北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告乔某诉称，2016年9月8日，原、被告与房产中介就涉案房产签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告以2,900,000元的总价向原告出售涉案房产，原告于当日向被告支付购房定金150,000元。同月12日，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告又分三次向被告支付购房款1,880,000元。2017年2月13日，涉案房产完成产权登记过户，权利人为原告及其丈夫荣某。同月22日和27日，原告又先后支付被告购房贷款800,000元、购房尾款70,000元。根据《房地产买卖居间协议》约定，被告应当在收到全部购房款后十天内将恢复原状的涉案房产交付原告，但被告至今未予交付构成违约，故应向原告支付逾期交房违约金。被告之违约行为另造成原告与案外人因租赁合同纠纷支付违约损失41,200元，该费用亦应由被告进行赔偿。双方几次交涉未果，故原告诉至法院，请求法院判决：1、判令被告按照施工竣工图将涉案房产恢复原状;2、判令被告向原告交付上述已恢复原状的涉案房产;3、从2017年3月10日起至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准支付逾期交房的违约金;4、判令被告赔偿原告逾期交房的其他损失41,200元。
2、被告辩称
被告南慧公司辩称：讼争房屋购置于2005年左右，原做税务咨询所的办公场所使用，后该税务咨询所更名为被告，期间公司股东变动较大。此次涉案房产交易，系公司原来的几个老股东所为，现法定代表人及几个新股东对此均不知情。目前房屋钥匙在公司原股东兼财务人员陈维大处，但公司对其是否有权代表公司处分房产持有异议。关于原告提出的其他损失，由法院公正判决。
二、法院查明
2016年9月8日，原、被告经B公司居间介绍，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由被告向原告出售涉案房产，房价款为2,900,000元，由原告采取分期付款方式支付，被告应于收到全部购房款后10天内将房屋交付原告，逾期每天按市场租金赔偿原告相应损失。另双方定于2016年12月30日前办理产权过户手续。双方另特别补充约定：1、自行车车库是5号车库;2、交房时房屋恢复到原样;3、房屋内的基础设施都要完善好。
2016年9月12日，原告(乙方)、被告(甲方)正式签订《房地产买卖合同》，确认甲方向乙方出售涉案房产，房屋面积121.90平方米，转让款2,900,000元，双方约定于2016年12月31日前共同赴房地产交易中心申请办理转让过户手续。在上述《房地产买卖合同》中，双方未就涉案房产的交付时间和验收问题及相应的违约责任作出具体约定。
2017年4月6日，原告与案外人周某就涉案房产签订《租赁协议书》一份，约定由原告将涉案房产出租于周某使用，租赁缴付：租房押金3,000元，月租金3,000元，租金按半年一次性支付;租赁期限：2017年4月8日至2019年4月7日;违约责任：出租方不能提供约定的房屋而解除合同的，应支付承租方本合同租金总额30%的违约金。2017年7月14日，在案外人上海致亿房地产经纪有限公司调解下，原告与周某签订了《调解协议书》一份，自愿赔偿周某违约金和滞纳金合计41,200元。
涉案房产的房型原为三房二厅二卫，现双方争议的需恢复原状的部位原系主卧所附的卫生间。被告在使用涉案房产作为办公场所期间，将涉案房产的该部位跟与之合墙的隔壁1号202室房屋对应部位打通，作为其办公场所的一处过道。后被告向原告出售涉案房产后，虽已将涉案房产与1号202室房屋进行隔断，但因排管等事项涉及相邻业主，且未得相邻业主配合协助，故尚未将之恢复至卫生间应有功能。
三、法院判决
1、被告A公司将浦房屋交付给原告乔某;
2、被告A公司支付原告乔某逾期交房违约金(自2017年3月10日始至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准计算);
3、驳回原告乔某的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为， 关于原告要求被告将涉案房产恢复原状的诉讼请求。原告要求被告将相应部位恢复卫生间的基本功能，势必会牵涉到重新排管等一系列事项，而该事项可能影响到楼上、楼下等相邻业主的相关利益，一旦处置不当极易引起相邻纠纷，故该恢复原状之合同义务不宜强制履行。原、被告应当在共同取得相邻业主、物业部门等的谅解、配合、协助的基础上，妥善解决此项纠纷，法院在本案中对此诉讼请求不作处理。原告可在解决相邻关系等问题之后，要求被告继续履行修复义务或赔偿原告为实现相关修复而产生的合理费用。
关于原告要求被告向其交付涉案房产的诉讼请求。被告在使用涉案房产过程中，因经营之需对涉案房产的原结构进行了功能性调整和改造，致现双方争议之部位丧失了卫生间的基本功能。而原告作为买受方，其为生活居住之需从被告处购入涉案房产，且在与被告磋商买卖事宜之初，即将“交房时房屋恢复到原样”、“房屋内的基础设施都要完善好”作为一项特别约定写入《房地产买卖居间协议》。现原告不予受领涉案房产的主要原因也系被告未能按照约定将房屋恢复原状，但涉案房产作为一套三房二厅二卫的住宅用房，在其中一处卫生间功能暂且未能恢复的情形下，仍然具备居住使用的基本功能，故相关交付问题应当在本案中及时解决，原告不应再行扩大自身损失。故原告要求被告交付涉案房产，予以支持。被告抗辩公司现股东对此不知情、房屋钥匙尚在经办人处等，均属于被告内部事务，不得对抗原告合同项下的基本权利。
关于原告要求被告承担违约金及赔偿损失的诉讼请求。被告至今既未将涉案房产按照双方约定恢复原状，又未向原告交付符合约定条件的涉案房产，上述行为显属违约，理应向原告承担相应的违约责任。因双方在《房地产买卖合同》中未就违约责任作出具体约定，故可依据双方所签订的《房地产买卖居间协议》第十一条约定处理。法院综合考虑双方的合同履行情况、当事人的过错程度、本地租房市场基本行情等涉案因素，认为原告要求被告从2017年3月10日起至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准支付逾期交房的违约金并无不当，故予以支持。
关于原告主张的其他损失41,200元，虽原告为此提供了《租赁协议书》、《调解协议书》等证据，但根据原告自己所陈述的《租赁协议书》的签订和履行情况，原告系在明知其与被告就涉案房产的交付存在争议尚未解决的情形下与承租人草率签订长期租赁合同，且在承租人未按约支付押金、租金的情形下自愿向其支付巨额违约金和滞纳金，上述行为显然有悖常理，存在自行扩大损失之嫌。且根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，原告主张上述41,200元的损失客观存在且应由被告予以赔偿的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。
