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房产继承代书遗嘱的要件及效力认定

来源:网络  作者:未知  时间:2018-08-17

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)


  一、原告诉称


  原告周某1诉称:判令我享有诉争房屋50%的所有权份额。


  二、被告辩称


  被告周某2辩称:父母周某、秦某本意就是要把诉争房屋让给周某2所有,二人书写的《证明书》真实意思是周某2为诉争房屋实际购买人,且两位老人将房屋全部所有权让给周某2所有。该意思表示真实、合法、有效,理应得到尊重和执行。诉争房屋系周某2借用父亲名义购买,购房款全部由周某2交纳,父亲的遗嘱公证和母亲赠与公证系履行房屋过户手续。


  三、审理查明


  经审理查明:周某与秦某系夫妻关系,二人共育有2名子女,即周某1、周某2。周某于2001年3月5日去世,秦某于2013年10月6日去世。诉争房屋坐落于北京市东城区×××号,建筑面积为178.4平方米。


  1998年11月16日,某研究院与周某签订房屋买卖契约,其中约定:某研究院将诉争房屋以成本价出售给周某,周某一次性付房价款120923元、公共维修金数额为1646元。同日,周某交纳购房款121278元及维修基金1703元。2001年11月1日,诉争房屋的所有权人登记为周某。


  周某2称:“被继承人周某于2001年3月5日去世,生前立有遗嘱,是一九九八年十一月十五日立的遗嘱,周某、秦某夫妻共同立的,由秦某书写,双方签名、盖章,还按了手印。当时有周某的朋友宋某及其妻高某在场作证,事后又于二〇〇〇年请居委会的刘某、金某作证。上述房产留给女儿周某2继承并写了原因。当时未发产权证,我们咨询过,要求提供产权证,所以没公证”。另有2003年2月25日公证员与宋某、高某进行的接谈笔录,宋某、高某称:“周某遗嘱的内容是将他们夫妇在北京市东城区×××号的楼房三居室给女儿周某2,立遗嘱时周某的身体及精神状况正常。是一九九八年十一月十五日立的遗嘱,周某、秦某夫妻共同立的,由秦某书写,双方签名、盖章,还按了手印,我们在场。”


  另,公证处公证书证明秦某与周某2于二〇〇三年二月二十一日来到我处,在本公证员的面前,签订前面的《赠与合同书》。”该公证书中包含《赠与合同书》一份,赠与人为秦某,受赠人为周某2,内容为:“赠与人秦某将诉争房产中属于自己的份额赠与女儿周某。周某2同意接受赠与。”


  2003年6月4日,房屋所有权人变更为周某2。


  法院依职权向金某、刘某就其在证明书上签字情况进行调查,刘某表述如下:2000年秦某亲自找到居委会,表示因周某2一直照顾周某和秦某,想将×××号房屋给周某2,因公证处要求秦某也签字,她特意让金某与刘某进行见证,刘某印象中证明书下方两行字“房子的产权由周某2继承,北京东城区×××5”的字样是当时秦某亲笔写的,写完后其与金某方签的字。金某表示:情况与刘某所述一致。


  周某2提交刘某、金某于2016年9月18日出具的《说明》一份,其中载有“事情已过去十几年了,当时的事情经过我们也记不清楚了…就依当时的笔录为准吧”等内容。经询,被上诉人对周某、秦某于1998年11月15日出具的《收条》真实性均予认可,但称《收条》记载的房款实际属于周某2居住诉争房屋的房租。


  周某2提交另一份由周某、秦某出具的证明书,内容如下:“……直到现在也无能力买什么宝贵的财产,现在只有剩余一点点退休养老金在身边备用,治病养老,无能力买什么房屋。现在只有女儿下乡插队十几年才能回来,没有房子住。所以我们能以工龄买的房子,只有让给她靠自己的工资来买了。我们两个老人年老无用总得靠女儿照顾帮忙。由此他们自己出钱买的房屋,除了我俩有生之年能居住一间外,其余谁都不许居住,这是我俩的嘱咐,坚记!”


  四、法院判决


  驳回周某1的诉讼请求。


  五、资深房产律师靳双权点评


  本律师认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》的规定,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理;当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。本案争议焦点为诉争房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态是否存在不符,即诉争房屋登记权利人周某2是否基于周某的遗嘱继承及秦某赠与行为,或者基于借名买房实际取得诉争房屋所有权。


  第一,关于遗嘱继承的效力。首先,涉诉《证明书》无法认定为有效的自书或代书遗嘱。根据认定的事实,《证明书》中周某、秦某共同书写的内容为第一段落部分,第一段落之后的“(房子的产权由周某2继承)北京东城区×××号”内容系秦某在周某不在场情况下自己添加。考察两部分内容,《证明书》第一段落并没有明确表达涉及诉争房屋继承的遗嘱内容,因此并非周某的自书遗嘱;添加内容虽然明确表达了诉争房屋由周某2继承的意思,但是该部分内容是系在周某不在场情况下由秦某书写,难以确认系周某本人的真实意思,而且根据《中华人民共和国继承法》的规定,该添加内容不符合代书遗嘱的要件。其次,尽管见证人陈述周某曾表示诉争房屋所有权归周某2,但是该口头表示并非周某危急情况下所作的表示,无法认定为口头遗嘱。综上,周某生前并未就诉争房屋作出有效的遗嘱,周某2主张其依据遗嘱继承取得诉争房屋的意见缺乏事实及法律依据。


  第二,关于赠与行为的效力。诉争房屋原系周某、秦某夫妻关系存续期间取得的共同财产,周某死亡后秦某作为房屋共有人及周某法定继承人之一,有权对其享有的房屋所有权份额进行处分。秦某生前与周某2签订赠与合同将诉争房屋中属于自己的份额赠与周某2,该赠与合同经过公证机关公证,双方亦依据赠与合同办理了所有权转移登记,形式上符合赠与的法律规定。


  第三,关于周某2与周某、秦某是否就诉争房屋构成借名买房。借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。根据本案查明事实,诉争房屋系周某在1998年11月16日从某研究院购买,其于同日支付购房款、维修基金共计22981元。在此前一日即1998年11月15日,周某、秦某出具收条表明收到周某2房款22981.59元,同日二人还出具了《证明书》。该《证明书》第一段落载有“所以我们能以工龄买的房子,只有让给她靠自己的工作钱来买了。我们两个老人年老无用总得靠女儿照顾帮忙。由此他们自己出钱买的房屋,除了我俩有生之年能居住一间外,其余谁都不许居住,这是我俩的嘱咐,坚记!”等内容。因《证明书》第一段落系周某与秦某共同书写,故上述内容应认定为周某、秦某表达的真实意思。此外,高某作为周某、秦某书写《证明书》的见证人所述的情况亦可以对《证明书》第一段落所载的相关事实予以佐证。


  结合《收条》、《证明书》第一段落内容及高某证人证言等证据,可以认定:第一,周某、秦某在《证明书》中明确表达了周某将以工龄买的房子让给周某2购买的意思。第二,周某、秦某认可诉争房屋系周某2“自己出钱买的房屋”,并且在出具的《收条》将款项书写为“房款”。第三,对照《收条》与周某购买诉争房屋的付款情况,可以认定诉争房屋购房款实际全部由周某2出资。第四,周某、秦某在《证明书》中虽未明确诉争房屋由周某2所有(当时尚未购买诉争房屋),但明确表示周某2“自己出钱买的房屋”“其余谁都不许居住”。第五,周某去世后,秦某通过公证遗嘱继承、赠与等行为,已将诉争房屋所有权转移登记至周某2名下。


  根据以上认定的事实,应当认为周某、秦某于1998年11月15日出具的《证明书》虽非有效的遗嘱,但足以反映周某在购买诉争房屋之前与秦某、周某2已约定将本应由周某折算工龄出资购买的房屋让给周某2实际出资购买的真实意思,《证明书》第一段落内容应当视为双方之间关于借名买房的约定。达成约定后,周某、秦某亦收取了周某2交付的全部购房款。原告主张该笔款项为周某2交纳的房租,与《收条》记载不符,不应采信。因此,应当认定周某、秦某与周某2之间就诉争房屋成立借名买房关系。


  在借名买房关系中,周某2作为借名人实际享有房屋权益,但借名买房的约定并不能直接发生所有权变动效力,借名人有权依据约定要求出名人办理房屋所有权转移登记。周某去世后,秦某与周某2通过办理遗嘱继承及赠与公证的方式进行了诉争房屋产权转移登记,该行为实际系秦某依据《证明书》的约定继续完成借名买房的行为。尽管双方办理所有权转移登记所依据的登记事由与周某2的真实权利基础不一致,但目的并不违法。


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