北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告卫某、董某诉称，两原告系夫妻关系。2013年5月31日，原、被告签订《房地产买卖协议》一份，约定原告向被告购买涉案房屋，总价为84.50万元。由于该房屋系动迁安置房，无法直接办理过户，故双方约定在可以办理过户手续之日起5个工作日内由被告配合原告办理过户手续。合同签订后，原告分别于2013年5月29日支付被告定金2万元、2013年6月8日支付被告42.50万元，2014年9月20日支付被告10万元、2015年5月9日支付被告10万元、7月11日支付被告5万元。2013年6月8日，被告将房屋交付原告，原告进行装修并入住。2016年5月底，被告将房屋产权证交付原告。2016年8月1日，被告称儿媳妇早产急需用钱，要求原告提前支付部分房款，原告通过银行转账给被告儿子2万元。2017年12月中旬，该房屋可以办理过户手续，原告通过中介联系被告要求办理过户，但被告称房价上涨，协助过户是有代价的，要求原告至少补偿其50万元，否则拒绝过户。原告认为，被告的行为显属违约，被告理应承担相应的违约责任，故向法院提起诉讼，请求法院判决：1、确认原、被告双方签订的《房地产买卖协议》有效;2、判令被告将房屋过户至两原告名下;3、判令被告自2018年1月6日起按每日人民币(以下币种相同)422.50元计算向原告偿付逾期过户违约金至判决生效日止。
2、被告辩称
被告余某辩称，第一，确认双方签订的房屋买卖协议有效;第二，愿意继续履行协议、配合原告办理涉案房屋的过户手续，要求适当补偿;第三，被告并无违约行为，双方约定的交易限制期届满、可以交易的最早日期是2017年12月15日之后的5个工作日，交易期届满后原告没有联系被告办理交易过户，就起诉被告。被告收到诉状后，向中介提出质疑;第四，如果法院认定被告违约的，违约金金额过高，要求依法调整。
二、法院查明
两原告系夫妻关系。涉诉房屋系被告于2011年5月10日动迁安置后所得，A公司于2014年12月15日经核准登记为涉案房屋的权利人。2016年5月24日，涉案房屋经核准登记在被告名下。
2013年5月31日，原告卫某、董某(乙方，买受人)与被告余某(甲方，出卖人)就涉案房屋签订《房地产买卖协议》(以下简称买卖协议)，第二条约定：房地产转让总价款为84.50万元;第三条约定：房款支付期限及方式：3.1)2013年5月29日乙方支付购房定金2万元;3.2)2013年6月12日前支付购房款42.50万元;3.3)待甲方产权证办出后7日内支付购房款15万元;3.4)2015年4月30日前支付购房款10万元;3.5)待该房产符合规定可以过户交易后5个工作日内甲乙双方至仁玉房地产经纪事务所办理相关手续，过户当日乙方支付甲方购房款15万元。第四条约定：2013年5月30日前甲方把该房屋交付乙方使用。第七条约定：在办理乙方为产权人的房地产权证时，产生的所有税、费由乙方承担。第十条约定：甲乙双方应于根据国家及的有关规定允许该房屋上市交易日期起5个工作日内到房屋所在地房地产交易中心办理产权过户手续。第十五条约定：甲方违反本协议第十条约定，每延迟一日应向乙方支付总房价万分之五的违约金，直至为乙方办理产权过户之日止。此外，双方还对户口、婚姻、继承、网签合同、甲乙双方权利义务、违约责任等事项做了约定。
被告分别出具收款收据，确认于2013年5月29日收到两原告定金2万元、于2013年6月8日收到原告房款42.50万元、于2014年9月20日收到原告房款10万元、于2015年5月9日收到原告房款10万元、于2015年7月11日收到原告房款5万元。原告又于2016年8月1日向被告儿子转账支付房款2万元。原告向被告支付涉案房屋房款合计71.50万元。
原告申请经办原、被告涉案房屋买卖的中介人员安某出庭作证。安某向法院陈述：原告卫某于2017年12月2日致电中介，询问涉案房屋何时可以办理产权过户手续，中介告知交易限制期届满日为2017年12月15日，但因交易中心的价格体系等原因需延迟10日才能办理过户手续。2017年12月20日，原告卫某致电中介，要求通知被告协助办理过户手续，并称想与被告协商公积金贷款事宜并已准备了5万元心意。当日下午中介致电被告，告知涉案房屋12月25日可以过户了，希望被告配合原告办理贷款手续，缓解原告的现金压力，帮助原告把公积金余额用掉，原告额外准备了5万元的心意，被告当即表示“怎么可能，行情是50万……”，中介向被告陈述了一些案例，并表示适当补偿可以谈，希望尽快过户，被告声称自己打听过不可能，当日协商未成。因原告妻子生育孩子，为免影响其家庭，故中介一直没有把被告要求补偿50万元的意见转达给原告。直至2017年12月29日，中介致电原告卫某，告知被告要求50万元的补偿款的意见，原告表示经济困难、最大限度补偿10万元。2018年1月2日，中介致电被告转达原告提出补偿10万元的方案，协商未成。2018年1月8日，原告卫某四次拨打被告电话均未接通，当日下午被告回电中介，双方再次就补偿款进行协商，被告表示若原告不接受50万元的方案，没有出来见面的必要。针对证人证言，两原告认为客观属实，被告确认与证人之间的通话情况属实，但谈话内容不属实，被告没有坚持50万元的补偿款、中介没有告知被告原告曾经提出过10万元补偿款的方案，因被告曾明确告知中介陌生电话被告不会接听的，故原告本人的电话没有接到，并非故意不接。
三、法院判决
1、原告卫某、董某及被告余某签订的《房地产买卖协议》有效;
2、被告余某协助原告卫某、董某办理房屋的产权过户手续，将该房屋产权变更登记至两原告名下;产权过户至两原告名下当日，两原告给付被告尾款13万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告已按合同约定支付大部分房款，被告也已将房屋实际交付原告使用，现涉案房屋交易限制期已满，已经具备过户交易条件，原告要求确认协议有效、被告继续履行协议将涉案房屋产权变更登记至两原告名下，符合协议约定，于法有据，法院予以支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在原、被告协议约定的过户交易日前后，中介多次催促被告履行过户手续、并将原告提出的补偿方案告知被告，被告虽未明确拒绝协助两原告办理涉案房屋的过户手续，但在其提出的补偿方案经原告拒绝后，被告仍未按照协议约定履行协助过户义务，庭审中亦表示要求经济补偿，被告之举有违诚实信用，已然构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告根据协议约定，按照总房价84.50万元的日万分之五计算自2018年1月6日至判决生效之日止每日422.50元的违约金，而被告主张违约金约定过高请求减少，因原告未能举证证明其存在的实际损失，故法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金酌情降低至每日150元，自2018年1月6日起算至判决生效之日止。
