北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年8月，黄某诉称：我们与杨某通过某房产经纪公司居间于2015年8月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我方购买杨某所有的坐落于北京市朝阳区302号房屋。合同约定房屋总价1000万元，我方于2015年8月17日支付购房定金100万元，剩余房款在2015年9月25日前支付。但杨某在2015年8月16日发短信告知我方因自身原因不想出售房屋，经我方和某房产经纪公司多次催促，杨某依然坚持违约拒不出售房屋。杨某恶意违约拒绝出售房屋已构成根本违约，故诉至法院要求依法判令杨某支付违约金100万元。
2、被告辩称
杨某辩称：不同意向黄某支付违约金100万元。2015年8月14日我与黄某签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同第四条第一款第二项约定，买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二。因黄某的原因，当日双方根本没有签订附件二，因此双方没有就合同的定金条款达成一致，况且黄某并没有向我方支付过定金。根据担保法第90条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。双方没有定金约定，对方也没有支付过定金。双方签订的《北京市存量房买卖合同》只约定了所售房屋情况、面积、所售价款、买卖双方当事人情况，就合同具体履行相关的附件二没有签订，双方之间的房屋买卖合同没有具体履行条款，根本无法履行，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
二、法院查明
2015年8月14日，黄某与杨某经某房产经纪公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨某将位于北京市朝阳区302号出售给黄某。双方协商一致，该房屋成交价格为人民币1000万元整。买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二(不高于成交价格的20%)。具体付款方式及期限的约定见附件二。出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人以及买受人未按照约定的时间付款之违约责任具体约定均见附件二。当事人双方同意按附件二约定的时间或条件，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
当天，双方同时签署了《放弃资金监管提示函》【约定房屋成交价格为人民币1000万元，其中105万元整(含定金、物业交接保证金、户籍迁出保证金)放弃监管，由双方自行交接】以及房屋状况说明并同时与某房产经纪公司签订了《居间服务合同》。
2015年8月14日，双方没有签署《北京市存量房屋买卖合同》中所约定的附件二;黄某亦未于当天向杨某支付定金。2015年8月16日，杨某短信通知滕爱华，称因家里意见不统一，交易只能取消;滕爱华称合同已签，明天付款;杨某称房屋不能卖了，不用付款了。后双方就该房屋买卖交易未再履行。
黄某提交了附件二，约定任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或成交价格的20%向违约方索赔。第八条第二款约定本附件自买卖双方签字(盖章)之日起生效，一式三份，买卖双方及居间方各执一份。现黄某主张杨某应依据该条款承担违约责任，杨某对附件二的合法性不予认可，认为双方没有签署。某房产经纪公司认可。
关于附件二之所以未签订，黄某称当天带了5万元的现金杨某没有收，而且需要签订文件特别多，因黄某老人年纪大，杨某就提出之后统一签订;某房产经纪公司称附件二已经拟定好，双方也看了，杨某说黄某是老人，天太晚，付定金时一块签，如果有补充的话补充，没有补充就依照附件二，两天之后给定金。杨某称当时看过附件二，想再斟酌一下，就没有签。黄某称实际上当时认为所有的附件隔一天再签订，到时候再付定金，后给杨某打电话，杨某就不再接听电话。
此外，原审中，黄某还提交了某房产经纪公司工作人员与杨某的短信记录证明杨某恶意违约想卖高价，提交了二手房市场信息证明房屋已经增值对黄某造成损失，杨某对短信证明目的不认可，对二手房信息真实性合法性均不认可，杨某称房屋在杨某名下，无交易。
双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第八条载明，“出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起伍日内退还买受人全部已付款，按照中国人民银行同期贷款利率付给利息，并按成交价格的20%支付违约金，还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。”
二审庭审中，法院就《北京市存量房屋买卖合同》的效力询问双方当事人意见，双方均表示认可合同成立并生效。
另经询，杨某认可已于2015年10月初，将房屋以1100万元的成交价格出售予案外人。
三、法院判决
1、一审判决
驳回黄某的诉讼请求。
2、二审判决
1)撤销一审民事判决;
2)杨某向黄某支付违约金一百万元。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
订立合同的目的在于明确合同当事人的权利义务，保护合同当事人的合法权益，促进交易，维护社会经济秩序。因此，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。
本案中，合同“附件二”未经双方签字，合同部分内容约定不明，双方未协商一致的情形下，是否影响《北京市存量房屋买卖合同》的履行是本案审查的重点之一。黄某与杨某就涉案房屋的买卖事宜在房屋中介机构某房产经纪公司的居间服务下，达成了买卖的合意，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。黄某与杨某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，黄某与杨某理应按照合同履行各自的义务。现杨某主张未签订合同“附件二”，双方之间的合同无法履行。
对此，法院认为，根据“附件二”的抬头说明“本附件是《北京市存量房屋买卖合同》的一部分，具有同等法律效力。本附件与《北京市存量房屋买卖合同》不一致的，以本附件为准。”可以确定，“附件二”虽然未经杨某签字确认，但是该“附件二”并不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力及履行。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”由上述法律规定不难看出，立法的目的是倡导市场交易，保障交易秩序及安全，对于合同条款约定不明确或未约定的内容，首先是尊重当事人的意思自治，其次是通过法律规定和交易习惯予以补充调整。
因此，就本案而言，《北京市存量房屋买卖合同》签订的主体是确定的，被交易的涉案房屋坐落、面积、价款、抵押等情况也都是明确的，足以反映双方就房屋买卖主要事项达成了合意，双方应当依约履行。即便合同条款约定不明确或未约定的内容，双方亦可通过协议补充;协议补充不能时，也可按照合同有关条款或者交易习惯确定。杨某主张黄某存在可能导致合同无法履行的情形，但是未提供证据，且双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》具有双务性，若黄某因自身原因无法履行合同，其应当承担相应的违约责任或赔偿责任。杨某在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，又通过手机短信的方式告知黄某，因杨某家庭意见不统一，单方取消交易，而黄某在此情形下亦表示可以立即付款，足以证明并非系黄某原因导致合同无法履行。综上，法院认为，合同“附件二”未经双方签字确认，不足以导致《北京市存量房屋买卖合同》履行不能。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。通说认为违约金兼具补偿性和惩罚性，其中补偿为主，惩罚为辅。如前所述，合同的意义在于促进交易，保护安全，维护诚实信用的社会经济秩序。在公平、公正的市场交易理念指引下，法律不准许也不鼓励合同当事人通过违约行为获利，否则会导致违约情形随时出现，交易安全受到严重挑战，交易成本激增，合同相对方利益受损等有悖市场交易秩序情形。
就本案而言，在《北京市存量房屋买卖合同》成立并生效的情形下，杨某单方取消交易，后在较短时间内将房屋以较高的价格出售，并多获利100万元，其获利的基础是建立在对黄某的根本违约之上，其行为违法，应当承担违约责任。双方在《北京市存量房屋买卖合同》第八条中明确约定了出卖人将房屋出售给第三人情形下的违约责任承担方式及计算方法，该违约责任为双方明知且认可。现黄某购买房屋的预期利益受到了损害，而该利益直观地体现在杨某额外获利的100万元上，黄某如再次购买与房屋近似的房屋，势必支付更高的价款，因此黄某主张违约金100万元与其利益损失相近，该主张具有事实及法律依据，法院予以支持。
