北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告郑某诉称，2016年4月7日，原、被告通过中介签订了一份房地产买卖合同，约定原告购买被告名下涉案房屋，总房价为人民币54.68万元。当日，原告向被告支付定金5万元，5月4日，原告按照约定通过转账方式支付了首付款13万元，首付款支付后，按约定，双方应办理产证及过户手续，但被告一直拖延。2016年10月原告一次性付清余款，但却被告知将房屋出售给了案外人陆某某，2016年10月16日，原告起诉被告要求继续履行房屋过户，判决认为涉案房屋不满足过户条件，被告亦将房屋出售案外人，原告的损失可另行主张。为此原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的房地产买卖合同;2、被告赔偿原告损失60万元。
2、被告辩称
被告萧某辩称：同意解除合同。但不同意赔偿损失。理由：1、原告在签订及履行合同过程中存在重大过错，原告知道动迁房没有大产证的情况下，仍约定贷款及9月30日过户，而这个时间是无法过户和贷款的，且原告并不清楚动迁房安置给谁，没有审查房屋的实际权利归属情况;2、原告存在逾期付款的情况;3、被告将房屋出售给案外人，与出售给原告的价格一致，不存在获利;4、被告很早就将原告支付的房款退还，原告没有产生实际损失，被告不同意赔偿。
二、法院查明
2016年4月7日，原、被告通过中介签订了一份房地产买卖合同。约定原告向被告购买房屋，总房价为人民币54.68万元。双方应于2016年9月30日前办理产权过户手续。当日，原告向被告支付定金5万元，5月4日，原告按照约定通过转账方式支付了首付款13万元，36万元房款约定通过银行贷款方式支付，剩余6,800元作为尾款支付。2016年9月30日，双方电话联系，但未办理过户手续。10月8日原告支付了30万元房款，10月10日原告支付了6万元房款。原告在2016年10月15日得知涉案房屋已经另售他人。2016年10月16日，被告退还原告36万元，2017年1月10日，被告退还原告18万元。
2016年7月10日，被告与案外人签订涉案房屋买卖合同，约定房款58万元，且已经付清，6月底被告交付钥匙，7月案外人装某，目前，案外人已经装某入住。
A公司在2016年8月19日取得涉案房屋大产证。
审理过程中，法院根据原告申请，依法委托评估公司对涉案房屋2016年10月15日的市场价格进行评估，评估结果是：涉案房屋市场价值为103.47万元。原告对评估报告无异议。被告不认可评估报告，对评估节点有异议，认为其对比的案例太少，也不能公示，且对比的案例与系争房屋并非同一期且系已经可以上市交易的房屋，故认为评估报告不具有参考性。
三、法院判决
1、确认原告郑某与被告萧某签订的《房地产买卖合同》解除;
2、被告萧某赔偿原告郑某损失人民币300,000元;
3、驳回原告郑某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，根据合同法的规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告于2018年2月28日提出解除双方签订的房地产买卖合同，被告于3月5日表示同意解除，故法院认定双方签订的房地产买卖合同于2018年3月5日解除;根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告已将原告支付的购房款全部返还。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因被告已经将房屋出售给案外人，且案外人已经装某入住，导致原、被告双方签订的房地产买卖合同无法继续履行，又因该期间区域内房价大幅上涨，致使原告无法以同样的价格再购置其他房产，造成原告重大损失，故原告有权要求被告赔偿因房价上涨造成的损失。
关于损失赔偿额的确定。根据合同约定，双方应在2016年9月30日过户，根据原告陈述，被告当日并未配合过户，2016年10月15日，原告确认已经知晓被告将涉案房屋出售他人，故法院酌情参考2016年10月15日的价格作为被告赔偿损失的依据，超过该期限产生的损失由原告自行承担。涉案房产目前仍登记在A公司名下，被告尚未办理小产证，根据相关政策，动迁房产证需满3年才能上市交易，涉案房屋尚不满足过户交易条件，鉴于原告签订合同时未尽审慎义务，对损失发生应当承担一定责任，并综合考虑合同实际履行情况，法院酌情确定被告应当向原告赔偿损失300,000元。被告认为，系原告迟延付款导致合同没有继续履行的必要。本案中双方并未在约定的日期履行过户手续，且原告的付款迟延仅几日，并未构成根本违约，不足以导致合同无法继续履行，而被告在双方约定的过户日期前已经将涉案房屋另售他人，并已交付，故对于被告认为因原告迟延付款导致合同无法继续履行的说法，法院不予采纳。
