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房屋出卖人未按约履行提前还贷义务之纠纷案例

来源:网络  作者:未知  时间:2018-03-21

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  2013年9月,候某诉称:2013年3月21日,我和韦某签订了购买位于北京市朝阳区306号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后韦某之行为构成根本违约。现请求法院判令:1.解除双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.韦某双倍返还定金共计100万元。


  2、被告辩称并反诉


  韦某答辩并反诉称:我同意解除合同,但不同意候某的第二项诉讼请求。合同不能履行是候某的原因造成的,而不是我造成的。我履行了向贷款行申请提前还款的义务,候某没有按照约定偿还银行贷款,导致双方没有在约定的期限里办理解抵押手续,系候某违约。双方没有按照合同约定在2013年5月1日进行房屋交付,系候某违约所致。2013年3月21日,我和候某签订了购买房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。候某向我支付了50万元定金后,拒不向我支付剩余购房款,候某的行为已构成根本违约。请求法院判令:1.确认双方于2013年3月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年8月1日解除。2.确认候某违约,向我支付违约金230万元。


  二、法院查明


  2013年3月21日,候某与韦某签订《北京市存量房屋买卖合同》,主要内容约定有:候某购买韦某名下的房屋,成交价格为1150万元,定金50万元,应于签约当日支付5万元,剩余于2013年4月30日前支付;韦某应在2013年3月30日前(含当日)向抵押权人申请提前清偿贷款,并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续,该贷款由韦某自行偿还,韦某按抵押权人确定的偿还日期将钱款支付至抵押权人指定账户(补充:中国银行贷款额由韦某银行卡中扣除220万元整)。买卖双方应于2013年4月20日前(含当日)办理申请贷款手续,候某拟贷款金额为220万元整;候某于该房屋交税、过户前支付韦某购房款880万元;韦某应于2013年5月1日前将房屋交给候某。


  同日,候某作为买受人、乙方与韦某作为出售人、甲方签订了《补充协议》。上述合同及补充协议中均没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限。合同签订后,候某分别于2013年3月21日、3月27日向韦某支付5万元和45万元,共计支付定金50万元。韦某未于2013年5月1日前将房屋交给候某,现该房屋仍由韦某实际控制。


  中国银行股份有限公司北京海淀支行于2013年7月8日出具的结清证明,载明借款人韦某于2013年7月5日将金额为221万元的贷款提前结清。2013年8月1日,韦某向候某邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》,内容为韦某已于2013年7月5日清偿完银行贷款,同年5月至7月,韦某方一直让候某再支付一部分房款,但候某一直说没有钱支付,为了减少损失,根据合同约定,提出单方解除《北京市存量房屋买卖合同》。


  诉讼中,候某称其依约支付了50万元定金后,韦某没有及时申请偿还银行贷款,也迟迟没有还清银行贷款,致使双方无法再办理按揭贷款手续,也没有交付房屋,是韦某单方违约导致买卖合同不能继续履行。韦某称其已经于2013年3月30日前电话申请提前还贷并于2013年4月3日书面向银行预约提前还贷,因贷款银行业务繁忙,且双方曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款,而候某一直没钱偿还,因此才拖延至2013年7月5日由韦某实际偿还了银行贷款,并非韦某违约所致。为此,韦某申请当时经纪公司的经办人刘峰出庭作证。刘峰出庭作证称韦某确实在签约后的两三天就打电话向银行申请了提前偿还贷款,但是否曾口头约定由候某代韦某偿还银行贷款,因时间太长,已经记不清了。


  另外,为证明候某存在违约行为,韦某提交了7份录音证据。候某对上述录音证据的真实性、完整性及证明目的均不予认可,但不申请鉴定。但该录音中能够反映出韦某在2013年6月银行通知提前还贷时尚无钱偿还,其要求候某代为偿还;候某为筹集全部房款需要将其另外的房屋出售,该房屋尚未卖出,且候某对于韦某另行联系其他买房人没有异议;买卖双方及房产经纪公司工作人员曾经就解除买卖合同、撤销网签等事宜进行过协商,但对于返还的定金数额一直无法达成一致。


  三、法院判决


  1、解除候某与韦某签订的《北京市存量房屋买卖合同》;


  2、韦某返还候某定金五十万元及相应利息;


  3、驳回韦某的全部反诉诉讼请求。


  四、律师点评


  房产律师靳双权认为:


  《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》,法院不持异议。


  根据法律规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。即定金罚则适用于单方违约情形。


  本案中,合同中明确约定韦某应于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷,且由韦某偿还该笔银行贷款,并于2013年5月1日前将房屋交给候某,但并无充分的证据证明韦某已经于2013年3月30日之前向银行申请提前还贷,亦无充分证据证明在签订合同之后曾与候某达成口头协议由候某代为偿还银行贷款,且韦某亦未按照合同约定于2013年5月1日前将房屋交给候某,却于2013年8月1日提出解除买卖合同,故韦某的上述行为已经违反合同约定。


  同时,候某亦没有在2013年4月20日之前提交其应当提交的办理申请银行贷款的相关手续,因其自身原因也没有筹齐足够房款,也没有催促韦某交付房屋,且明确同意韦某将房屋另卖他人,也没有再积极推动双方买卖合同的履行。另外,双方的买卖合同中并没有明确约定办理产权过户手续及支付全部房款的最后期限,双方应当进一步协商明确履行期限,而双方对于合同的履行均持消极态度,最终均同意解除合同。故本案中的合同解除并非候某或韦某单方的原因所致,不应适用定金罚则。但合同解除后,韦某应当将收取的定金全额返还给候某。同时,考虑到韦某收取候某的50万元定金已达三年之久,而利息作为50万元的法定孳息亦被韦某占用收益,故韦某在返还候某50万元本金的同时亦应当返还相应利息。


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