某生辩称，不同意李某珠的诉讼请求。
本次的拆迁腾退补偿确权依据是2002年的航拍图结合村委会的证明。这些依据在拆迁档案、拆迁腾退实施方案中都有记载，并不是拆迁时地上所有的建筑都平等补偿。特别是李某珠和张某生合作建设的三处建筑，都是在城乡规划法实施后建设的，均属违法建设，特别是本案涉及的100平米建筑，镇政府下发了责令改正通知书，在拆迁档案中显示，以上建筑是按每平米200元进行补偿的，所以李某珠应该实事求是，进行合理分割。关于李某珠主张租金的问题，房子在2014年已经拆除，之前的租金已经及时结清，李某珠再主张租金已超过诉讼时效。经张某生计算应给付李某珠补偿款68289元。
本院查明
张某生有一套宅院位于北京市大兴区8号。2009年4月18日，北京市大兴区Q公司、张某生（甲方）与案外人王某久签订《合作开发协议书》，载明：“甲乙双方本着互惠互利的原则就改建房屋一事经双方友好协商达成如下协议:一、甲乙双方协商，甲方同意乙方在原有两层楼房的基础上扩建三层······八、本协议期满之日，如果甲方继续与Y村续签土地合同，本协议自动同期延续。”
2009年8月4日，张某生（甲方）、王某久（乙方）、冯建立（丙方）签订《补充协议》。
2010年4月8日，张某生（甲方）与李某珠（乙方）签订《合作共建厂房协议合同》，载明：“经双方友好协商，为了达到利益双赢，特此达成如下协议：一、甲乙双方共同投资50％比例，在甲方Y村8号院内后院锅炉房北侧约200平方米左右建设轻钢结构库房。另外，在锅炉房东面建设三层车间楼约450平方米左右······甲方拥有土地和水电所有权。所以扩建后的建筑面积的租赁费为五五开，甲方所得50%，乙方所得50%。六、国家占地拆迁赔偿按双方投资50％比例各得50％，如视为违章不予赔偿，双方共担风险，不得反悔。”
后北京亦庄投资控股有限公司（搬迁人，甲方）与张某生（被搬迁人，乙方）签订《搬迁腾退安置补偿协议》，载明：“一、被搬迁腾退房屋：乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于北京市大兴区Y村三东······”
张某生主张其于2014年11月13日前将大兴区8号院整个院落全部腾空，李某珠陈述其好像是2015年左右从该院落居住房屋搬走，当时其在本案中主张的另两处房屋应该还没有腾空。搬迁腾退补偿档案中显示北京市大兴区Y村民委员会曾出具情况说明，证明位于北京市大兴区8号的被拆迁院落，由于在宅基地面积确认上存在异议，但该户在2014年12月前已完成搬家腾房。双方在本案中均提交了《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》。
裁判结果
一、张某生于本判决生效之日起十日内给付李某珠位于大兴区Y村三东路Y村8号院的搬迁腾退补偿款857484元；
二、驳回李某珠的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李某珠与张某生签订的《补充协议》、《合作共建厂房协议合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。在上述协议中，双方就本案所涉的大兴区8号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼及在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋，约定如遇国家占地拆迁赔偿各得50%，故对李某珠要求张某生支付上述房屋相应拆迁补偿50%的诉讼请求，予以支持。
关于相应的搬迁腾退补偿款，依据李某珠在本案提交的计算明细中主张的具体补偿项目进行分析核算。李某珠非大兴区Y村集体组织成员，亦非大兴区8号院的宅基地使用权人，对其主张搬迁腾退补偿中区位价补偿的请求，不予支持。
根据《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，被搬迁房屋的合法建筑面积，以房屋所有权证、房屋准建证及其他具有法律效力的证明文件上标明的建筑面积为准。不能提供有效证件的，合法建筑面积按合法宅基地面积的75%给予认定。合法宅基地范围以外的房屋、未经批准的二层及以上部分（含二层）及以上部分（含二层），不予补偿。
本案中的大兴区8号院的合法建筑面积1960平方米并非据实认定，而是根据合法宅基地面积的75%给予认定。据此，根据上述标准及李某珠在本案中主张的房屋具体情况，核算其合法建筑面积为181.52平方米。根据搬迁腾退补偿档案中《房屋搬迁腾退货币补偿价格评估报告》及《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》显示，装修、附属物实行限额补偿，按合法建筑面积1470每平米计算。据此，李某珠在本案中主张的房屋可得装修及附属物补偿266834元。根据《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，搬家补助费依据合法建筑面积计算，标准为每平方米15元。
根据《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》，以确认的被搬迁的合法建筑面积为选择定向安置房面积的基数。因李某珠非大兴区Y村集体组织成员，不享有选择定向安置房的权利，对其主张的该部分补偿，法院依据李某珠在本案中主张的房屋核算的合法建筑面积及《Y村搬迁腾退还绿项目住宅房屋补偿安置实施方案》确认的4600元/平方米的弃楼款标准予以核算，经核算可得相应补偿为834992元。因李某珠不享有选择定向安置房的权利，且相关利益已按弃楼款标准计算补偿，其主张与购买安置房相关的周转费补偿，缺乏依据，法院不予支持。
综上，李某珠本案中主张的大兴区Y村8号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房、在锅炉房东面建设的490.32平米三层车间楼、在南五层楼楼道间西侧建设的100平方米房屋共计可得搬迁补偿款为1714968元，李某珠可得其中的50%即857484元。
李某珠在本案中主张张某生支付大兴区Y村8号院内后院内锅炉房北侧修建的192.57平方米轻钢结构库房及在锅炉房东面建设的总面积为490.32平方米三层车间楼自2010年4月18日至房屋拆迁之日起的房屋租金收入的50%，张某生主张租金双方已实时结清，且李某珠再主张租金已超过诉讼时效。李某珠未对其主张的房屋租赁情况、租金标准、租金收入等情况举证证明，且搬迁腾退补偿档案中北京市大兴区Y村民委员会出具的情况说明，显示大兴区8号院在2014年12月前已完成搬家腾房，李某珠亦未提交证据证明其自上述时间至本次起诉前曾就租金问题向张某生进行主张，张某生就此提出诉讼时效抗辩，据此，对李某珠上述关于租金的诉求，不予支持。
