北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告金某诉称，2016年12月27日，原、被告通过中介公司居间，签订房地产买卖(含居间)协议，约定原告出资290万元购买被告所有的系争房屋，但被告在签订该协议时隐瞒系争房屋存在抵押的事实。后原告按约定向被告支付购房款45万元，被告也将系争房屋交付给原告。在合同的后续履行过程中，原告发现系争房屋存在2项抵押信息，债权数额共计200万元。而被告已将原告支付的45万元购房款挪作他用，原告只能同意继续履行合同，2017年6月7日原、被告签订房地产买卖合同，约定2017年8月31日前办理房屋转让过户手续，但原、被告双方与抵押权人多次协商未果，系争房屋无法办理过户手续。后被告以各种理由拖延办理抵押以及过户事宜，原告于2017年9月20日向被告发送短信及书面函件，告知被告将于2017年9月23日单方解除合同。综上，原告的合同目的无法实现，故向法院起诉，请求：1、确认原、被告的房地产买卖合同于2017年9月23日解除;2、判令被告返还原告购房款人民币45万元(以下币种均为人民币)，并以45万元为基数，按同期银行贷款利率支付自2017年9月29日起至实际返还之日止的利息;3、判令被告支付违约金40万元;4、判令被告支付赔偿金5,175元。
2、被告辩称
被告贺某答辩称，不同意解除房屋买卖合同，合同应继续履行。房地产买卖合同约定2017年6月30日前原告应支付第二笔房款85万元，补偿协议约定2017年6月30日前原告应支付90万元，这两笔费用原告都没有按时支付，导致被告无法向抵押权人清偿债务。因此，违约责任在原告，不在被告。合同补充条款(一)第2条明确约定系争房屋存在抵押信息，债权数额为110万元、抵押权人为银行的抵押及债权数额为90万元、抵押权人为A公司的抵押，原告对系争房屋的抵押信息是明知的，被告不存在隐瞒抵押信息的情况。原告房款不足偿还抵押债务的部分，被告是同意现金补足的。原告是因房价下跌才要解除合同。故不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
系争房屋于2014年11月25日核准登记为被告贺某所有。2014年11月25日，银行为系争房屋抵押权人，债权数额110万元，债务履行期限从2014年10月29日至2024年10月29日。2015年12月25日，A公司登记为系争房屋抵押权人，债权数额90万元，债务履行期限从2015年1月1日至2017年12月31日。
2016年12月27日，原告(承购方、乙方)与被告(出售方、甲方)就系争房屋签订房地产买卖(含居间)协议，约定，系争房屋出售总价290万元，总价包括固定装修及设施、设备。同日，原告向被告支付房款1万元。2016年12月29日，原告向被告支付房款1万元。2017年1月22日，原告向被告转账支付房款43万元。
2017年6月7日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)签订房地产买卖合同及补偿协议。房地产买卖合同约定，乙方受让甲方所有的系争房屋，房地产转让价款200万元，双方于2017年8月31日前办理转让过户手续。合同第10.3条约定，甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。合同补充条款(一)第2条约定，……甲方应于甲乙双方签约后3个工作日内与抵押权人A公司申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户……甲方应于2017年6月20日前与抵押权人银行申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户……第4条记载甲方已于2017年1月25日将系争房屋交付乙方。合同附件三约定，乙方于2017年6月30日前，支付甲方房款85万元。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第2条约定的方式支付该款款项。乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款70万元，该款由贷款银行转入甲方账户。补偿协议约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方90万元，并于2017年6月30日前支付甲方，该款专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对系争房屋设有的抵押权，并按照买卖合同补充条款第2条约定的方式支付。
2017年9月20日，原告向被告发送短信，告知被告于2017年9月22日前自行解除二个抵押，否则无法完成正常交易并产生严重违约，2017年9月23日原告将单方解除买卖合同，并用法律程序维护原告的合法权益。庭审中，被告确认收到原告的解除通知短信。被告表示，因原告的第二笔款项175万元一直没有支付，其未向A公司、银行申请预约还贷;原告、被告、中介公司、A公司曾多次协商，就还贷不足部分如何处理，因被告要求原告先付175万元，而原告不同意，各方协商无果。就系争房屋上两笔抵押的债务情况，被告表示，因未及时偿还银行的债务，银行已向法院起诉，并取得生效判决，尚未执行;被告未向A公司偿还债务，目前该公司尚未起诉。
三、法院判决
1、确认原告金某与被告贺某之间签订的房地产买卖合同、补偿协议解除;
2、被告贺某向原告金某返还房款45万元;
3、原告金某向被告贺某返还上述房屋;
4、被告贺某向原告金某支付违约金10万元;
5、驳回原告金某其余的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告就系争房屋签订的房地产买卖合同及补偿协议系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据本案查明的事实，被告未按合同约定在合同签订后3个工作日内向A公司申请预约还款，也未在2017年6月20日前向银行申请预约还贷，已构成违约。被告抗辩原告未于2017年6月30日前支付175万元，导致被告无法偿还借款注销抵押，原告构成违约，但根据约定，被告应先向抵押权人申请预约还贷，原告在抵押权人确定的还贷日期将款项直接划入抵押权人指定的被告还款账户，可见，原告的付款前提是被告申请预约还贷，并由抵押权人指定还款账户，因此，被告的抗辩主张，法院不予支持。因被告的上述违约行为，导致双方合同未能继续履行，2017年8月31日前未办理产权过户手续，原告有权解除合同，其于2017年9月20日发送短信通知被告于2017年9月23日解除房屋买卖合同，因此，原告要求确认房屋买卖合同于2017年9月23日解除的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，被告应将收取的房款45万元返还给原告，原告应将系争房屋返还给被告。原告要求被告承担已付款45万元的利息，无合同及法律依据，法院不予支持。至于违约金及赔偿金，考虑到被告已于2017年1月25日将系争房屋交付给原告，以及原告的实际损失，法院酌情确定被告向原告支付违约金10万元。
