北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘某诉称：2017年3月20日，我与高某、陈某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定由我购买位于北京市大兴区某房屋(以下简称：涉案房屋)。合同签订后，我依约向高某、陈某支付购房定金100 000元、购房款1 400 000元、物业交割保证金10 000元、物业费、水电费、煤气费2523元，以上共计1 512 523元整。2017年3月26日，北京市出台关于商业办公类房屋项目限购政策，我不再具备在京的购房资格，双方之间的合同无法继续履行，就解除事宜协商未果。因此，我向贵院提起诉讼，望判如所请。
2、被告辩称
高某、陈某辩称：不同意刘某的诉讼请求，诉讼费由其自行承担。双方签订合同以及补充协议是在2017年3月20日，涉案房屋已经完成物业交割手续，现由刘某实际占有使用。新政出台之后，刘某并未积极和我们协商解除合同事宜，反而是提出降价200 000元的要求。我们认为刘某所提交的证据和签订合同的时间均不能证明其不具备购房资格，刘某完全可以继续履行合同。
3、第三人述称
第三人某公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但提交书面答辩意见如下：双方当事人是在我公司的居间介绍下签订的合同及补充协议，若双方均同意解除合同，我公司不持异议，其他诉讼请求未针对我公司，故不发表意见。
二、法院查明
2017年3月20日，高某、陈某(出卖人)与刘某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，内容为，第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为大兴区涉事房屋，产权证明所载建筑面积共78.59平方米。第二条房屋权属情况：该房屋已经设定抵押，抵押权人为银行，抵押日期为2014年12月10日，出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为790 000元整;该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1 910 000元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人;买受人向出卖人支付定金100 000元整，定金支付方式为直接支付给出卖人。第六条房屋的交付：收到第一笔首付款当日将该房屋交付给买受人;在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他全部费用由出卖人承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买受人承担。
同日，高某、陈某(出卖方，甲方)与刘某(买受方，乙方)、某公司(居间方，丙方)签订《补充协议》，内容为，第一条房屋状况及成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2 700 000元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2017年3月25日前将第一笔购房款1 400 000元整以自行划转的方式支付甲方;乙方于接到甲方预约银行还清全部贷款之日前3日将第二笔购房款400 000元以自行划转方式支付甲方;乙方于缴税前3个工作日内将第三笔购房款790 000元整以建委监管方式支付给甲方。甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10 000元整作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割之日，由乙方自行划转至甲方。第五条其他约定：第一笔首付款当日将购房合同、契税票交乙方保存，最迟应在第一笔首付款当日办代为领取房本的公证，并办理房屋物业交割及交房手续。当日，刘某通过支付宝向陈某转账支付定金100 000元。
2017年3月24日，刘某通过银行向陈某的银行卡内转账1 400 000元。同日，双方就涉案房屋办理物业交割手续，刘某通过微信向陈某转账支付物业交割保证金10 000元以及物业费、水电费、燃气费共2523元。现涉案房屋由刘某占有使用。
2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部委发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下：……五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。刘某因上述规定不再符合在京购房资格。案件审理过程中，本院向北京市住房和城乡建设委员会致函，北京市住房和城乡建设委员会函复本案受新政限制，不能作为继续履行合同的特殊情况处理。
2017年4月5日，刘某向高某、陈某发送《告知书》， 2017年3月20日，刘某与高某、陈某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，双方约定由刘某购买高某、陈某所有涉案房屋，刘某依据上述购房合同向高某、陈某支付购房款项：1、定金100 000元整;2、购房款1 400 000元整;3、物业交割保证金10 000元整;4、物业费、水费、电费、煤气费2523元整，共计交付购房款1 512 523元整。2017年3月26日北京市政府出台关于商业办公类项目限购政策，由于该政策的出台，刘某不再具备购买上述房屋的资格，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无法继续履行。鉴于此，刘某明确告知高某、陈某，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。高某于当日在告知书上签字确认接收。
2017年6月5日，涉案房屋取得不动产权证书。
三、法院判决
1、于本判决生效之日起，解除刘某与高某、陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及刘某与高某、陈某和北京某房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;
2、于本判决生效后十五日内，高某、陈某返还刘某购房款(含定金)150万元及物业交割保证金1万元;
3、驳回刘某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同严守原则，即依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，即受法律保护。根据合同法的自愿原则，第一，订不订立合同自愿，当事人依自己意愿自主决定是否签订合同;第二，与谁订合同自愿，在签订合同时，有权选择对方当事人;第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定;第四，在合同履行过程中，当事人可以协议补充、协议变更有关内容;第五，双方也可以协议解除合同;第六，可以约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。总之，只要不违背法律、行政法规强制性的规定，合同当事人有权自愿决定。但是，合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。刘某与高某、陈某之间的合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反任何法律、行政法规的规定，应属合法有效。本案中，刘某不再具备购房资格，系合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法继续履行合同，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现的情形，故刘某要求解除与高某、陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》的诉讼请求，应予以支持。因不可归责于双方当事人的原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人，当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。因双方之间的合同解除，高某、陈某应当将所收取的款项返还给刘某，应对刘某要求高某、陈某返还购房定金100 000元、购房款1 400 000元以及物业交割保证金10 000元的诉讼请求予以支持。因双方均认可办理完物业交割手续之后即交付房屋，且刘某自认给付高某、陈某的2523元系物业交割后的相关费用，刘某要求高某、陈某返还该部分费用的诉讼请求及要求高某、陈某支付利息的诉讼请求，无事实及合同依据，应不予支持。
