北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张楠诉称：2013年9月28日，张楠与方琴签订房屋买卖合同，约定方琴将203号的房屋出售给张楠，价款270万元，包括定金20万元。合同签订后，张楠将250万元购房款及20万元定金汇入方琴帐户，因张楠系外地人，对北京限购政策不了解，因张楠不具备购房资格导致无法办理该房屋的过户手续，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除张楠、方琴于2013年9月28日签订的房屋买卖合同，并判决方琴返还张楠购房款250万元、双倍返还张楠定金40万元;2、判令方琴支付张楠自2013年11月13日至实际给付之日止的利息，以270万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算。
2、被告辩称并反诉
方琴辩称：同意解除买卖合同。张楠没有出示其不具备购房资格证明，方琴没有任何违约行为。方琴确实收到张楠250万元购房款和20万元定金，定金是10万元现金、10万元划帐。张楠长期居住在北京，其陈述对北京的限购政策不了解，不能作为免责事由。方琴没有过错，不同意返还购房款，亦不同意双倍返还定金及支付利息。
方琴反诉称：2013年9月28日，双方签订了房屋买卖合同，方琴将房屋出售给张楠，方琴按约定办理了免回购证明等相关过户资料，催促张楠办理过户手续，但张楠一直找各种理由不予配合。张楠违背诚实信用原则，以不具备购房资格解除合同。现提起反诉，反诉请求：1、要求张楠支付解约定金20万元;2、判令张楠支付2013年12月9日至2015年1月21日房屋使用费，按月3600元计算;3、判令张楠支付自2013年12月至2015年1月给方琴造成的房屋市场价格贬值损失50万元。
二、法院查明
2013年9月27日，甲方方琴与乙方张楠在中原地产公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同及房屋居间买卖合同。
其中，张楠向方琴出具购房承诺书中载明：张楠已详细阅读并清楚知晓国务院及北京市关于住房限购政策的规定，张楠承诺并遵守限购政策，提交的材料真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格，如承诺与事实不符，违反限购政策规定导致所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，愿承担由此造成的一切法律责任。
2013年11月12日，方琴向张楠出具授权委托书，委托张楠全权代为办理房屋产权过户、登记、贷款、办理网签等事项，并在公证部门办理了公证手续。
2013年12月9日，方琴将房屋交付给张楠居住使用至今;张楠先后向方琴共计支付购房款共计270万元。
另查：房屋系曹辰华(方琴之夫)于2003年8月26日自北京城建开发有限公司购买的经济适用住房，2005年取得房屋所有权登记证书，2013年8月22日房屋所有权变更登记至方琴名下。
本案庭审中，张楠承认因其不具备住房申购资格不能办理房屋过户登记手续。方琴述称，因张楠购买房屋时承诺具有申购资格，其现以不具备申购资格主张解除合同违反诚信交易原则，故张楠的行为构成违约，应承担违约行为对方琴所造成的损失。方琴述称，签订合同时不清楚张楠是否具有申购资格，因张楠签署了购房承诺书，且资格审核由第三人审核，以为张楠符合住房限购政策便与其签订了合同。
原审诉讼过程中，张楠申请对方琴建设银行石景山支行账户存款7837元进行冻结并申请对房屋进行保全。法院依法对方琴建设银行石景山支行账户相应存款及房屋作出保全裁定，为此张楠支付保全费用共计5000元。
方琴主张赔偿其房屋贬值损失50万元，经法院释明，方琴在法院指定期限内未提出书面鉴定申请。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除张楠与方琴于2013年9月27日签订的北京市存量房屋买卖合同;
2)张楠将203号房屋腾退并交付给方琴;
3)方琴退还张楠购房款二百七十万元，并以二百七十万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向张楠支付利息(期间自本判决生效之日次日起至实际给付完毕上述款项之日止);
4)张楠赔偿方琴房屋使用费损失三万五千元及房屋贬值损失六万元，以上共计九万五千元;
5)驳回张楠其他诉讼请求;
6)驳回方琴其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张楠与方琴签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，张楠请求解除与方琴之间的房屋买卖合同，方琴亦表示同意，对此，法院不持异议。
合同解除后，当事人一方基于合同取得的对方财产应予返还，但合同权利义务终止后并不妨碍守约方以合同约定向违约方主张违约损害赔偿的权利。本案中，房屋买卖合同解除后，张楠应将房屋返还给方琴，方琴亦应将收取的购房款退还给张楠。因张楠在购买房屋时承诺具有北京市住房申购资格，愿承担因违反限购政策规定造成的法律责任。在房屋买卖合同签订后履行过程中，张楠以其不具备北京市住房申购资格为由主张解除合同的行为，显属构成违约，应承担由此造成合同不能继续履行的违约责任。故关于张楠以方琴构成违约请求方琴双倍返还定金的请求主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
因方琴基于履行合同收取并占有张楠支付的购房款，故关于张楠请求方琴支付合同履行期间利息的主张，于法无据，法院不予支持。
合同解除后，方琴负有将收取的购房款返还给张楠的义务，故仅对张楠请求支付房款利息合理请求部分，法院予以支持。
鉴于定金具有合同债务履行担保性质，在一方违约时，定金具有弥补违约行为所造成损失的性质和功能。而解约定金即以交付一定数额定金作为合同解除之条件，交付定金一方可以抛弃定金成就合同解除条件，从而解除合同;收取定金一方可以加倍偿还定金实现解除合同目的。本案中，由于合同未明确约定张楠支付的20万元系解约定金。故，关于方琴请求张楠支付20万元解约定金的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
合同解除后，张楠的违约行为必然会对方琴造成丧失房屋占有期间租金收益损失以及出售房屋的预期收益损失。因方琴未提出对房屋贬值损失的鉴定申请，故关于方琴主张赔偿其房屋使用费及贬值损失的主张，根据公平原则和诚实信用原则，以方琴的实际损失为基础，兼顾合同履行状况、当事人过错程度等因素，法院予以酌定。
