北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告黄某、谢某诉称，2017年3月19日，二原告欲认购被告名下涉案房屋，但二原告系外地户籍夫妻且在本市已有一套住房，不具备购房资格，被告谢某至2017年4月15日社保缴纳才满5年。二原告将限购情形告知被告后，被告以可以申请延期签约、延期付款诱导二原告认购房屋。当日，二原告签订了《直属项目延期签约申请单》，约定房款4,079,890元，二原告支付了定金5万元。2017年3月30日，二原告又支付了房款57万元。2017年4月15日，被告诱导二原告签订了《商品房预售合同》。目前，因二原告依然属于限购对象，预售合同无法履行，故二原告诉至法院，请求法院判决：1.判令双方签订的商品房预售合同于2017年10月17日解除;2.判令被告返还二原告购房款620,000元。
2、被告辩称
被告A公司辩称：同意2017年10月17日解除合同。二原告系限购对象，其违反约定虚假陈述其符合购房政策、未按约付款，应承担违约责任。被告同意在扣除违约金之后退还剩余购房款。
同时，被告A公司向法院提起反诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房预售合同》及合同网上备案登记;2.判令被告支付解除合同赔偿金122,396.70元(购房款总价4,079,890元×3%)。事实与理由：2017年3月19日签订定金合同时，原告表示其名下无其他住房，符合本市购房政策并签订了购房承诺书。双方签订预售合同后，原告未按约付款，被告数次发函催款无果。
针对被告A公司的反诉，原告黄某、谢某辩称：同意反诉诉请一，但是解除合同并非因为原告逾期付款。原告签订合同时已经告知被告原告属于限购对象，但被告引诱原告签订合同。被告的销售人员程某于2017年6月2日口头向原告承诺，如果原告的原有房屋没有出售也没有关系，可以解除合同，把房款返还给原告，但是2017年6月9日之后程某就不承认其承诺了。原告的原有房屋即使降价出售也售房未果，至今仍然限购，本案合同自始无法履行，事实上已经解除，原告不存在违约情形。根据合同约定，即使原告没有如实陈述住房情况，也只是需要承担10万元违约金，房价没有下跌，被告也没有实际损失，被告诉请的赔偿金额明显过高。
二、法院查明
2017年3月19日，二原告签署《直属项目延期签约申请单》。二原告签署《认购承诺书》一份，承诺二原告在签署定金合同时充分了解关于购房商品房的有关限购政策，二原告具备商品房购房资格;充分了解客户签约须知的所有内容，承诺在定金合同约定的时间内带齐所有签约资料来售楼处签约，如由于资料缺失，开发商有权不予签定预售合同，本人愿意放弃该套房屋的购买权，并承担5万元违约金。
同日，二原告向被告支付了定金5万元。
2017年3月30日，二原告向被告支付了房款57万元。
期间，二原告签订《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，言明二原告及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下拥有住房(含已签订购房合同、预告登记)零套，与家庭成员以外的其他人共有住房(含已签订购房合同、预告登记)零套，并承诺所购房屋符合住房限购规定，已如实申报家庭、住房、户籍、婚姻、纳税或者社保缴纳等情况，如违反住房限购规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的一切法律责任及经济责任，及时办理解除合同、申请撤销合同网上备案等手续。原告黄某另签《购房人及家庭成员(夫妻双方及未成年子女)名下已拥有住房明细》，载明拥有住房套数为零。
2017年4月15日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，约定二原告向被告购买涉案房屋，面积92.46平方米，总房价款4,079,890元;原告于2017年4月15日与被告签约并支付首付款62万元，于2017年5月19日前支付房款809,890元，于2017年7月19日前支付房款2,650,000元;签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限购规定，如因违反住房限购规定，房地产交易中心审核未通过，并出具《房屋交易审核情况通知书》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于原告责任的，原告应承担违约金10万元。
被告分别于2017年6月16日、7月26日、9月1日向二原告发送《付款催告函》。
三、法院判决
1、黄某、谢某与A公司签订的《商品房预售合同》于2017年10月17日解除;
2、黄某、谢某协助被告A公司办理《商品房预售合同》的网上备案注销手续;
3、A公司返还黄某、谢某房款520,000元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，现原、被告均同意合同于2017年10月17日解除，并注销合同的网上备案，故对原告的相应诉请、被告的相应反诉请求，法院予以支持。
原告未按约支付房款，原告的行为构成违约，被告反诉要求赔偿违约金，符合合同的约定。但是，被告并未提供证据证明其实际损失，且原告提出违约金过高，故法院兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定原告应付被告的合同解除违约金为100,000元。二原告辩称合同自始无法履行、事实上已经解除，但二原告亦自认原告谢某于2017年4月15日社保缴纳满5年，且尝试出售原有房屋以符合购房政策，故合同并非自始无法履行、已经解除。二原告辩称被告的销售人员曾经承诺即使出售原有房屋无果也可解除合同、退还房款，但并未提供证据对此进行证明，故对二原告的意见，法院不予采信。被告同意扣除违约金后返还剩余房款，于法不悖，法院予以准许，故被告还应返还原告剩余房款520,000元。
