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房产律师靳双权——一房二卖双方均有还贷房屋归谁所有

来源:网络  作者:未知  时间:2021-06-06

原告诉称

王某林提出诉讼请求:1、确认2006年二被告所签订的《商品房买卖合同》无效;2、本案诉讼费用由二被告共同承担。

事实和理由:2006年5月,原告王某林与被告M公司签订《商品房买卖合同》,合同约定由原告王某林购买被告M公司开发的位于北京市大兴区旧宫镇1号房屋(以下简称:涉案房屋),面积104.58平米,房屋总价款627480元。合同签订后,原告王某林向被告M公司结清房款,并于当年办理了入住手续,并由原告岳父及妻妹一直居住至今。2019年,被告李某玉以涉案房屋所有权人的名义让原告妻妹返还房屋。事后,原告王某林经报案后调查得知,二被告于2006年所签订的关于涉案房屋的买卖合同,仅是被告M公司为缓解资金压力,以被告李某玉的名义签订《商品房屋买卖合同》后办理贷款使用。通过被告李某玉无法提供购房合同及发票,且历经13年未对涉案房屋主张权利表明,二被告之间并无真实房屋买卖的意思表示。综上所述,原告王某林认为,二被告之间所签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》,并无买卖涉案房屋的真实意思表示,并且严重侵犯了原告的合法权益,故诉至法院。

 

被告辩称

李某玉辩称:不同意原告王某林的诉讼请求。被告M公司与被告李某玉所签订的合同是在2005年8月5日,而原告王某林与被告M公司签订的合同是在2006年6月,因此,被告M公司与被告李某玉签订的合同在前,此时并不存在损害原告王某林利益的情形,根据合同法的规定,原告王某林所提出被告M公司与被告李某玉签订的合同无效没有法律依据及事实依据。本案属于被告M公司一房二卖的情形,根据法律规定,应当认定已办理转移登记人为合法的买受人,被告M公司与被告李某玉已经办理的产权转移登记,因此被告李某玉是本案的合法买受人,被告M公司与被告李某玉签订的合同是合法有效的合同。虽然公司偿还过一部分银行贷款,但我个人也偿还过一部分贷款。

M公司未到庭应诉,亦未答辩。

 

本院查明

本院经审理查明:2005年8月5日,被告李某玉与被告M公司签订《商品房买卖合同》,约定被告李某玉以446598元购买涉案房屋,房屋面积为103.86平方米。后双方签订补充协议,载明房屋实测面积为104.58平方米。

2006年3月18日,北京市大兴区建设委员会向被告李某玉核发房屋所有权证,其上载明涉案房屋的所有权人为被告李某玉。

2006年(合同未写明具体日期),原告王某林与被告M公司签订《商品房买卖合同》,约定原告王某林以647480元购买涉案房屋,房屋面积为104.58平方米。协议签订后,原告王某林2006年5月支付227480元,2006年3月18日,双方就剩余房款达成协议,约定以M公司欠付原告的摊位费折抵40万元,视为结清全部购房款,庭审中,原告王某林为证明其实际占有居住在涉案房屋,提交2006年至2019年物业公司北京市xx物业管理中心提供的证明、电力缴费发票及取暖费、物业费收款凭证予以佐证。

另查,关于M公司是否涉嫌合同诈骗,案外人张先生等曾于2013年3月17日向北京市公安局经济犯罪侦查大队(以下简称:经侦大队)报案,控告被告M公司串通公司人员假借签订购房合同涉嫌合同诈骗,后北京市公安局大兴分局没有犯罪事实为由不予立案。但是,经侦大队办案人员对被告M公司以前的多名工作人员进行了询问并制作笔录。经侦大队查明,2005年由被告M公司开发位于大兴区旧宫镇的XX小区竣工,为解决被告M公司资金紧张,时任被告M公司董事长李某及股东刘某二人商定将该小区11套房屋先行登记在11位M公司及二人亲友的名下,并以这11人名义向工商银行和旧宫镇农村信用社(后更名为北京农商银行)申请购房按揭贷款或抵押贷款以缓解被告M公司资金压力,后再由被告M公司出资为这11人偿还贷款,11位名义上购房人包括被告李某玉,其名下登记的房屋为王某林购买的涉案房屋。M公司的工作人员证实,这11位名义上的房主没有为房屋交纳任何款项以及偿还贷款,其中9人已经在被告M公司偿还银行贷款后将房屋过户给了实际买房人,原告王某林所购房屋未过户。经本院当庭质证,原告王某林对卷宗材料真实性认可,被告李某玉代理人主张因被告M公司原法定代表人已死亡,公司资料遗失,无法核实卷内材料的真实性。经核实,与该案相关联的另一真实买房人张先生,已通过诉讼手段并经一、二审法院判决确认北京M公司与案外人签订的《商品房买卖合同》无效,该判决依据的事实和理由与本案查明事实基本一致。

 

裁判结果

依据《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:

确认被告北京M房地产开发有限公司与被告李某玉于2005年8月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

 

律师点评

根据我国民事诉讼法的相关规定,原告王某林起诉后,被告M公司有应诉、答辩及举证、质证等相关权利,经本院依法传唤,被告M公司未到庭参加诉讼,视为其放弃上述权利,其应承担由此产生的不利后果。恶意串通,损害国家、集体、第三人利益的合同无效。

从本案查明的情况及公安机关的刑事卷宗可以确认被告M公司与被告李某玉之间签订的《商品房买卖合同》仅是为了获得银行按揭贷款,虽然该合同在房地产主管部门进行了登记,被告李某玉已取得涉案房屋的所有权证,但被告M公司与被告李某玉之间不存在房屋买卖的真实意思表示,亦不存在真实的房屋买卖合同关系,损害了国家对房地产市场的调控秩序、对金融市场的调控秩序,故应属无效。被告李某玉主张其与被告M公司签订的商品房买卖合同真实有效,但通过刑事卷宗内的材料可以证实被告李某玉的贷款由被告M公司代为偿还,进一步佐证了被告李某玉与被告M公司就买卖涉案房屋不存在真实意思表示,至于李某玉主张李某死亡后自己独立偿还贷款的情况,属于李某与M公司内部之间的关系,不能对抗原告作为真实购房人与M公司形成的房屋买卖合同关系。

此外,在被告李某玉明知其不是房屋权利人亦不主张相应权利的情况下,被告M公司将涉案房屋出售给原告王某林,原告王某林交纳了房款,办理了入住手续,并实际居住至今,交纳了各项费用,应认定原告M公司与原告王某林之间存在房屋买卖合同关系。故对原告王某林主张二被告签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求。

 

 

 

 

 


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